Speculanten in onroerend goed kopen huizen die door de ramp zijn getroffen

Dit verhaal verscheen oorspronkelijk op Grist en is onderdeel van de Climate Desk -samenwerking. Het maakt deel uit van The Disaster Economy , een Grist-serie die de vaak chaotische, lucratieve wereld van rampenbestrijding en -herstel verkent. Het wordt gepubliceerd met steun van de CO2 Foundation.

Toen een tornado van een kilometer breed op 16 mei St. Louis trof, sprong DeAmon White in zijn auto en haastte zich naar huis. Terwijl hij tussen omgevallen bomen en elektriciteitskabels door reed, waardoor zijn reistijd van tien minuten al snel drie uur duurde, maakte hij zich zorgen of zijn familie, buren en huis er wel ongeschonden doorheen zouden komen.

Toen hij de hoek omsloeg en zijn huis binnenkwam, zonk Whites hart in de schoenen. De hele achtermuur van zijn huis was weggewaaid. Stukken plafondpleister lagen verspreid over de vloer, ramen waren vernield en een groot deel van zijn bezittingen was onherstelbaar beschadigd.

Vervolgens ging White kijken hoe het met zijn moeder Bobbie ging, die op vijf minuten loopafstand woont. De derde verdieping van haar huis was verdwenen. Maar wonder boven wonder overleefde haar bloementuin in de voortuin de windstoten van 240 km/u ongeschonden.

De storm in St. Louis, een EF-3, was slechts een van de 60 tornado's die in mei in 48 uur tijd door Missouri, Illinois, Kentucky, Wisconsin, Minnesota en de Carolina's raasden, waarbij minstens 26 mensen omkwamen en 168 gewond raakten. DeAmon en Bobbie prijsden zichzelf gelukkig: een buurman werd doorboord door een paal die door zijn raam vloog. Bobbie ging naar het huis van haar zus om wat te slapen; DeAmon bracht de nacht door in zijn truck en wisselde van dienst met de buren om plunderaars af te weren.

De volgende ochtend, om 8 uur 's ochtends, begonnen de telefoontjes: Zou hij interesse hebben om zijn huis te verkopen? "Ze gingen er agressief mee aan de slag," zei hij. Dit ging de volgende twee weken zo door, met elke dag wel een half dozijn telefoontjes.

"Gieren" noemden Bobbie en DeAmon de speculanten. Sommigen liepen met flyers over straat, sommigen stuurden een berichtje en sommigen belden.

In de wijk West End van White is naar schatting 63 procent van de huurders en 49 procent van de huiseigenaren onverzekerd . Voor veel inwoners van North St. Louis is hun huis hun enige grote bezit , wat betekent dat ze geen geld hebben om zonder verzekering te herbouwen. En wanneer federale steun traag op gang komt , kunnen snelle aanbiedingen om een ​​huis contant te kopen een reddingsboei lijken.

"Hallo, dit is Paul van HB LLC", stond in een sms-bericht dat op 4 augustus werd verzonden naar een huiseigenaar net ten noorden van de route van de tornado. "Ik neem even contact met je op... is dit Steven?"

Grist probeerde een aantal van deze nummers te bellen, maar de meeste waren niet ingesteld op terugbel- of sms-berichten. Eén nummer nam echter wel op. Een vrouw, die klonk alsof ze in een callcenter zat, vroeg of er een woning te koop was. "Wij zijn een 'wij kopen huizen'-bedrijf", zei ze, maar weigerde herhaaldelijk de bedrijfsnaam van Grist te geven.

Acht maanden eerder en 965 kilometer verderop werd Gina Miceli's gemeenschap in Fairview, North Carolina, verwoest door orkaan Helene, die honderden aardverschuivingen veroorzaakte. De wegstromende aarde verzwolg huizen en auto's en kostte 15 van haar buren het leven. In de maanden daarna ontving ze bijna constant sms'jes met de vraag of ze de twee percelen grond van haar familie wilde verkopen.

"Ze appen heel gezellig, het klinkt alsof ze je al kennen," zei Miceli. "'Hé, Gina, het is zus-en-zo!' Het is heel, heel eng."

"Laat me je prijs weten", stond er in een sms op 9 juli, ondertekend met simpelweg "Bella".

"Hallo Gina, ik hoop dat je een fijne dag hebt," zei een ander precies twee weken later. "Mijn naam is Christine, ik ben een grondkoper. Ik neem contact op om te vragen of je plannen hebt om het perceel te verkopen." Het bericht was ondertekend door "Twin Acres". Twin Acres is geen geregistreerde makelaar. Grists poging om het nummer terug te sms'en bleef onbeantwoord.

Soms, zei Miceli, beantwoordt ze de berichtjes. "Het hangt van mijn stemming af. Ik denk dat ik wel eens gezegd heb: 'Loop naar de hel.'" Ze is niet van plan om te vertrekken. Ze brengt haar gezin groot in het huis dat de grootouders van haar man hebben gekocht en is eigenaar van een lokale brouwerij.

Sommige theoretici noemen dit fenomeen 'rampgentrificatie'. Dit houdt in dat vastgoedinvesteerders een rampgebied overspoelen om beschadigde panden goedkoop op te kopen.

Samantha Montano, hoogleraar rampenbestrijding en auteur van het boek Disasterology , woonde en werkte jarenlang in New Orleans na orkaan Katrina en zag het met eigen ogen gebeuren. In gebieden zoals Lower Ninth Ward hadden sommige mensen die door de storm ontheemd waren geraakt, niet de middelen om terug te keren. Speculanten stortten zich erop . Sommige landeigenaren werden in een mum van tijd miljonair door hun eigendommen te verkopen aan projectontwikkelaars van buiten de staat in de hoop hun eigendommen te herbouwen en te verkopen.

"Het probleem van gentrificatie in New Orleans bestond al vanaf het begin", zei Montano. "Er waren veel groepen die ervoor waarschuwden en pleitten voor een huisvestingsbeleid en ander herstelbeleid dat rekening hield met gentrificatie. [Ze] probeerden het te voorkomen." Twintig jaar later is de demografie van New Orleans veranderd: inwoners met een lager inkomen en zwarte mensen zijn verdreven , en wittere, rijkere nieuwe inwoners hebben hun plaats ingenomen. "Dat is zeker allemaal nauw verweven met het herstel en met wie toegang had tot de middelen om terug te keren en de stad weer op te bouwen – en wie niet", zei ze.

Na de Eaton-brand in Altadena, Californië, eerder dit jaar, werd de helft van de huizenaankopen gedaan door besloten vennootschappen (bv's), aldus Dwell , de nieuwssite over woningontwerp. Dat is bijna het dubbele van wat ze doorgaans vertegenwoordigen in vergelijking met particuliere huizenkopers. Slechts zes bedrijven – waaronder Ocean Development Inc. en Black Lion Properties LLC – domineerden deze transacties in Altadena en besteedden miljoenen dollars aan de aankoop van verwoeste panden in historisch zwarte buurten. Het is moeilijk te achterhalen wie deze bedrijven zijn: vaak nemen ze contact op met potentiële verkopers via valse telefoonnummers of onder namen die niet per se aan echte bedrijven zijn gekoppeld.

De waarde van door rampen getroffen grond herstelt zich voortdurend snel, wat betekent dat kopers de grond of huizen kunnen doorverkopen – soms zelfs zonder reparaties. Nu klimaatverandering steeds vaker ernstige natuurrampen in de Verenigde Staten veroorzaakt, lijken "rampeninvesteerders" meer winst te maken dan ooit tevoren – en gemeenschappen zoals North St. Louis dragen de lasten.

Justin Stoler, een onderzoeker aan de Universiteit van Miami die zich bezighoudt met gezondheidsverschillen in steden, publiceerde onlangs een artikel over gevaarlijke gentrificatie . Dit fenomeen, vertelde Stoler aan Grist, wijkt qua snelheid af van onze standaardopvattingen over gentrificatie. "Het gebeurt meestal op een zeer gepuncteerde, korte termijn manier. Het duurt niet per se jaren of decennia om zich te ontvouwen."

"Het leven van mensen staat volledig op zijn kop en ze moeten moeilijke keuzes maken", zei Stoler. "En opportunistische partijen, bedrijven en investeerders proberen in te grijpen en een goede deal te sluiten. Zo krijg je een systeem waarin mensen de tegenslagen van anderen uitbuiten."

In de buurt van DeAmon White zag hij al lang voor de tornado tekenen van gentrificatie : een buurtkapsalon die was vervangen door een trendy nieuw restaurant; een voormalige school die was omgebouwd tot een chique appartementencomplex waar rechtenstudenten woonden; en "gewoon een hoop blanke mensen die zich vestigden in wat ze vroeger 'de wijk' noemden, snap je?", zei hij. En investeerders waren al aan het rondcirkelen. Borden met " WIJ KOPEN LELIJKE HUIZEN " waren al vóór de storm in mei te vinden op elektriciteitspalen en in brievenbussen. Dit zijn tekenen van vastgoedhandelaren en huizenhandelaren die snel iets wilden verkopen. Maar ze namen in frequentie en agressiviteit toe nadat de buurt in puin was veranderd, zei hij.

Het is nog te vroeg om te zeggen of de tornado in St. Louis tot grote grondaankopen zal leiden. Maar tekenen – en de zoekresultaten op Zillow – wijzen in die richting.

Minstens tien zwaar beschadigde huizen in de buurt van de tornado zijn de afgelopen weken te koop aangeboden op vastgoedplatform Zillow. Elk huis is niet gelabeld als een woning voor de lokale bevolking, maar als een investeringsmogelijkheid: 4641 Maffit Avenue "biedt investeringspotentieel" voor renovatie of het hergebruik van bakstenen, met een startbod van $ 20.000; 4236 East Sacramento Avenue - "Special voor investeerders!! Door tornado beschadigde woning" - in de historische wijk Ville staat te koop voor $ 30.000.

Honderd dagen na de storm zijn veel wijken in St. Louis nog steeds even zwaar getroffen als op de dag van de tornado in mei. Puin ligt nog steeds verspreid over straten en tuinen, blauwe zeilen dienen nog steeds als vervanging voor ingestorte daken en ramen zijn nog steeds dichtgetimmerd – zelfs nu het afkoelt. Actiegroepen in de gemeenschap bieden hulp waar ze kunnen. Eén groep, The People's Response, die zo'n 10.000 vrijwilligers mobiliseerde, schat dat meer dan 2.000 huishoudens in St. Louis nog steeds hulp nodig hebben bij huisvesting en onderdak.

Maar zelfs met een robuust netwerk van vrijwilligers, 30 miljoen dollar uit een schikking van de NFL die is omgeleid naar noodhulp bij tornado's en de ( langzame ) komst van FEMA-hulp, zitten huiseigenaren al maanden in de problemen. Ze staan ​​voor een moeilijke beslissing over hoe, en zelfs of, ze hun huis moeten herbouwen.

Volgens Deserai Anderson Crow, die aan de Universiteit van Colorado-Boulder onderzoek doet naar veerkracht in gemeenschappen, vertoont de situatie in St. Louis een patroon dat vergelijkbaar is met dat van andere extreme weersrampen: degenen die herbouwen, zijn vaker verhuurders die op zoek zijn naar huurders, dan mensen die van plan zijn om in de herbouwde huizen te gaan wonen.

"Het is een roofzuchtige huurcyclus", zei Crow. "Deze grote verhuurders van industriële huurwoningen proberen huizen te kopen die door de ramp zijn getroffen, omdat ze er terecht van uitgaan dat veel mensen zo snel mogelijk van hun hypotheek af willen en dat ze simpelweg niet de emotionele of financiële draagkracht hebben om de herbouw te bekostigen."

Bobbie Whites beschadigde huis werd gebouwd in 1901 , toen St. Louis een bloeiend transportknooppunt aan de Mississippi was. Een van de industrieën die St. Louis heeft opgebouwd, was de productie van bakstenen , met materialen die wereldwijd bekend staan ​​om hun sterkte en kwaliteit . Bobbies huis, en andere huizen in haar straat, zijn gemaakt van die bakstenen . "Veel van deze huizen zijn 100 jaar oud", zei DeAmon. Wat er in de plaats komt, zal waarschijnlijk niet zo uniek of stevig zijn, en toch veel meer kosten, betreurde hij – prijzen die voor veel mensen in de buurt vandaag de dag onbetaalbaar zijn.

Stacey Sanders, voorzitter van de St. Louis Association of Realtors, zegt dat ze overspoeld wordt met berichten over snelle biedingen na een ramp. Maar die gaan vaak gepaard met waarschuwingssignalen: zo hebben huizen voor meerdere generaties mogelijk geen toegang tot een eigendomsbewijs, of staat het eigendomsbewijs op naam van een overleden familielid. Soms kan het oplossen van problemen met eigendomsbewijzen jaren duren.

Veel van de door stormen getroffen huizen met meerdere generaties vallen in die juridische categorie. Die ' erfgenamenbezit' -huiseigenaren zitten vast, aldus Sanders. Zonder eigendomsbewijs kan het lastig zijn om toegang te krijgen tot FEMA-uitkeringen, is het indienen van een verzekeringsclaim extreem moeilijk en is verkoop zonder eigendomsbewijs op zijn best juridisch twijfelachtig.

Toen Sanders' eigen huis en auto afgelopen maart door een tornado werden getroffen, "hadden we brieven, deurhangers, mensen die aan de deur klopten, van alles en nog wat." Ze probeerden haar ofwel te overtuigen om reparaties uit te voeren, ofwel om een ​​huis te kopen. Als professioneel makelaar kon ze middelen aanwenden om haar beschadigde eigendommen terug te vorderen. Maar ze vreest dat anderen het moeilijker zullen hebben.

"Het is misschien de makkelijkste en snelste manier", zei Sanders, "maar het is niet altijd de beste manier om te gaan."

"Veel mensen die bieden op huizen doen, doen dat niet omdat ze denken: 'O, die arme mensen, laten we ze een eerlijke kans geven'", zei ze. In plaats daarvan zien ze "wanhopige mensen" die op zoek zijn naar een kans om een ​​huis te kopen voor veel minder dan het waard is.

Er zijn mogelijkheden om deze massale uitverkoop tegen te gaan. Eén tactiek, aldus Crow van de Universiteit van Colorado, is het verstrekken van een paar maanden overbruggingsfinanciering, zodat bewoners kunnen blijven en het wederopbouwproces kunnen begeleiden. Een andere is om kopers tegen te houden: in juni nam de Senaat van Ohio een wetsvoorstel aan dat groothandels in onroerend goed verplicht om huiseigenaren te informeren wanneer ze hun huis mogelijk voor minder dan de marktwaarde verkopen. Pennsylvania nam in januari een soortgelijke wet aan. De markt in Missouri blijft echter ongereguleerd, zowel op lokaal als op staatsniveau, aldus advocaat Peter Hoffman van Legal Services of Eastern Missouri, een non-profitorganisatie die pro-bonodiensten verleent aan slachtoffers van tornado's.

"Ze vinden mensen in kwetsbare situaties die misschien geen gelijke toegang tot informatie hebben", zei Hoffman. Die problemen – redlining, ontheemding, uitbuiting – bestonden al vóór de tornado. Maar de storm, zei hij, bracht ze aan het licht.

Terwijl hij tussen de bestellingen van vis, gebakken okra en aardappelsalade in zijn restaurant, Ozell's Kitchen and Food Mart, door een telefoongesprek voerde, blikte DeAmon White terug op de afgelopen maanden. De herbouw van zijn huis was zwaar. Hoewel hij wel een verzekering heeft, verwacht hij dat zijn huis pas in februari of maart bewoonbaar zal zijn, ruim een ​​jaar na de tornado. Omdat hij invalide is en een gedeeltelijk geamputeerde voet heeft, woont hij voornamelijk op de begane grond van het huis van zijn moeder. Een buurvrouw woont nog steeds in een camper op haar perceel. Anderen, zei hij, hebben het aanbod om te verkopen aangenomen. Op dit moment wonen er nog maar vier gezinnen in zijn blok. Op 21 augustus, zei White, ontving zijn moeder een bod per post: een man genaamd Chris wilde haar huis kopen voor ongeveer twee derde van de waarde.

"Ik zou de mensen die in de rij van gentrificatie zitten echt willen laten beseffen wat ze hebben, en als ze dat kunnen, zich niet uitleveren," zei White. "Ik weet dat geld een rol speelt, en als je in een stressvolle situatie zit, moet je doen wat je moet doen, maar verzet je ertegen, weet je?"