Als er gebreken zijn aan het onroerend goed vóór de verkoop, gaat de koop dan niet door?

Het tekenen van het voorlopige koopcontract is een belangrijk moment bij de aankoop van onroerend goed . Maar wat gebeurt er als de koper na het tekenen van het koopcontract gebreken en defecten aan het onroerend goed ontdekt?

Lekkages , scheuren , structurele problemen of onregelmatigheden in de stedenbouwkundige planning en bouw kunnen de waarde of bewoonbaarheid van het pand in gevaar brengen. De koper kan zichzelf echter beschermen, dat is zijn recht en hij heeft verschillende hulpmiddelen waarmee hij actie kan ondernemen om economische schade te voorkomen .

Wat wordt bedoeld met gebreken in de zaak?

Gebreken zijn materiële of juridische gebreken die de waarde of de geschiktheid van het goed voor het beoogde gebruik aanzienlijk verminderen. Dit kunnen zijn:

materiële gebreken, zoals waterinfiltraties, schimmel, scheuren in de muren, niet-functionerende systemen;
kadastrale of stedenbouwkundige gebreken, zoals bouwmisstanden, afwijkingen in de vergunningen, gebrek aan bewoonbaarheid;
documentaire gebreken, zoals bijvoorbeeld het ontbreken van hypotheken, erfdienstbaarheden of beslagen die de rechten van de koper kunnen schaden.

De verkoper moet het onroerend goed verkopen zonder gebreken, hypotheken of pandrechten en in overeenstemming met de stedenbouwkundige en bouwvoorschriften. Indien dit niet het geval is, kan de koper na het sluiten van de koop aanspraak maken op de garantie zoals bepaald in artikel 1490 van het Burgerlijk Wetboek voor de geconstateerde materiële gebreken.

Deze actie kan echter niet worden uitgeoefend indien de gebreken worden ontdekt na het ondertekenen van het voorlopig koopcontract, dat nog niet geschikt is voor het verkrijgen van de eigendom van het goed. De positie van de toekomstige koper , aan wie bij voorbaat de beschikking over het gebrekkige goed is gegeven, is juridisch niet te vergelijken met de positie van de feitelijke koper, die reeds houder van het eigendomsrecht is geworden.

Bij niet-nakoming van de voorlopige koopovereenkomst is het niet toegestaan een beroep te doen op de in het voorgaande lid bedoelde garantie van de verkoper en gelden de algemene regels met betrekking tot het niet-nakomen van de overeenkomst.

Wanneer kunt u afzien van een voorlopige koopovereenkomst?

In principe verplicht het onroerendgoedcompromis (de voorlopige koopovereenkomst) partijen tot het sluiten van een definitief contract, de zogenaamde akte . Er vindt geen overdracht van het eigendom van het onroerend goed plaats, maar de aannemers worden enkel verplicht een nader contract te sluiten, waarmee de overdracht van de eigendomsrechten plaatsvindt.

Indien de verkoper om verschillende redenen (waaronder het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden) de sleutels van de woning heeft overgedragen aan de toekomstige koper, kan het voorkomen dat er ernstige gebreken aan het licht komen, waardoor de koper de koop niet meer wil sluiten.

Wanneer de tekortkoming van de verkoper is vastgesteld, kan hij de overeenkomst ontbinden en krijgt hij het dubbele van de aanbetaling terug die de koper eventueel heeft betaald, overeenkomstig artikel 1385 van het Burgerlijk Wetboek . In de bepaling is ook opgenomen dat de nakomende partij (de toekomstige koper) desgewenst de uitvoering van het contract of de ontbinding ervan kan verlangen. In dat geval wordt de schadevergoeding volgens de algemene regels geregeld.

Als het dubbele van de aanbetaling niet voldoende wordt geacht om de geleden schade te compenseren , worden doorgaans alternatieve maatregelen genomen. Wij herinneren u eraan dat de teruggave van het dubbele van de aanbetaling een vorm van ontbinding van de buitengerechtelijke overeenkomst inhoudt, aangezien de schade reeds begroot is en niet voor de rechter hoeft te worden aangetoond.

Hoe werkt contractbeëindiging?

We hebben gezien dat de koper, als hij de eis van de dubbele aanbetaling niet nakomt, alternatieve rechtsmiddelen tot zijn beschikking heeft.

De toekomstige koper kan eerst bij de rechter ontbinding van de overeenkomst vorderen wegens wanprestatie door de toekomstige verkoper, overeenkomstig artikel 1453 van het Burgerlijk Wetboek .

Om het contract ontbonden te kunnen verklaren, moet de tekortkoming van wezenlijk belang zijn. Dat betekent dat de ondeugden een zekere ernst moeten hebben.

Het bestaan van gebreken kan niet op een schijnbare manier worden aangevoerd, alleen omdat men twijfelde over het sluiten van de overeenkomst.

Deze eis geldt ook bij een opname met teruggave van het dubbele van de aanbetaling.

Enkel de aanwezigheid van gebreken met betrekking tot de constructie van het goed of de mogelijkheid om het goed op een passende wijze of zoals overeengekomen te gebruiken, kunnen de ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van de geleden schade rechtvaardigen. Met dit besluit wordt de koper ontheven van de plicht om zijn prestatie te verrichten en indien hij deze reeds heeft verricht, ontvangt hij het aankoopbedrag terug.

Bij geringe gebreken kan de koper enkel schadevergoeding vorderen zonder de contractuele relatie te onderbreken, zoals vergoeding van de kosten die nodig waren om het geconstateerde gebrek te verhelpen.

Voorwaarde voor het in werking treden van rechtsmiddelen bij niet-nakoming is dat de gebreken niet bekend of eenvoudigweg onderkenbaar waren. Indien de gebreken duidelijk waren of zelfs aan de toekomstige koper waren meegedeeld en door hem waren aanvaard, zal het in geen geval mogelijk zijn om de hierboven vermelde rechtsmiddelen toe te passen.

Uitvoering van het contract door middel van een uitspraak van de rechter

Het laatste alternatief dat het hierboven genoemde artikel 1385 van het Burgerlijk Wetboek biedt, is om bij niet-nakoming door de toekomstige verkoper, actie te ondernemen om specifieke nakoming te verkrijgen. Bij een voorlopig koopcontract kan de koper immers, conform artikel 2932 van het Burgerlijk Wetboek , bij de rechter verzoeken om overdracht van het eigendomsrecht indien de wederpartij weigert zijn toestemming te geven.

Op dit punt, zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, kan de koper een verlaging van de verkoopprijs eisen, in het licht van de geconstateerde gebreken. U hoeft dan het resterende bedrag niet te betalen of, indien u de volledige prijs al betaald heeft, geen restitutie te krijgen, zelfs niet gedeeltelijk.

Welke rechtsmiddelen zijn er bij stedenbouwkundige non-conformiteiten?

Onregelmatigheden in de stedenbouwkundige planning kunnen zeer ernstige gevolgen hebben. Ze kunnen namelijk de ondertekening van de akte verhinderen of de akte nietig maken. In het bijzonder:

het ontbreken van naleving van de stedenbouwkundige voorschriften verhindert de overdracht van eigendom;
Het niet bewoonbaar zijn van de woning kan de mogelijkheid om een hypotheek te krijgen of legaal in de woning te wonen in gevaar brengen.

Ook in deze gevallen kan de koper weigeren het definitieve contract te bedingen en zich zo van de contractuele verplichting ontslaan. In dit geval zijn de bepalingen inzake contractbreuk voor overeenkomsten met wederzijdse nakoming van toepassing.

Hij kan dus ontbinding van het voorlopig koopcontract en schadevergoeding eisen.

Hoe voorkom je problemen die verband houden met de aanwezigheid van defecten?

Om te voorkomen dat u betrokken raakt bij lange, dure en zenuwslopende juridische procedures die verband houden met de aanwezigheid van gebreken of non-conformiteiten van het onroerend goed dat u wilt kopen, raden wij u aan om: