Wat Trumps hypotheekplan voor 50 jaar voor huizenkopers zou kunnen betekenen

Zou een hypotheek met een looptijd van 50 jaar het kopen van een huis betaalbaarder maken? De regering-Trump werkt aan een plan voor een hypotheek met een looptijd van vijf decennia, bevestigde Bill Pulte, directeur van de Federal Housing Finance Agency, dit weekend. Hij noemde het "een complete game changer" en een "potentieel wapen in een GROOT arsenaal aan oplossingen dat we momenteel ontwikkelen."

Details zijn nog schaars, maar een lening met een looptijd van 50 jaar zou de huizenmarkt, waar 30 jaar de norm is, aanzienlijk kunnen veranderen. Deskundigen zeggen dat huizenkopers die kiezen voor een langere lening lagere maandlasten zullen hebben, maar wel een dramatische stijging van de totale kosten van de lening.

"Leners kunnen mogelijk minder maandelijkse aflossing en rente betalen, omdat de lening over een halve eeuw wordt uitgesmeerd", aldus Kate Wood, kredietexpert bij NerdWallet, in een e-mail. "Maar de totale rente die over de looptijd van de lening wordt betaald, zou duizelingwekkend zijn, want zelfs met een lage rente heb je het over 50 jaar aan rente."

Neem een ​​huiseigenaar die een huis van $ 400.000 wil kopen met een aanbetaling van 10% en daarvoor een lening van $ 360.000 nodig heeft.

Zelfs als leningen met een looptijd van 30 en 50 jaar dezelfde rente van 6,25% zouden hebben – wat volgens deskundigen onwaarschijnlijk is – zouden leners die voor de langere termijn kiezen slechts ongeveer $ 250 per maand besparen, vertelde Joel Berner, senior econoom bij Realtor.com, aan CBS News.

In werkelijkheid zullen de rentetarieven voor hypotheken met een looptijd van 50 jaar waarschijnlijk hoger uitvallen dan die voor hypotheken met een looptijd van 30 jaar. Dat betekent dat de maandelijkse besparingen nog verder zouden kunnen dalen, voegde hij toe.

Toch zou de totale rente over diezelfde lening met een looptijd van 50 jaar oplopen tot ongeveer $ 816.000, bijna het dubbele van de $ 438.000 aan rente die over een looptijd van 30 jaar wordt betaald, zo berekende hij.

Tegelijkertijd zouden kopers met een hypotheek met een looptijd van 50 jaar veel langzamer vermogen opbouwen dan kopers met een kortere looptijd, merkte Wood op. Dat komt doordat een groter deel van de voorschotten naar rente gaat, waardoor er minder overblijft om de hoofdsom af te lossen.

"Als je de lening over een langere periode aflost, kan het zijn dat je vermogen heel langzaam wordt opgebouwd", zegt ze.

De Federal Housing Finance Agency zei dat het "alle opties evalueert om de betaalbaarheid van huisvesting te verbeteren", inclusief het overdraagbaar maken van hypotheken. Een functionaris van het Witte Huis voegde eraan toe dat "President Trump altijd nieuwe manieren onderzoekt om de betaalbaarheid van huisvesting voor gewone Amerikanen te verbeteren."

Het voorstel is bedoeld om de vraag naar woningen te stimuleren in een tijd waarin veel Amerikanen door de hoge hypotheekrente en stijgende huizenprijzen niet meer in aanmerking komen voor een woning, aldus Berner.

Volgens Redfin geeft de gemiddelde huizenbezitter nu 39% van zijn inkomen uit aan huisvesting. Dat ligt ruim boven de betaalbaarheidsdrempel van 30% die financiële experts aanbevelen.

De hypotheekrente is dit jaar gedaald , maar ligt nog steeds boven de 6%, meer dan het dubbele van de dieptepunten tijdens de pandemie. Ondertussen bedroegen de huizenprijzen, hoewel iets lager dan hun piek, gemiddeld $ 410.800 in het tweede kwartaal, ongeveer 25% hoger dan begin 2020, volgens gegevens van de Federal Reserve Bank of St. Louis.

Hoewel er ook hypotheken met een looptijd van 15 jaar beschikbaar zijn, kiezen de meeste huizenkopers voor leningen met een looptijd van 30 jaar, omdat de voorwaarden het mogelijk maken om de betalingen over een langere periode te spreiden, waardoor de maandelijkse kosten dalen, aldus de persoonlijke financiële website Bankrate.

Een hypotheek met een looptijd van een halve eeuw zou Amerikanen een nog langere periode geven om hun lening terug te betalen, maar deskundigen zeggen dat de maandelijkse besparingen relatief bescheiden zouden zijn, omdat de rentetarieven voor leningen met een looptijd van 50 jaar waarschijnlijk hoger zouden zijn dan voor leningen met een looptijd van 30 jaar.

Dat komt doordat kredietverstrekkers langere looptijden als een hoger risico op wanbetaling beschouwen, merkt Wood van NerdWallet op. Ook zijn de rentes voor hypotheken met een looptijd van 15 jaar over het algemeen lager dan voor hypotheken met een looptijd van 30 jaar, omdat kredietverstrekkers de kortere looptijd als minder risicovol beschouwen.

Volgens Bankrate bedraagt ​​de rente op een typische lening met een looptijd van 15 jaar tegenwoordig ongeveer 5,6%, terwijl deze voor een lening met een looptijd van 30 jaar ongeveer 6,25% bedraagt.

Het verlengen van de leentermijnen zou de vraag van kopers kunnen stimuleren, maar dat zou de huizenprijzen ook nog verder kunnen opdrijven, tenzij er meer woningen worden gebouwd, aldus Berner. Daarmee zou het voordeel van lagere maandelijkse betalingen teniet worden gedaan.

"Dit is niet de beste manier om de betaalbaarheid van huisvesting te verbeteren", aldus Berner.