Onrust op de vastgoedmarkt: Beleggers stappen naar de rechter tegen de fusie van de fondsen UBS en CS

Wat begon als een sobere bestuurshandeling, ontwikkelt zich tot een machtsstrijd op de overigens voorspelbare Zwitserse markt voor beleggingsfondsen. Het gaat om vastgoedfondsen. Ze investeren in woningen en commercieel vastgoed in heel Zwitserland. Stabiele beleggingsvehikels met solide rendementen en weinig drama.

En toch zorgt juist deze weinig spectaculaire activaklasse momenteel voor onrust, blijkt uit onderzoek van de "NZZ am Sonntag". Centraal hierin staat grootbank UBS, die met de overname van Credit Suisse ook de vastgoedfondsen van die bank erfde.

UBS is van plan de CS-fondsen samen te voegen met haar eigen fondsen. Een complexe onderneming waarbij legioenen juristen en experts betrokken zijn. Het uiteindelijke resultaat zal een nieuwe reus in de Zwitserse vastgoedsector zijn: UBS zal vastgoedinvesteringen ter waarde van 62 miljard Zwitserse frank en een portefeuille van 72.000 appartementen beheren.

Het enthousiasme op de vastgoedmarkt voor het Paradeplatz-project is beperkt. Het brancheplatform Immoday waarschuwt voor de "ultradominante positie" van UBS. Ook onder aandeelhouders van UBS-vastgoedfondsen broeit de weerstand: ze vrezen dat hun vermogen besmet zal raken door noodlijdende CS-fondsen.

Na de aankondiging van de fusie besloten beleggers juridische stappen te ondernemen tegen de fusie. Dit is een unieke gebeurtenis in de verder zo trage wereld van Zwitserse vastgoedfondsen.

Het project liep al vroeg uit de hand voor UBS: in november 2024 presenteerde de bank haar plannen. De bank wilde acht van haar veertien beursgenoteerde vastgoedfondsen samenvoegen vóór 2027. Het doel: schaalvoordelen realiseren, kosten verlagen en de veerkracht van de fondsen vergroten. Wie zou het daar niet mee eens zijn?

Maar UBS moest terugkrabbelen op de allereerste geplande stap. Het UBS Direct Residential-fonds, een product gericht op traditionele woningen in de grootstedelijke gebieden Zürich, Bazel en Bern, zou oorspronkelijk deel uitmaken van de fusie – maar UBS sloot het fonds verrassend genoeg uit van de fusie.

Blijkbaar oefenden machtige investeerders achter de schermen druk uit en overtuigden ze het management ervan dit fonds onafhankelijk te houden. Zodra de zaak was opgelost, bereikte de koers van dit populaire fonds een recordhoogte (zie onderstaande grafiek).

De volgende klap voor de bank kwam eind juni 2025: UBS wilde drie fondsen samenvoegen die zich richtten op zeer verschillende soorten woningen: UBS Living Plus, UBS Hospitality en UBS Residentia. Wat UBS presenteerde als versterking van de "diversificatie en veerkracht" van de fondsen, leidde tot een escalatie.

Fusies van vastgoedfondsen komen zelden voor – en bezwaren daartegen zijn nog zeldzamer. De meeste experts hebben voor het eerst vernomen dat beleggers formeel bezwaar hebben ingediend bij FINMA. De fusie van de drie fondsen is sindsdien geblokkeerd.

Hoewel UBS benadrukt dat de bezwaarmakende beleggers slechts 0,1 procent van het geïnvesteerde kapitaal vertegenwoordigen, is de reputatieschade aanzienlijk. Branche-experts verwachten een vertraging van minstens drie tot zes maanden. Sterker nog, de getroffen fondsen worden als "lame ducks" beschouwd. Totdat de toezichthouders duidelijkheid verschaffen, zullen de fondsbeheerders geen aankopen of verkopen doen.

De grote fusie, aanvankelijk gestart als een efficiëntieproject, is uitgegroeid tot een spannende strijd. Veel investeerders zijn boos. Een van hen is Reto M. (naam niet vermeld door de redactie).

Reto M. is gepensioneerd en een veteraan in vermogensbeheer. Decennialang beheerde hij fondsen voor institutionele klanten als werknemer van een andere grote bank; tegenwoordig beheert hij zijn eigen pensioenspaargeld. Hij is boos over de acties van UBS: hij had geïnvesteerd in een solide vastgoedfonds met woningen – en nu wordt dat fonds gedwongen samengevoegd met twee inferieure producten. De "NZZ am Sonntag" heeft de details van zijn zaak ingezien.

Reto M. maakt zich met name zorgen over het feit dat fondsen met compleet verschillende focus – bijvoorbeeld hotels, onderwijsinstellingen of bejaardentehuizen – worden samengevoegd met conservatieve woningfondsen. Dit is in strijd met de wettelijke vereisten voor dergelijke fusies – de wet staat alleen samenvoeging van fondsen toe die dezelfde beleggingsstrategie nastreven.

De beurs reageerde met name voor Reto M. bitter op de aankondiging van de fusie. Zijn fonds, voorheen beschouwd als een aantrekkelijke belegging, kwam plotseling onder druk te staan. Tegelijkertijd schoten de koersen van de noodlijdende fondsen die in de fusie zouden worden opgenomen omhoog. De reden: de koersen van de te fuseren fondsen moesten blijkbaar gelijklopen.

De beleggingsexpert bracht zijn bezwaren over aan FINMA. Zij reageerden door te zeggen dat ze de rechtmatigheid van UBS' acties zouden garanderen – niets meer. Om verdere rompslomp en kosten te voorkomen, besloot hij geen juridische stappen te ondernemen.

Andreas Loepfe, vastgoedeconoom uit Zürich, vindt de bezwaren van de fondshouders tegen de fusie begrijpelijk: "Ongeveer de helft van de overgenomen CS-fondsen presteerde al jaren ondermaats." Hoewel de ter ziele gegane bank met zijn creativiteit en marketingkracht de aandacht trok, stelden zijn producten op de beurs teleur.

De lijst met probleemfondsen is lang – en de meeste daarvan zijn afkomstig van Credit Suisse. Een CS-fonds gericht op internationale kantoren en commercieel vastgoed was bijzonder problematisch. De prestaties bleven jarenlang teleurstellend. UBS had de touwtjes nog maar net in handen toen het aan de macht kwam: het fonds werd geliquideerd. Het zal echter waarschijnlijk nog jaren duren voordat de panden verkocht kunnen worden en beleggers hun geld kunnen uitbetalen.

Een ander voorbeeld: het voormalige Swissôtel in Zürich Oerlikon, waarvan het gebouw al lange tijd eigendom is van het CS Hospitality-fonds. Na het faillissement van het hotel in 2020 bleef het fonds achter met een vervallen pand zonder toekomst. Het fonds is momenteel bezig het hotel te renoveren voor CHF 120 miljoen. Het wordt nu omgebouwd tot het woonconcept "Oerlikon One", met minilofts en dure kleine appartementen. Dit is een kostbaar renovatieproject met een onzekere afloop.

Een andere belangrijke zorg voor beleggers is de enorme omvang van UBS in de vastgoedfondsensector. Volgens Roland Vögele, CEO van adviesbureau MV Invest, wordt het voor beleggers steeds moeilijker om hun vermogen te spreiden over meerdere fondsbeheerders. Wie momenteel passief en indexgeoriënteerd belegt in Zwitserse vastgoedfondsen, kan nauwelijks om UBS heen, aldus Vögele. De SXI Real Estate Broad Index bestaat bijvoorbeeld voor 50 procent uit UBS-fondsen. De bank heeft bovendien een "te grote dominante positie" in onderzoek en analyse.

Gevraagd naar de kritiek van beleggers en experts weigerde UBS in te gaan op individuele vragen – en herhaalde bijna letterlijk een zin uit een eerder persbericht: "Wij zijn ervan overtuigd dat het samenvoegen van fondsen met vergelijkbare beleggingsstrategieën de diversificatie en veerkracht van de betreffende fondsen zal versterken, met een focus op de behoeften van beleggers op de lange termijn." De bank stelt verder dat de geplande fusies geen kosten met zich meebrengen voor beleggers. De bank weigerde verder commentaar te geven.

Hoewel het gebrek aan informatie voor nog meer onzekerheid zorgt, weigert ook de Zwitserse toezichthouder op de financiële markten (FINMA) informatie te verstrekken: "In de regel doen wij geen uitspraken over de details van onze toezichthoudende activiteiten of over individuele gevallen", aldus een woordvoerster van FINMA.