Lauwe bedden: bedrijven ondermijnen het tweede-huis-initiatief met beheerde appartementen

De bouw is een drukke periode in de Zwitserse Alpen: "In het hart van Davos wordt een resort gepland dat een moderne levensstijl combineert met welzijn en gezondheid", schrijven de verantwoordelijken voor "Elevation Davos". Het project omvat 120 vakantieappartementen, bijna allemaal met 3,5 kamers. De prijzen variëren tussen 1,1 en 1,7 miljoen Zwitserse frank per appartement.

In San Bernardino, dat op het punt staat te worden gerenoveerd, staan ​​86 "hoogwaardig gemeubileerde" appartementen in de Alpen: appartementen met 2,5 kamers vanaf CHF 470.000 en appartementen met 3,5 kamers tot CHF 1,1 miljoen. Vergeleken met andere bestemmingen zijn deze prijzen gematigd. In Andermatt worden tegen 2027 19 "luxe merkresidenties" gebouwd "in het hart van de oude stad", met een prijs tussen CHF 2,7 en 8 miljoen.

Deze bouwactiviteit is verrassend, aangezien het Second Home Initiative uit 2012 de bouw van extra vakantiehuizen in bergkantons effectief verbood. Artikel 75b van de federale grondwet beperkt het aandeel tweede woningen tot maximaal 20 procent van de woningvoorraad.

Dit quotum is in de meeste vakantieparken al lang bereikt. De appartementen mogen alleen gebouwd worden omdat ze geclassificeerd zijn als "door toeristen beheerde appartementen", wat is toegestaan ​​volgens de Second Homes Act van 2015. Voorwaarde is dat de appartementen "niet zijn afgestemd op de persoonlijke behoeften van de eigenaren" en worden beheerd "als onderdeel van een gestructureerde accommodatieonderneming".

Dit betekent dat eigenaren hun appartement niet zelf mogen inrichten, maar de meubilering van de beheerder moeten accepteren. Ook gaan ze ermee akkoord het appartement enkele weken per jaar aan derden te verhuren.

"Het concept wint steeds meer aan populariteit onder professionals in de toeristische sector", zegt Peder Plaz, partner bij Hanser Consulting, een van de grootste toerismeconsultants van Zwitserland. Vakantiewoningen blijven erg populair, vooral onder gezinnen. "Mensen komen met veel spullen. Een vakantiehuis is vaak praktischer dan een hotelkamer."

De vraag is er. Maar reguliere tweede huizen, die erg duur zijn, worden minder vaak verhuurd. Plaz: "Wie zich zo'n appartement kan veroorloven, is meestal niet afhankelijk van huurinkomsten." Eigenaren deinzen vaak terug voor de rompslomp van verhuren.

Beheerde appartementen bieden voordelen voor Zwitserse vastgoed- en toerismeondernemers. Hoge arbeidskosten maken het moeilijk om internationaal te concurreren met hotels. Vakantieappartementen, waarvan de eigenaren en huurders zelden gebruikmaken van de diensten, maken concurrerende prijzen mogelijk.

De risico's voor ondernemers zijn ook lager. "In de Alpen zijn het niet de aanbieders van toeristische diensten die het grote geld verdienen, maar degenen die onroerend goed bouwen en verkopen", zegt Plaz. Het exploiteren van een hotel brengt hoge risico's en meestal lage rendementen met zich mee. De verkoop van tweede huizen daarentegen gaat gepaard met een laag risico op verlies en aantrekkelijke rendementen.

Banken zijn zich hier ook van bewust. Ze zijn terughoudend met het verstrekken van hotelleningen. Daarom is het voor toeristische bedrijven logisch om kapitaal te zoeken bij particuliere investeerders.

Een voorbeeld is de Privà Alpine Lodge in Lenzerheide. Na elf jaar heeft de eigenaar, vastgoedbedrijf Fortimo AG, besloten de woningen te verkopen als appartementen met verplichte huur. De huurder, Revier Hospitality Group, schrijft: "Bankfinanciering wordt steeds moeilijker en vastzittend eigen vermogen is een uitdaging."

De Franz Weber Stichting, die een sleutelrol speelde in het initiatief voor tweede huizen, volgt de hausse aan beheerde vakantiehuizen kritisch. Voorzitter Vera Weber bevestigt dat het concept fundamenteel verenigbaar is met de Second Home Act en bedoeld is om "warme bedden" te creëren. In de praktijk wordt het echter vaak gebruikt om de wet te omzeilen.

Het probleem: Na oplevering is het vaak niet meer mogelijk om te controleren of de eigenaren zich aan de gebruiksbeperkingen houden en of de appartementen daadwerkelijk aan derden worden verhuurd.

"Bij nadere beschouwing komen aanzienlijke hiaten en grijze gebieden aan het licht", zegt Weber. Commerciële concepten zijn soms schaars of helemaal niet aanwezig. De "algemene" voorzieningen – een vereiste voor "door toeristen beheerde appartementen" – zijn vaak minimalistisch en het gebruik ervan onrealistisch.

De concepten zijn inderdaad heel verschillend. Een blik op de gebruiksvoorwaarden laat dit zien.

Wie een appartement in de Privà Alpine Lodge koopt, mag het appartement slechts vier weken per jaar gebruiken, inclusief maximaal twee weken in het hoogseizoen. In het Davos Elevation Resort is het persoonlijk gebruik beperkt tot "in totaal zes weken in het hoogseizoen", drie weken in de winter en drie weken in de zomer.

In het Post Hotel & Residences in Andermatt is "12 weken persoonlijk gebruik" toegestaan. In San Bernardino is het appartement maximaal 35 weken per jaar beschikbaar, maar slechts drie weken in het hoogseizoen. Het Rockresort in Laax hanteert vergelijkbare ruime regels voor persoonlijk gebruik.

Dergelijke regelgeving is controversieel. "Er zijn juridische grijze gebieden", zegt toerismeprofessor Jürg Stettler van de Hogeschool voor Toegepaste Wetenschappen en Kunsten in Luzern. Uiteindelijk zullen de rechtbanken beslissen wat een "door toeristen beheerd appartement" is – en wat een vermomd tweede huis. De Franz Weber Stichting onderneemt al actie: "We hebben ons uitgesproken tegen een soortgelijk project in Wengen."

Een andere vraag is of de vastgoedinvestering financieel rendabel zal zijn voor de kopers. De ontwikkelaars beloven grote dingen: in Andermatt is een rendement van vijf procent gegarandeerd gedurende drie jaar. In Lenzerheide wordt een "aantrekkelijk rendement" beloofd. In San Bernardino lokt investeerder Stefano Artioli kopers met snel stijgende vastgoedprijzen.

Toerisme-expert Plaz is sceptisch: "Als er veel projecten tegelijk op de markt komen, is dat niet bevorderlijk voor de bezetting." Er bestaat het risico van 'koude bedden', wat het rendement zou verlagen – en bovendien haaks zou staan ​​op de geest en het doel van het tweedehuisinitiatief.

Ten minste sommige kopers zullen echter waarschijnlijk met lagere rendementen kunnen leven. De reden: ook buitenlanders kunnen een tweede woning in beheer kopen. Voor hen wordt de aankoop van onroerend goed in Zwitserland beschouwd als een veilige investering, niet in de laatste plaats vanwege de sterke Zwitserse frank. De wet Koller, die de aankoop door buitenlanders verbiedt, is niet van toepassing op appartementen die voor toeristische doeleinden worden beheerd.