Eén ontevreden buurman is genoeg om het bouwproject te laten mislukken – hoe bezwaren leiden tot woningtekorten

Waar veel projectontwikkelaars en architecten al jaren over klagen, wordt nu bevestigd door een breed gedragen onderzoek: bezwaren en bouwbezwaren zijn de belangrijkste reden waarom er in Zwitserland te weinig en te langzaam wordt gebouwd. Het resultaat: vertragingen, extra kosten en stijgende huren – en in veel gevallen zelfs een volledige stopzetting van projecten.

Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van het Bundesamt für Spatiale Unterkunft en het Bundesamt für Volkshuisvesting. De resultaten werden dinsdag in Bern gepresenteerd. Het onderzoek maakt deel uit van het actieplan ter bestrijding van de woningnood, dat de Bondsraad na verschillende rondetafelgesprekken lanceerde.

De resultaten zijn duidelijk. De overgrote meerderheid van de ondervraagde woningbouwexperts bevestigt dat bezwaren in de praktijk niet leiden tot betere bouwprojecten, maar vooral tot vertragingen, hogere kosten – en uiteindelijk minder appartementen.

Ongeveer 80 procent van de ondervraagde experts geeft aan dat bezwaren projecten vertragen; 70 procent ziet ze als kostenverhogend. En bijna de helft zegt dat de bezwaren hebben geleid tot minder bouw – of het nu gaat om woonoppervlakte of het aantal appartementen.

Maar dat is nog lang niet alles. Wie hoopt op enige verbetering van de architectonische of stedenbouwkundige kwaliteit, komt bedrogen uit: slechts twee procent denkt dat de architectuur door een bezwaar is verbeterd. Drie procent denkt dat de verkoopbaarheid is verbeterd.

De overgrote meerderheid ziet echter geen positief effect. Integendeel: veel projectontwikkelaars en architecten ervaren als frustrerend dat bezwaren een strategisch instrument zijn geworden – niet om publieke belangen te beschermen, maar om private voordelen te claimen.

Het onderzoek is gebaseerd op twee hoofdbronnen: een juridische analyse van de klachtopties en een enquête onder ongeveer 440 deskundigen, waaronder architecten, gebouweigenaren, projectontwikkelaars, juristen en vertegenwoordigers van overheidsinstanties.

Om de volledige omvang van het probleem te begrijpen, is het de moeite waard om naar de uitgangssituatie te kijken: een projectontwikkelaar die jarenlang een project heeft gepland, deskundigenrapporten heeft opgesteld, prijsvragen heeft uitgeschreven en uiteindelijk een juridisch bindende goedkeuring heeft gekregen, kan zich geenszins gerust voelen. De mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen tegen impopulaire projecten is in Zwitserland ruim gedefinieerd.

De huidige rechtspraktijk is controversieel. Het Federale Hooggerechtshof heeft ruim tien jaar lang bezwaren geaccepteerd, zelfs wanneer de vermeende wetsovertreding de bezwaarmaker niet persoonlijk raakt.

Simpel gezegd: het is voldoende dat het argument het project kan tegenhouden – ongeacht of de bezwaarmaker daadwerkelijk wordt getroffen of een "beschermbaar" belang heeft. De enige vereiste is dat de bezwaarmaker in de buurt van het bouwproject woont – meestal binnen een straal van 100 meter.

Twee exemplarische gevallen laten zien wat dit in de praktijk betekent: de geplande verbouwing van een oud pand wordt geblokkeerd omdat iemand zich ergert aan de kleur van de kozijnen – ook al zijn die vanaf het eigen adres niet eens zichtbaar. Of een asielzoekerscentrum wordt geblokkeerd omdat de toekomstige bewoners zouden worden blootgesteld aan overmatig straatlawaai. De bezwaarmaker heeft echter geen last van het lawaai. Formeel zijn dergelijke bezwaren toegestaan. Maar daar zit nu juist het probleem.

Joëlle Zimmerli, medeauteur van de studie, stelt het botweg: "Het is maar al te gemakkelijk om complexe en kostbare procedures op basis van de resultaten van architectuurwedstrijden te blokkeren en er bezwaar tegen te maken." Het blokkerende effect is vooral opvallend bij grote stedelijke verdichtingsprojecten die van openbaar belang zouden zijn. Zimmerli pleit voor een betere juridische verankering van het openbaar belang in hoogwaardige projecten.

Alain Griffel, hoogleraar staats- en bestuursrecht aan de Universiteit Zürich, erkent al lang de noodzaak van actie en pleit met name voor een verandering in de rechtspraktijk. "De drempel voor rechtsmisbruik is bereikt", schreef hij al in 2022. Volgens hem is het grootste probleem dat vrijwel elk onderwerp in aanmerking komt voor bezwaar, niet alleen "belangen die bescherming verdienen".

Maar wat telt als beschermingswaardig? In theorie gaat het om persoonlijke impact – bijvoorbeeld door lawaai, schaduwen of vervuiling. In de praktijk zijn echter zelfs volledig abstracte argumenten, zoals ontwerpbezwaren of formele details, geldig. En dat is precies wat de deur opent voor onterechte bezwaren.

Wie bezwaar indient, krijgt vaak een gouden beloning voor het intrekken. Projectontwikkelaars kunnen u er alles over vertellen: het komt regelmatig voor dat appellanten hun bezwaarschrift intrekken, enkel in ruil voor een betaling van tienduizenden Zwitserse franken. Het recht van bezwaar wordt zo een lucratief businessmodel – een aspect dat in het onderzoek echter nauwelijks kritisch wordt bekeken.

Het onderzoek laat echter duidelijk zien hoe eenzijdig risico's tegenwoordig verdeeld zijn. Terwijl gebouweigenaren kampen met vertragingen, extra kosten en planningsonzekerheid, lopen appellanten vrijwel geen risico. Zij hoeven niet bij te dragen in de kosten en zijn ook niet aansprakelijk voor eventuele schade.

Twee derde van de respondenten eist daarom dat degenen die ten onrechte een beroep doen, in de toekomst medeverantwoordelijk worden gesteld voor de gevolgen – bijvoorbeeld via een proceskostenveroordeling of een eis tot schadevergoeding.

Onder de kop "Aanbevelingen" pleiten de auteurs van het onderzoek ook voor een duidelijke juridische definitie van rechtsmisbruik. Maar hoe realistisch is dat? Alain Griffel blijft sceptisch. "Dit is volkomen naïef en zal waarschijnlijk nergens toe leiden", waarschuwt de hoogleraar. Niemand zou openlijk geld eisen in een klacht en tegelijkertijd dreigen een project te vertragen. In plaats daarvan zouden ze onterechte bezwaren formuleren, bijvoorbeeld over ontwerp of monumentenzorg.

Appellanten en hun advocaten zijn doorgaans zo slim dat misbruik zelden eenduidig ​​kan worden bewezen. "Daarom vallen ook schadeclaims in het water", aldus Griffel.

De federale studie stelt verdere hervormingen voor. De legitimiteit van beroepen moet worden ingeperkt: alleen degenen die "direct en specifiek" getroffen zijn, mogen in beroep gaan.

Dit is geenszins een nieuw idee, zeker niet omdat Alain Griffel hier al jaren voor pleit. Op basis van zijn publicatie diende de voorzitter van de Raad van State, Andrea Caroni (FDP), vorig jaar een motie in ("Bezwaren moeten weer beperkt worden tot legitieme belangen").

Ook de Bondsraad is voornemens de kwestie ter hand te nemen. Stephan Scheidegger, adjunct-directeur van het Bundesamt für Spatiale Unterkunft, zei in Bern: "We zullen vóór het einde van het jaar verslag uitbrengen over de relevante parlementaire voorstellen."

Wetswijzigingen zouden echter pas over enkele jaren mogelijk zijn. Tot die tijd blijft de situatie hetzelfde: bezwaarschriften kunnen eenvoudig worden ingediend – vaak zonder gevolgen. En bouwprojecten die dringend noodzakelijke woningen zouden opleveren, blijven stagneren.