Un anno senza mutui agevolati: come è cambiato il mercato immobiliare

È passato un anno dalla cancellazione dei mutui agevolati nel luglio 2024. Questa decisione del governo ha cambiato radicalmente il mercato immobiliare, e non nella direzione prevista. I prestiti immobiliari nel Paese hanno subito un forte rallentamento, i mutui a tassi di interesse folli sono diventati quasi inaccessibili anche per i cittadini più o meno abbienti. Ma i metri quadri, contrariamente alle aspettative, non sono diminuiti di prezzo, anzi, sono aumentati. Come sta andando il mercato immobiliare oggi, quali sono le sue prospettive per il futuro e cosa dovrebbero sperare i cittadini che non hanno ancora risolto il problema della casa? Ne abbiamo parlato con un esperto, l'analista di Freedom Finance Global, Vladimir Chernov.

- Come è cambiato il mercato immobiliare in un anno senza mutui agevolati?

- È chiaramente entrata in una fase di cambiamenti su larga scala. Già alla fine dei primi cinque mesi del 2025, il volume delle vendite di nuovi edifici è diminuito di quasi il 16% su base annua, attestandosi a 9 milioni di metri quadrati. Il numero di accordi di partecipazione al capitale registrati è sceso a 228 mila e le transazioni ipotecarie hanno ceduto il passo in massa a rate e acquisti in contanti. In questo contesto, la quota di transazioni di credito sul mercato primario è scesa dal 77% al 58%.

- Bene, come sono cambiati i prezzi al metro quadro in questo periodo?

- Va notato che, nonostante il calo della domanda, i ricavi degli sviluppatori sono diminuiti solo del 2%, attestandosi a 1,9 trilioni di rubli. Ciò è dovuto all'aumento dei prezzi, poiché in media in Russia i prezzi dei nuovi edifici sono aumentati del 4,3% dall'inizio dell'anno, raggiungendo i 147,6 mila rubli al metro quadro. Una crescita particolarmente significativa è stata registrata a Mosca, dove i prezzi hanno raggiunto i 416,1 mila rubli al metro quadro (+6,6% dall'inizio dell'anno), e in centri regionali come Nižnij Tagil e Groznyj, dove l'aumento è stato del 20-30%.

- E la gente compra appartamenti a questi prezzi?

- L'aumento dei costi, associato a un tasso chiave elevato, ha ristretto la cerchia dei veri acquirenti di immobili. Gli acquirenti della classe media sono stati estromessi dal mercato, cedendo il passo a clienti più facoltosi, poiché, secondo le statistiche, rappresentano oltre l'85% delle nuove transazioni di mutui ipotecari nell'ambito dei programmi statali, mentre nel 2020 la quota di mutuatari facoltosi era inferiore al 60%.

- Forse la situazione dei prezzi e della domanda è diversa sul mercato secondario?

- Anche il mercato secondario registra un prezzo moderato ma in crescita (+5% annuo), con un'attività in calo. Il costo medio al metro quadro ha raggiunto i 115.100 rubli e le transazioni ipotecarie sono diventate meno accessibili senza il sostegno governativo. Ciò è particolarmente vero per le regioni in cui i redditi reali sono inferiori ai tassi di crescita di prezzi e tassi. Secondo le stime delle agenzie competenti, la domanda totale nel mercato immobiliare è diminuita di un quarto nel corso dell'anno.

- La situazione del mercato immobiliare cambierà nella seconda metà del 2025?

- Secondo le nostre previsioni, il mercato continuerà ad adattarsi alle nuove condizioni. In assenza di nuovi sussidi e sullo sfondo di tassi elevati, l'attività di acquisto rimarrà molto probabilmente frenata. Tuttavia, se a luglio la Banca di Russia decidesse di ridurre nuovamente il tasso di riferimento, almeno al 17-18% annuo dall'attuale 20%, questo potrebbe rappresentare il primo impulso alla ripresa. Il mercato sarà alimentato dalla domanda differita e dalla graduale accumulazione di capitale da parte delle famiglie.

In linea di principio, un'inversione di tendenza sostenibile del mercato è possibile solo se i tassi ipotecari vengono ridotti al 12-13% annuo e vengono introdotti nuovi programmi di sostegno mirati. In caso contrario, i prezzi si stabilizzeranno, ma il mercato rimarrà "piatto", con una bassa attività e un graduale spostamento della domanda a favore degli alloggi in affitto.

- Come cambieranno i prezzi delle case entro la fine dell'anno?

- Prevediamo che entro la fine del 2025 il prezzo medio sul mercato primario del Paese nel suo complesso aumenterà molto probabilmente del 7-9%, principalmente a causa dell'aumento dei costi di costruzione (materiali, logistica, prestiti), nonché dell'aumento dei prezzi delle abitazioni nelle capitali e nei grandi centri regionali. Allo stesso tempo, il tasso di crescita dei prezzi nelle regioni meno prospere sarà inferiore, attestandosi intorno al 4-7%, e in alcuni casi è possibile una stagnazione dei prezzi.

- Guardiamo ancora più avanti, al 2026. Cosa succederà al mercato immobiliare e ai prezzi delle case?

- Nel 2026, molto dipenderà dall'andamento del tasso di riferimento e dalla possibilità di lanciare nuovi programmi di sostegno. Se la Banca Centrale abbasserà il tasso al 12-14% annuo e sul mercato compariranno nuove misure di incentivazione (ad esempio, sussidi mirati), la crescita dei prezzi dei nuovi edifici potrebbe accelerare al 9-12% annuo. In caso contrario, la crescita si avvicinerà al 5-6% e il mercato rimarrà prevalentemente in mano agli acquirenti.

- Cosa cambierà nel mercato secondario?

- Anche qui i prezzi continueranno a crescere, ma in modo più moderato. Riteniamo che nel 2025 aumenteranno del 4-6% e nel 2026 di circa il 5%, a condizione che l'attività di mutuo si riprenda gradualmente. Allo stesso tempo, la dinamica dipenderà da fattori locali: ad esempio, nei segmenti deficitari (immobili di pregio in centro, appartamenti di piccole dimensioni, appartamenti con finiture) la crescita potrebbe essere superiore alla media.

Pertanto, il mercato nel suo complesso conserva il potenziale di crescita dei prezzi, ma il principale motore di questa crescita non è la domanda, bensì l'aumento dei costi di costruzione e delle aspettative di inflazione. Un ritorno a una crescita a due cifre è possibile solo con un ampio programma di sostegno governativo o una forte riduzione dei tassi ipotecari.