Nei centri commerciali della capitale mancano locali di qualità

I distretti commerciali di Mosca sono in piena attività: lungo la Tangenziale di Mosca, i canoni di locazione medi hanno raggiunto livelli record e il tasso di sfitto degli uffici, nonostante l'aggiunta di nuovi spazi a un livello record, ha raggiunto un minimo storico. Gli spazi vuoti nei nuovi centri commerciali vengono rapidamente liberati dal mercato, mantenendo i tassi di sfitto a livelli criticamente bassi.

"A Mosca, il canone medio di locazione per uffici di alta qualità all'interno della tangenziale di Mosca è aumentato del 38% su base annua, raggiungendo i 35.000 rubli al metro quadro, IVA e spese operative escluse, un massimo storico", ha affermato Irina Khoroshilova, responsabile del dipartimento immobiliare per uffici della società di consulenza CORE.XP. Nel quartiere centrale degli affari della capitale e nel distretto di Moscow-City, i canoni di locazione sono aumentati del 44% su base annua, raggiungendo una media di 56.000 rubli al metro quadro nel terzo trimestre di quest'anno.

"L'attuale livello dei canoni di locazione è una conseguenza diretta della carenza di spazi di qualità", ha sottolineato l'esperta. Secondo lei, sono stati principalmente gli spazi costosi in nuovi progetti ad entrare sul mercato, mentre i lotti più piccoli e accessibili sono praticamente scomparsi dall'offerta. Anche il significativo aumento degli spazi di medie dimensioni, compresi tra 1.000 e 3.000 metri quadrati, ha contribuito alla crescita della media ponderata.

Secondo Khoroshilova, gli affitti degli uffici di classe Prime sono aumentati del 58% su base annua, raggiungendo i 72.000 rubli al metro quadro all'anno, mentre gli affitti di classe A sono aumentati del 35%, raggiungendo i 47.000 rubli. Gli affitti degli uffici di classe B+ sono aumentati del 9%, raggiungendo i 31.000 rubli, e gli affitti degli uffici di classe B- sono aumentati del 92%, raggiungendo i 28.500 rubli.

"La crescita degli affitti, in genere più rapida del previsto, è tipica degli immobili di alta qualità. Gli inquilini scelgono quartieri commerciali consolidati e sono disposti ad attendere spazi adeguati per l'espansione, creando una lista d'attesa per immobili di alta qualità in zone ad alta domanda. I centri commerciali in zone strategiche con infrastrutture sviluppate e livelli di servizio elevati ottengono un vantaggio competitivo, mentre gli uffici in zone meno attraenti spesso registrano una crescita degli affitti prossima allo zero", ha osservato Valentin Kusov, Vicedirettore del Dipartimento Immobiliare per Uffici di Nikoliers.

"I prezzi più convenienti si trovano tradizionalmente nelle zone al di fuori della tangenziale di Mosca", ha affermato Stepan Zaytsev, Vicedirettore Commerciale di Business Club. Zaytsev ritiene che i massimi storici siano stati raggiunti nel 2024 e che, a ottobre 2025, il mercato fosse già entrato in una fase di stagnazione e correzione. I principali fattori che determinano questi massimi sono una carenza strutturale di spazi di qualità nel segmento di mercato completato. I bassi tassi di sfitto negli edifici di Classe A e B+ esistenti per un lungo periodo hanno permesso ai proprietari di dettare le condizioni. Inoltre, l'elevata domanda da parte delle aziende alla ricerca di uffici di alta qualità, soprattutto in posizioni privilegiate (all'interno del Terzo Anello), ha avuto un ruolo. I proprietari degli uffici sono stati costretti ad aumentare gli affitti a causa dell'aumento dei costi operativi e della pressione inflazionistica.

"Il volume delle transazioni di locazione è diminuito di un terzo negli ultimi nove mesi, a causa della carenza di inventario di qualità e di prezzi di vendita record. Le vendite rimangono il principale motore del mercato oggi", ha sottolineato Vladislav Stepanov, CEO di ESVE Group. Stepanov ritiene che il profilo delle parti interessate stia cambiando e che la struttura della domanda stia diventando più equilibrata. Non c'è più una significativa propensione verso il settore pubblico, poiché alcune esigenze sono state soddisfatte. Le aziende del settore energetico e dei combustibili sono attive e la domanda da parte degli operatori IT rimane forte.

Quest'anno, i principali motori della domanda di spazi per uffici, secondo Maria Zimina, Direttrice del Dipartimento Immobiliare per Uffici di NF Group, sono state le aziende dei settori tecnologico, media e telecomunicazioni (21%), nonché le organizzazioni operanti nei settori bancario, finanziario e degli investimenti (21%). Le aziende manifatturiere si sono classificate al terzo posto in termini di domanda (16%).

"Da gennaio a ottobre, la domanda totale (affitto e acquisto) è stata di 1.077.000 metri quadrati", ha osservato Zaitsev. Ha aggiunto che l'offerta è in forte crescita grazie alle nuove costruzioni. Le vendite sono iniziate nel 2025 in 29 nuovi progetti (867.000 metri quadrati di spazi di Classe A e B+), il doppio rispetto all'anno precedente. Il prezzo medio di listino per gli edifici adibiti a uffici al 1° ottobre era di 458.000 rubli al metro quadrato (IVA esclusa), il 7% in più rispetto all'anno precedente. La fascia di prezzo è ampia: da 167.000 a 1,3 milioni di rubli al metro quadrato.

Secondo Ricci, gli sviluppatori di Mosca hanno annunciato il completamento di circa 585.000 metri quadrati di spazi per uffici nel quarto trimestre. Questo, sommato ai 537.000 metri quadrati già consegnati tra gennaio e settembre, porterà l'offerta totale di spazi per uffici a 1,12 milioni di metri quadrati (vedi grafico). Si tratterebbe del dato più alto dal 2014, quando furono costruiti 1,29 milioni di metri quadrati. Tuttavia, le scadenze di costruzione per i singoli progetti vengono spesso posticipate all'anno successivo, a novembre-dicembre, quindi il dato finale potrebbe essere inferiore.

Tuttavia, nonostante volumi così consistenti, il tasso di vacancy non sta crescendo: l'elevata domanda di acquisti e locazioni di uffici sta ulteriormente diminuendo. A ottobre, era sceso al 5,5% e continua ad avvicinarsi al minimo storico del 2007, ha riferito Zimina. Nella Classe A, il tasso è diminuito di 0,1 punti percentuali dall'inizio dell'anno, al 7,1%, e nella Classe B, di 0,5 punti percentuali, al 4,7%.

"Nell'attuale contesto di mercato, la maggior parte degli immobili viene commissionata completamente o parzialmente occupata e il volume di spazi disponibili derivanti da nuove costruzioni è insufficiente a soddisfare la domanda esistente", ha osservato Zimina. Non prevede un aumento significativo della quota di spazi disponibili: con la carenza di spazi per uffici in affitto, un'offerta limitata di spazi in costruzione e un'elevata domanda, la maggior parte degli spazi per uffici viene rapidamente assorbita dal mercato. Nei prossimi anni, stima che la quota di nuovi uffici in affitto non supererà il 5-20% del volume totale di nuovi spazi per uffici, mentre la maggior parte sarà in vendita.

Secondo le previsioni di Kusov, i canoni di locazione base continueranno a crescere fino al 2030, sia a causa degli immobili sfitti, a un tasso medio annuo del 7%, sia a causa delle rinegoziazioni implicite dei rinnovi contrattuali per sostituire gli inquilini insolventi, a un tasso medio del 15-20%. Kusov prevede che il tasso di sfitto per il periodo 2025-2030 sarà del 5,3%.

Pubblicato sul giornale Moskovsky Komsomolets, n. 29645, 11 novembre 2025

Titolo del giornale: Mosca non riesce a soddisfare la sua fame di impiegati.