Carenza di metri quadri gestita: nella "vecchia" Mosca il volume delle nuove costruzioni si è dimezzato.

Sulla base dei risultati del terzo trimestre del 2025, il mercato immobiliare residenziale primario nella "vecchia" Mosca sta registrando un costante calo dell'offerta e un aumento dei prezzi, creando un deficit gestibile. Secondo gli analisti residenziali di CORE.XP, solo 49 edifici in 7 progetti sono entrati nel mercato durante il trimestre, rispetto agli 86 edifici in 14 progetti dell'anno precedente. Su base annua, il volume di nuove costruzioni si è più che dimezzato. Quali quartieri di Mosca guideranno la domanda nel prossimo futuro?

Come ha dichiarato a MK Ekaterina Lomteva, Direttrice e Responsabile del Settore Immobiliare Residenziale di CORE.XP, il prezzo medio ponderato richiesto entro i confini della "vecchia" Mosca ha raggiunto i 712.238 rubli al metro quadro (+20% su base annua e +0,3% su base trimestrale). Nelle transazioni, il prezzo medio è stato di 559.638 rubli al metro quadro (+5% su base annua e +2% su base trimestrale). Tuttavia, il divario tra il prezzo di listino e il prezzo effettivo della transazione rimane elevato, fino al 27%. La superficie media del lotto è di 49,9 metri quadri.

Secondo l'esperto, il numero di transazioni di mutui è aumentato del 58% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e del 40% rispetto al secondo trimestre. La quota di mutui è aumentata di 6 punti percentuali in entrambi i periodi. Da gennaio a settembre 2025, i programmi agevolati hanno rappresentato il 59% del numero e il 78% del volume di tutti i prestiti, con il 19% delle transazioni effettuate con piani di rateizzazione.

Quasi tutti i distretti di Mosca stanno registrando un calo delle scorte, con un calo complessivo del mercato pari al 12%. Le regioni con i maggiori cali su base annua sono il Distretto Amministrativo Sud-Occidentale (-45%), il Distretto Amministrativo Sud-Orientale (-31%), il Distretto Amministrativo Nord-Orientale (-28%) e il Distretto Amministrativo Orientale (-18%). Nel frattempo, si osserva un leggero aumento dell'offerta nel Distretto Amministrativo Occidentale (+19%) e nel Distretto Amministrativo Settentrionale (+4%). In questo contesto, si sta formando una domanda repressa in località con un'offerta ridotta e una migliore accessibilità ai trasporti, dove i programmi di mutui e rateizzazione stanno ulteriormente alimentando l'attività degli acquirenti.

Tra i cluster di domanda locale nel mercato immobiliare residenziale primario della "vecchia" Mosca, l'analista ha notato il Distretto Amministrativo Orientale, dove il volume delle scorte è diminuito del 18%. Nel Distretto Amministrativo Orientale, si è verificato uno spostamento strutturale verso formati abitativi "familiari", con una riduzione del numero di lotti disponibili con una superficie minima.

Nel sud-est di Mosca, si sta verificando un calo dell'esposizione (-31%), dovuto alla riqualificazione delle zone industriali e al lancio di progetti epocali per la classe economica. Il quartiere di Yuzhnoportovy è al centro dell'attenzione, costituendo un nuovo polo di attività commerciali e un vivace punto focale della città. Il Distretto Amministrativo Nord-Orientale combina un equilibrio tra una "città verticale" e corridoi verdi. Qui, la domanda si concentra attorno alle ampie aree ricreative di VDNKh e dell'Orto Botanico, il che è accompagnato da un numero limitato di nuovi progetti lanciati e da un significativo calo dell'esposizione (-28%). Nel quartiere sono attualmente in costruzione complessi residenziali.

Tradizionalmente popolare tra i moscoviti, anche la zona sud-occidentale della città sta vivendo una significativa carenza di offerta. Nel terzo trimestre del 2025, le scorte sul mercato primario sono diminuite del 45% su base annua. La domanda si concentra intorno al quartiere di Obruchevsky, dove l'interesse represso degli acquirenti sta aumentando.

Pertanto, sullo sfondo del calo dei volumi di costruzione e del limitato ingresso di nuovi progetti sul mercato nella "vecchia" Mosca, le opzioni per gli acquirenti sono già notevolmente limitate. I budget minimi nei distretti orientali e sud-orientali della città oscillano ancora tra 9,81 e 12,13 milioni di rubli (Distretto Amministrativo Orientale) e 20,9 milioni di rubli (Distretto Amministrativo Sud-Occidentale), ma questo divario si sta gradualmente riducendo.

"Il 'vecchio' mercato di Mosca è entrato in una fase di deficit gestito: con il completamento di nuovi edifici in calo di oltre la metà, stiamo osservando la domanda latente più pronunciata nel distretto amministrativo orientale (Bogorodskoye, Golyanovo), nel distretto amministrativo sud-orientale (Yuzhnoportovy), nel distretto amministrativo nord-orientale (vicino a VDNKh e all'Orto botanico) e nel distretto amministrativo sud-occidentale (Obruchevsky)", ha sottolineato Lomteva.

Prevede che i progetti che emergeranno come leader saranno quelli che si inseriscono perfettamente nella matrice del prodotto-località e creano infrastrutture ricercate già durante le prime fasi di costruzione. "Una strategia razionale per gli acquirenti sarà quella di bloccare il prezzo in fase di prenotazione e utilizzare una combinazione di mutui e piani di rateizzazione, la cui quota nelle transazioni è costantemente elevata oggi", ha concluso l'esperta.

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