Case di lusso: un mercato dinamico e in continua crescita

È noto che il mercato immobiliare di lusso difficilmente è toccato dalle crisi. Lo abbiamo visto nella pandemia o ora, con la guerra. È un mercato in continua crescita e, indipendentemente dalle prospettive, presenta sempre potenzialità e interesse. Gli acquirenti danno la preferenza non solo alla posizione ma anche ai servizi associati.

Secondo il rapporto di Portugal Sotheby's International Realty sulle tendenze di quest'anno, il mercato immobiliare di lusso globale "rimane resiliente, con segnali incoraggianti di stabilizzazione nell'offerta immobiliare nelle località più esclusive di tutto il mondo".

Ora, in Portogallo la tendenza non è diversa. Sotheby's afferma che nel nostro Paese questo mercato "continua a mostrare una performance solida, riflettendo sia la domanda nazionale che quella internazionale".

Solo nel 2024, Sotheby's International Realty ha registrato una crescita del 20% rispetto all'anno precedente, con un valore medio delle vendite immobiliari di circa 1.030.269 euro. Regioni come Lisbona, comprese Cascais e Sintra, Porto, Algarve, Madeira e Melides/Comporta/Tróia continuano a guidare la domanda, con l'area di sviluppo che si distingue per una crescita impressionante del 200% rispetto al 2023. «Inoltre, l'integrazione di tecnologie, soluzioni sostenibili e servizi esclusivi ha ridefinito il concetto di lusso, rendendo il Portogallo una destinazione sempre più apprezzata da chi cerca qualità della vita e investimenti solidi».

Secondo l'analisi più recente di idealista sul mercato del lusso, "tutto indica che i potenziali acquirenti di immobili di lusso in Portogallo cercano case che combinino il meglio di entrambi i mondi: il fascino di vivere vicino alla spiaggia, con tutti i vantaggi che può portare vivere vicino a una grande città, dai servizi sanitari alle molteplici attività per il tempo libero".

La stessa analisi aggiunge che, per quanto riguarda le case di lusso con un prezzo superiore al milione di euro, la domanda è più elevata a Oeiras e Lisbona e che l'interesse per l'acquisto di appartamenti di lusso esiste anche in diversi comuni vicini alla capitale, come Sintra, Mafra e Loures, seguiti dal comune di Lisbona stesso.

Questa analisi geografica rivela «che i comuni dell'entroterra del Paese hanno un'offerta scarsa (meno di 10 immobili pubblicizzati) o addirittura inesistente» e che, pertanto, la mancanza di case da acquistare nell'entroterra «finisce per limitare le scelte di coloro che desiderano vivere in campagna, godendo esclusivamente della serenità della natura». Évora è un'eccezione, in quanto occupa il sesto posto nella classifica della domanda di alloggi.

Idealista ha anche analizzato l'offerta di alloggi di lusso, molto più richiesti degli appartamenti, e ha scoperto che i comuni di Cascais, Loulé, Lagos, Sintra e Albufeira erano quelli in cui era stato registrato il maggior numero di immobili sul mercato nel trimestre conclusosi a febbraio 2025. Questi cinque comuni della Grande Lisbona e dell'Algarve, da soli, consentono una combinazione di spiaggia e città, rappresentano quasi la metà delle circa 13.700 case in vendita negli 82 comuni analizzati. A Porto sono state contate 580 case di lusso in vendita, un'offerta superiore a quella di Lisbona (408).

Il numero di appartamenti di lusso in vendita nel paese è diminuito di quasi la metà (7.300), con Lisbona e Cascais che rappresentano il 60% dell'offerta totale registrata in soli 29 comuni con campioni rappresentativi. Porto si colloca al terzo posto, con 760 appartamenti di lusso sul mercato, secondo gli stessi dati di idealista.

Mentre l'offerta di appartamenti di lusso è maggiormente concentrata nelle zone di Lisbona, Porto e Algarve, l'offerta di case di lusso disponibili per l'acquisto «finisce per essere più dispersa sul territorio nazionale, ma sempre vicina alla costa e alle isole, offrendo una gamma più ampia di possibilità per chi desidera vivere vicino alla spiaggia, in città o addirittura combinare entrambi i mondi». D'altro canto, "l'offerta di entrambe le tipologie abitative è scarsa o quasi inesistente nell'entroterra, riducendo la scelta per chi desidera vivere in campagna".

Secondo Nascer do SOL, una fonte di idealista afferma: «Il mercato del lusso in Portogallo rimane dinamico e resiliente, trainato da acquirenti nazionali e internazionali in cerca di qualità della vita, sicurezza e un clima favorevole», aggiungendo che «poiché questi acquirenti non dipendono così tanto dal credito bancario, il segmento del lusso è stato meno colpito dalle fluttuazioni del mercato e continua a crescere, anche in un contesto di crisi nell'accesso all'alloggio per la maggior parte dei portoghesi».

Alda Filipe, socia e direttrice regionale di Kronos Real Estate Group, racconta al nostro giornale che il mercato immobiliare di lusso, soprattutto in Algarve, "continua a dimostrarsi dinamico e resiliente". Tradizionalmente, aggiunge, il lusso "è stato associato alla grandiosità delle proprietà, alla qualità delle finiture, ai comfort di alto livello e agli elevati standard di sicurezza". Ma «il contesto post-pandemico, il cambio di mentalità e l’arrivo di nuove nazionalità, come i nordamericani, hanno portato un nuovo modo di guardare al lusso».

Alda Filipe afferma che oggi, per molti acquirenti, “il vero lusso risiede nell’autenticità, nella bassa densità edilizia, nella vicinanza al mare, nel contatto con la natura e nell’esperienza di spazi sostenibili e ben integrati nel paesaggio”.

Chi acquista?

L'acquisto di un immobile di lusso è inevitabilmente legato al potere d'acquisto, quindi non sorprende che i clienti stranieri abbiano maggiore influenza rispetto a quelli nazionali. Idealista ha dichiarato al nostro giornale che, all'inizio del 2025, il Regno Unito era in testa alla domanda internazionale di case di lusso in Portogallo, con il 15% di interesse straniero, seguito dagli Stati Uniti con il 13,1%. Germania, Spagna, Francia e Paesi Bassi rappresentano tra il 10% e il 5,5% della domanda, mentre il Brasile si classifica al settimo posto, con meno del 5%.

Per quanto riguarda il comune di Lisbona, afferma che la domanda più significativa di case di lusso in vendita proviene da USA, Spagna, Regno Unito e Brasile, mentre per quanto riguarda il comune di Porto sottolinea l'interesse mostrato da coloro che vivono negli USA, in Spagna e in Francia. Nelle isole portoghesi si registra un forte interesse da parte di Germania, Regno Unito e Stati Uniti per le case di lusso in vendita a Funchal. A Ponta Delgada la domanda internazionale più grande proviene da USA, Canada e Germania.

Di certo i portoghesi non sono rimasti esclusi. «La domanda di case dal valore superiore a un milione di euro ha avuto un forte avvio all'inizio di quest'anno, trainata dai cittadini portoghesi, che rappresentano il 73% della domanda», sottolineando che, sia a Lisbona che a Porto, «solo circa uno su cinque potenziali acquirenti di case di lusso è straniero».

Alda Filipe, nel frattempo, afferma che britannici, irlandesi e, più di recente, nordamericani, continuano a essere in cima alla domanda del segmento di lusso in Algarve, con particolare attenzione a zone come Vale do Lobo, «dove il consolidamento del mercato e la storia di apprezzamento hanno rafforzato l'attrattiva degli investimenti». Tuttavia, il nostro giornale riporta che si è registrato "un aumento molto significativo della domanda da parte degli acquirenti portoghesi, in particolare famiglie e investitori che riconoscono il valore degli asset in posizioni privilegiate e consolidate", affermando che per i clienti nazionali l'Algarve non è più solo una meta turistica "ma è diventata anche un'opzione di investimento sicura e un'opportunità per un apprezzamento costante degli asset nel medio e lungo termine".

Ciò che è apprezzato

Secondo una fonte ufficiale di idealista, nel segmento di lusso gli acquirenti tendono a preferire le case agli appartamenti. «Due sono i criteri che incidono maggiormente in questa scelta: la maggiore offerta disponibile e il prezzo al metro quadro più conveniente. In Portogallo, le case di lusso in vendita sono quasi il doppio degli appartamenti e i prezzi delle case sono, in media, inferiori del 27% al metro quadro. Ciò significa che è possibile trovare case più grandi, con piscina, giardino e altri comfort». E non lascia spazio a dubbi: “Chi cerca una casa di lusso desidera spazio, comfort ed esclusività e, al momento, le case offrono esattamente questo, con un miglior rapporto qualità/prezzo”. Tuttavia, riconosce che sono sempre più numerosi i progetti residenziali di lusso, come i complessi di appartamenti, che offrono tutti i tipi di servizi premium, "rendendo gli appartamenti un'opzione sempre più attraente per coloro che apprezzano comfort come sicurezza, spa, palestra o aree comuni di alta qualità".

Alda Filipe afferma inoltre che il criterio più apprezzato nel segmento del lusso continua a essere la posizione e sottolinea che il profilo dell'attuale acquirente di lusso apprezza progetti di architettura contemporanea integrati nel territorio, che offrano esperienze autentiche e siano lontani dalle zone di massa. “La privacy, l’esclusività e la possibilità di personalizzare gli immobili sono altrettanti fattori decisivi, rafforzando la domanda di location uniche o consolidate e di concept differenziati”, sottolinea.

Le zone più costose

Il lusso, come sappiamo, non è alla portata di tutti. Secondo The Wealth Report, il rapporto di punta di Knight Frank, i prezzi degli immobili residenziali di lusso continueranno a crescere nel 2024, con un aumento del 3,6%, leggermente superiore al 3,3% registrato nel 2023.

Dei 100 mercati analizzati dal Prime International Residential Index (PIRI), pubblicato su The Wealth Report, 77 hanno registrato una crescita annua positiva, mentre 20 hanno visto i prezzi scendere. I mercati asiatici e mediorientali occupano i primi sei posti della classifica, con Seul (18,4%), Manila (17,9%) e Dubai (16,9) in cima alla lista. Il rapporto evidenzia che anche i mercati dell'Arabia Saudita hanno registrato ottime performance, con Riyadh (16%) e Jeddah (9,6%) tra i primi sei. Aspen chiude la top 10.

Per quanto riguarda i mercati portoghesi, Porto è al 17° posto con una crescita del 6,8%, Algarve al 25° posto con il 5,6% e Lisbona al 28° posto con il 5,3%. Le tre città nazionali superano mercati come Zurigo, Barcellona, ​​Oslo o addirittura il Lago di Como, in Italia, e Parigi.

Secondo idealista, Lisbona e Cascais sono le zone più costose in cui acquistare case di lusso. Ma anche l'Algarve si distingue. Infatti, sono proprio queste le zone in cui si trovano le strade più costose. Ciò riflette, affermano, “l’intensa domanda da parte degli investitori nazionali e internazionali”. L'analisi rivela che vivere nella via più esclusiva del Paese costa, in media, 7.636.765 euro. Questa è almeno la cifra richiesta dai proprietari dell'esclusiva urbanizzazione Quinta do Lago, situata ad Almancil, nell'Algarve.

Completano il podio di questa classifica del lusso Rua Garrett, a Lisbona, dove comprare casa ha un prezzo medio di 4.062.154 euro, e Rua Birre, a Cascais (3.931.059 euro).

Il quarto indirizzo con i prezzi più alti per acquistare una casa si trova in Avenida Marginal, nella parrocchia di Cascais e Estoril (3.622.688 euro). Seguono l'esclusiva Urbanização Quinta do Monte Funchal, situata a Lagos (3.250.000 euro) e Rua de Buenos Aires, nella parrocchia di Estrela, a Lisbona, dove il prezzo medio delle abitazioni di lusso si aggira intorno ai 3.170.357 euro.

Segue l'Avenida da República, a Cascais, che dispone di case con un prezzo medio di 2.897.308 euro. Chiudono l'elenco delle dieci strade più costose Rua Glicínias, a Cascais (2.850.000 euro), Rua das Codornizes, sempre a Cascais (2.830.333 euro) e Rua dos Gladíolos, a Charneca da Caparica (2.706.818 euro).

Idealista ha raccontato al nostro giornale di aver potuto osservare che i quartieri di Lisbona e Setúbal sono al primo posto sia per la domanda che per l'offerta di alloggi di lusso in Portogallo. «Questi due quartieri concentrano quasi la metà dell'offerta nazionale, il che è giustificato dalla loro vicinanza alla capitale, dove c'è una maggiore disponibilità di posti di lavoro, servizi culturali e per il tempo libero e un facile accesso tramite l'aeroporto internazionale di Lisbona». Questo insieme di fattori, secondo lui, "rende queste regioni particolarmente attraenti per portoghesi e stranieri che cercano case con un prezzo superiore a 1 milione di euro".

Ma oltre a queste regioni, si distinguono anche le zone dell'isola di São Miguel (Azzorre), Leiria e Santarém, con una "domanda importante", "che offrono uno stile di vita più tranquillo, che unisce le città più piccole allo stretto contatto con la natura". Tuttavia, in questi quartieri, “l’offerta di immobili di lusso è piuttosto limitata, con meno di 500 immobili disponibili per la vendita in ognuno di essi”.

Esistono addirittura studi che collocano il Chiado tra le zone più care al mondo. Si trova al 30° posto in una lista di 49. Riguardo a dati di questo tipo, José Cardoso Botelho avverte che "quello che succede spesso è che confrontano una strada di New York o una strada di tre o quattro città degli Stati Uniti e non prendono in considerazione le strade di tutte le città più costose degli Stati Uniti". Il responsabile spiega che "ne stanno facendo uno per ogni Paese ed è per questo che ce ne sono 100 e il Portogallo appare con Avenida da Liberdade o Rua Garrett". In questi Paesi, aggiunge, ci sono centinaia di strade molto più costose di Lisbona, «ma la classifica è più o meno una per Paese. Sono realtà non comparabili, basta guardare i valori delle transazioni».

E fa un esempio: «Poco tempo fa, se non sbaglio, Christian Dior ha comprato un negozio a Parigi, sugli Champs-Elysées, e l'operazione valeva 600 o 700 milioni di euro, e stiamo parlando di un negozio non molto grande».

Mercato segmentato

Ma mentre questo segmento di mercato continua a mostrare buone dinamiche, il resto del settore è alle prese con una crisi immobiliare. Una situazione che, secondo una fonte ufficiale di idealista, “dimostra come il mercato sia fortemente segmentato”. E aggiunge: “Mentre molte famiglie portoghesi continuano ad avere difficoltà ad accedere agli alloggi, principalmente a causa della mancanza di offerta e dei prezzi elevati, il segmento del lusso rimane dinamico, trainato principalmente da acquirenti e investitori nazionali e internazionali con grande capacità finanziaria, meno dipendenti dai finanziamenti bancari”.

E, a suo avviso, nonostante l'allentamento dei tassi di interesse, la crisi nell'accesso agli alloggi persiste e può essere risolta solo con un aumento significativo dell'offerta. “È fondamentale costruire più alloggi in Portogallo, con particolare attenzione alle soluzioni accessibili per le famiglie con minori risorse economiche, garantendo un mercato più equilibrato e inclusivo”, conclude.

Anche Alda Filipe sottolinea questa segmentazione, considerando che è sempre più chiaro «dove il segmento del lusso opera con dinamiche proprie ed è meno sensibile alle fluttuazioni che interessano altri settori. La forte domanda internazionale, la valorizzazione del territorio e l’offerta esclusiva e poco densa assicurano una domanda stabile e in molti casi in crescita. «Meno è di più: la scarsità è diventata qui un vero sinonimo di lusso» e cita l’Algarve come esempio: «Il segmento del lusso in Algarve, soprattutto in aree consolidate come Vale do Lobo, continua a registrare una domanda costante e superiore alla media. Questa performance è il risultato della scarsità di prodotto in posizioni privilegiate, della solidità del continuo apprezzamento degli immobili e dell'eccezionale qualità della vita che la regione offre, fattori che mantengono l'Algarve come una delle principali destinazioni per investimenti e residenza."