Dieci consigli per l'acquisto a scopo di locazione: consigli essenziali per gli investimenti immobiliari

• La nostra guida all'acquisto per locazione spiega gli elementi essenziali dell'investimento immobiliare
• Una guida aggiornata regolarmente spiega come valutare gli investimenti e realizzare un profitto
• Scopri le migliori località in cui investire in immobili, mutui buy-to-let, rendimenti da locazione e cosa significano le modifiche fiscali per proprietari e investitori

Di SIMON LAMBERT, THIS IS MONEY PUBLISHER Aggiornato: 23:39 GMT, 10 novembre 2025

L'acquisto per affittare ha perso un po' del suo fascino a causa delle nuove norme più severe, delle tasse più elevate e dei tassi ipotecari ora molto più elevati che hanno intaccato i rendimenti, ma investire in immobili resta una strategia popolare per i britannici.

Molti apprezzano la familiarità dei negozi fisici e considerano i notevoli aumenti dei prezzi delle case registrati negli ultimi 25 anni come una ricetta per il successo.

Ma se si intende investire in un immobile, non si può contare sul semplice aumento dei prezzi delle case (e bisogna ricordare che acquistare quando i prezzi sono alti aumenta i rischi); gli esperti consigliano invece di investire per ottenere rendimenti da affitti a lungo termine... e per mantenere felici i propri inquilini.

Se sei tentato, leggi la nostra guida con 10 consigli per l'acquisto di un immobile a scopo di locazione qui, che viene aggiornata regolarmente e ha aiutato milioni di proprietari per oltre un decennio.

> Collegamento rapido: Controlla i migliori tassi di mutuo per l'acquisto di un immobile a scopo di locazione a cui potresti fare domanda

Un mondo di bassi tassi di interesse ha contribuito ad aumentare l'attrattiva degli immobili da acquistare a fini di locazione. I rendimenti sui risparmi erano bassi e i mutui convenienti.

Per molti questo ha addirittura compensato il sovrapprezzo del 3% sull'imposta di bollo sugli immobili in affitto e sulle seconde case, che avrebbe divorato una grossa somma di denaro, e la perdita dell'esenzione fiscale completa sugli interessi sui mutui, che ha reso i rendimenti più modesti di quanto non fossero in passato.

Tuttavia, le cose sono cambiate e, con la Banca d'Inghilterra che ha aumentato il tasso base dallo 0,1% di dicembre 2022 al 4,25% di marzo 2023, i tassi dei mutui per l'acquisto di immobili a scopo di locazione sono molto più alti.

Quindi, ne vale ancora la pena? Molti la pensano ancora così, ma sono più cauti di un tempo, come ha rivelato la nostra visita al National Landlord Investment Show .

Come investimento di reddito per coloro che hanno abbastanza soldi per raccogliere un acconto consistente, l'acquisto per locazione spesso sembra allettante, soprattutto se paragonato ai bassi tassi di risparmio e alle oscillazioni del mercato azionario.

Ma i tassi dei mutui sono aumentati notevolmente rispetto ai minimi storici, rendendo più difficile per gli investitori immobiliari ottenere buoni affari.

Nel frattempo, le tasse sono più alte di prima. L'esenzione totale dagli interessi sui mutui è stata sostituita da un credito d'imposta del 20% sui costi del mutuo e c'è un'imposta di bollo del 3% da pagare sugli acquisti.

Tuttavia, l'elevata domanda da parte degli inquilini, gli affitti che possono aumentare con l'inflazione, le rate più basse sui mutui buy-to-let con pagamento solo degli interessi e l'opportunità di aggiungere valore migliorando le proprietà, fanno sì che molti investitori siano ancora tentati.

Se stai pensando di investire o vuoi semplicemente saperne di più, di seguito ti indichiamo i 10 aspetti essenziali da considerare per un investimento immobiliare di successo.

Come qualsiasi investimento, l'acquisto a scopo di locazione non offre garanzie, ma per coloro che hanno più fiducia nei mattoni e nella malta che nelle azioni e nelle quote, ecco i 10 migliori consigli di This is Money.

Se sei nuovo nel mercato degli immobili da acquistare per affittare, cosa sai del mercato? Conosci i rischi e i vantaggi?

Assicuratevi che l'acquisto a fini di locazione sia l'investimento che desiderate. Il vostro denaro potrebbe avere un rendimento migliore altrove.

Investire in immobili da affittare significa immobilizzare il capitale in un immobile il cui valore potrebbe diminuire, soprattutto in periodi di incertezza economica.

Ciò è paragonabile alla possibilità di un rendimento annuo del 5 per cento da un fondo di investimento basato sul reddito, o del 4 per cento da un conto di risparmio a tasso fisso .

Ricorda che il rendimento di un investimento in fondi, azioni o un fondo comune di investimento tramite un ISA ti consentirà di evadere le imposte sul reddito e di ottenere un'esenzione fiscale per la crescita del capitale. Avrai anche la possibilità di vendere rapidamente, se lo desideri.

Il rovescio della medaglia è che non puoi acquistare un fondo di investimento non amato e iniziare a rinnovarlo e ad aumentarne il valore da solo.

Investire in un immobile da affittare comporta l'investimento di decine di migliaia di sterline in una proprietà e solitamente la stipula di un mutuo.

Quando i prezzi delle case aumentano, è possibile ottenere grandi guadagni tramite leva finanziaria rispetto al debito del mutuo, ma quando scendono, il deposito viene colpito e il mutuo rimane invariato.

Investire nel settore immobiliare ha dato i suoi frutti per molte persone, sia in termini di reddito che di plusvalenze, ma è fondamentale affrontarlo con gli occhi ben aperti, riconoscendo i potenziali vantaggi e svantaggi.

Se conosci qualcuno che ha già investito in un immobile da affittare o locato, chiedigli di raccontarti la sua esperienza, con tutti i suoi pregi.

Più conoscenze hai e più ricerche fai, maggiori sono le possibilità che il tuo investimento dia i suoi frutti.

Promettente non significa il più costoso o il più economico. Promettente significa un posto in cui le persone vorrebbero vivere, e questo può accadere per diverse ragioni.

Quali sono le zone della tua città che hanno un fascino particolare? Se ti trovi in ​​una zona residenziale, dove ci sono buoni trasporti pubblici? Dove si trovano le scuole più adatte alle giovani famiglie? Dove vorrebbero vivere gli studenti?

Devi abbinare il tipo di proprietà che puoi permetterti e che vuoi acquistare con le posizioni che le persone che vorrebbero vivere in quelle case sceglierebbero.

Queste domande potrebbero sembrare semplicistiche, ma rappresentano probabilmente l'aspetto più importante per un investimento immobiliare di successo.

Nella maggior parte dei casi, le persone tendono a investire in immobili vicino a dove vivono. Il lato positivo è che conoscono questo mercato meglio di qualsiasi altro e riescono a individuare il tipo di immobile e la posizione più adatti. Hanno anche maggiori possibilità di tenere d'occhio l'immobile.

Tuttavia, vale anche la pena tenere a mente che se sei proprietario di una casa, sei già esposto alle proprietà nella zona in cui vivi e cercare un tipo diverso di casa in una zona diversa potrebbe essere una buona mossa.

Prima di pensare di cercare un immobile, prendi carta e penna e scrivi il costo delle case che stai guardando e l'affitto che probabilmente otterrai.

Calcola i tuoi pagamenti mensili

In genere, i finanziatori che promuovono l'acquisto di immobili a scopo di locazione pretendono che l'affitto copra il 125 percento delle rate del mutuo (ora spesso il 150 percento) e la maggior parte di essi richiede ora depositi del 25 percento, o anche di più, per tassi notevolmente superiori a quelli dei mutui residenziali.

Anche i mutui con tasso d'interesse più favorevole prevedono commissioni di istruttoria elevate.

Una volta stabiliti il ​​tasso del mutuo e il probabile affitto, bisogna essere molto cauti nel decidere se il proprio investimento funziona.

Non dimenticare di considerare i costi di manutenzione.

Cosa succederebbe se l'immobile rimanesse vuoto per un mese o due?

Questi sono tutti aspetti da considerare. Assicuratevi di sapere a quanto ammonteranno le rate del mutuo e, se si tratta di un mutuo a tasso variabile, tenete conto di eventuali aumenti dei tassi.

Non limitarti a recarti in banca o in una società di credito fondiario e chiedere un mutuo. Sembra ovvio, ma chi lo fa quando ha bisogno di un prodotto finanziario è uno dei motivi per cui le banche realizzano miliardi di profitti.

Quando si cerca un mutuo buy-to-let, conviene rivolgersi a un buon broker indipendente. Non solo potrà illustrarvi le offerte disponibili, ma potrà anche aiutarvi a valutare quale sia la più adatta alle vostre esigenze e se conviene fissare un mutuo o monitorarlo.

Tuttavia, dovresti comunque fare le tue ricerche, in modo da poter affrontare la conversazione con la consapevolezza del tipo di mutuo che ti verrà offerto.

London & Country, il partner broker di mutui attentamente selezionato da Money, offre consulenza gratuita. Puoi scoprire di più e utilizzare il nostro strumento di confronto per trovare il mutuo buy-to-let più adatto a te qui.

Invece di immaginare se ti piacerebbe vivere nel tuo immobile da investimento, mettiti nei panni del tuo inquilino ideale.

Chi sono e cosa vogliono? Se sono studenti, deve essere facile da pulire e confortevole, ma non lussuoso.

Se si tratta di giovani professionisti, dovrebbe essere moderno ed elegante, ma non eccessivo.

Se si tratta di una famiglia, questa avrà molti beni personali e avrà bisogno di una tela bianca.

Ricorda che se permetti agli inquilini di lasciare il segno in una proprietà, ad esempio decorandola, aggiungendo quadri o togliendo i mobili indesiderati, la sentirai più come a casa.

Questi inquilini rimarranno più a lungo, il che è un'ottima notizia per il proprietario.

È anche possibile stipulare una polizza assicurativa contro il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino, solitamente nota come assicurazione di garanzia dell'affitto. Questa può costare anche solo 50 sterline ed è disponibile come prodotto autonomo presso un fornitore specializzato o come parte di una polizza assicurativa più ampia per il proprietario.

Abbiamo tutti letto le storie dei milionari che comprano immobili per affittarli e dei loro enormi portafogli.

Questa calcolatrice mostra il rendimento locativo del tuo immobile di investimento come percentuale del suo valore

Ma anche se è lecito aspettarsi un aumento dei prezzi delle case a lungo termine, gli esperti sostengono che è meglio investire per ottenere un reddito e non per una crescita del capitale a breve termine.

Per confrontare i valori di immobili diversi, usa il loro rendimento: ovvero l'affitto annuo ricevuto come percentuale del prezzo di acquisto.

Ad esempio, un immobile che genera un affitto di 10.000 sterline e costa 200.000 sterline ha un rendimento del 5%.

L'affitto dovrebbe essere il rendimento principale per gli immobili acquistati a scopo di locazione.

La maggior parte dei mutui buy-to-let sono erogati solo sulla base degli interessi, quindi l'importo preso in prestito non verrà rimborsato nel tempo.

Se riesci a ottenere un rendimento dell'affitto sostanzialmente superiore alle rate del mutuo, una volta costituito un buon fondo di emergenza, puoi iniziare a risparmiare o investire denaro extra.

Ricorda però che raramente le persone acquistano una casa direttamente e che questa comporta dei costi di gestione, quindi i costi del mutuo, la manutenzione e le commissioni degli agenti devono essere calcolati e incideranno sul tuo rendimento.

Una volta presi in considerazione questi costi, potresti valutare se l'acquisto a scopo di locazione sia ancora preferibile a un fondo di investimento o a un trust.

Una volta considerati mutuo, costi e tasse, vorrai che l'affitto aumenti nel tempo e che possa poi essere utilizzato come deposito per ulteriori investimenti o per estinguere il mutuo alla fine della sua durata.

Ciò significa che avrai beneficiato del reddito derivante dall'affitto, estinto il mutuo e mantenuto l'intero valore capitale dell'immobile.

La maggior parte degli investitori immobiliari cerca immobili vicino a dove vive. Ma la tua città potrebbe non essere il miglior investimento.

Il vantaggio di avere una proprietà nelle vicinanze è la possibilità di tenerla d'occhio, ma se comunque decidete di assumere un agente, sarà lui a farlo per voi.

Allarga la tua rete e cerca città con buoni collegamenti per i pendolari, frequentate dalle famiglie o dotate di un'università di una certa importanza.

Vale anche la pena considerare gli immobili che necessitano di migliorie per aumentare il valore del proprio investimento. Immobili vecchi o che necessitano di ristrutturazione possono essere negoziati con impegno per ottenere un prezzo migliore e poi ristrutturati per aumentarne il valore.

Questo è un modo per ottenere un ritorno solido e rapido sul capitale investito. Se riesci ad aumentare immediatamente il valore di una casa, avrai un maggiore margine di sicurezza sul tuo investimento.

Tuttavia, ricordatevi di assicurarvi che il prezzo sia sufficientemente basso da coprire la ristrutturazione e un certo profitto, tenendo conto dell'inevitabile eccesso di costi.

Una buona regola da seguire è il calcolo approssimativo degli sviluppatori immobiliari, in base al quale si desidera che il valore finale di un immobile ristrutturato sia almeno pari al prezzo di acquisto, più il costo dei lavori, più il 20 per cento.

In qualità di investitore che acquista per affittare un immobile, hai lo stesso vantaggio di un acquirente alle prime armi quando si tratta di negoziare uno sconto.

Se non si dipende dalla vendita di un immobile per acquistarne un altro, non si fa parte di una catena e si corre un rischio minore che la vendita vada a vuoto.

Questo può rivelarsi un vantaggio importante quando si negozia uno sconto. Fate offerte basse e non fatevi convincere a pagare troppo.

Conoscere il mercato è utile quando si negozia. Ad esempio, se il mercato è debole e le case impiegano più tempo per essere vendute, si sarà più abili a negoziare. È anche utile scoprire perché qualcuno vende e da quanto tempo possiede l'immobile.

Un proprietario di casa che possiede un immobile da molto tempo e ne sta ricavando plusvalenze potrebbe essere più disposto ad accettare un'offerta più bassa per una vendita rapida rispetto a una famiglia che ha bisogno del miglior prezzo possibile per permettersi un trasloco.

Prima di effettuare qualsiasi investimento dovresti sempre valutare sia gli aspetti negativi che quelli positivi.

I prezzi delle case sono in aumento in questo momento, ma la crescita ha rallentato e potrebbero scendere di nuovo. Se i prezzi degli immobili dovessero scendere, riusciresti a mantenere il tuo investimento?

Nel frattempo, i tassi sono bassi al momento e questo incoraggia le persone a investire, con un affitto che copre dignitosamente il mutuo. Ma cosa farete quando i tassi saliranno?

Considera anche il tasso variabile standard a cui potresti passare dopo un periodo di tasso fisso. Cosa succederebbe se non potessi rifinanziare il mutuo?

Anche nelle zone più gettonate, gli immobili possono rimanere vuoti. Una regola pratica che molti investitori immobiliari applicano è quella di considerare che l'immobile rimane vuoto per due mesi all'anno: questo offre un margine di sicurezza considerevole.

Le case hanno spesso bisogno di riparazioni e le cose possono andare male. Se non hai abbastanza soldi in banca per coprire una riparazione importante della tua proprietà, come una nuova caldaia, non investire ancora.

Acquistare un immobile è solo il primo passo. Vuoi affittarlo tu stesso o affidarlo a un agente immobiliare?

Gli agenti ti addebiteranno una commissione di gestione, ma si occuperanno di qualsiasi problema e avranno una buona rete di idraulici, elettricisti e altri lavoratori nel caso in cui le cose dovessero andare male.

Puoi guadagnare di più affittando tu stesso l'immobile, ma preparati a rinunciare ai fine settimana e alle serate per visite, pubblicità e riparazioni.

Se si sceglie un agente non è necessario rivolgersi a una sede centrale: molti agenti indipendenti offrono un servizio eccellente e personalizzato.

Seleziona una rosa di agenti grandi e piccoli e chiedi loro cosa possono offrirti.

Se stai pensando di procedere autonomamente, valuta dove pubblicizzare il tuo immobile e dove reperire i documenti, come ad esempio i contratti di locazione.

Prendersi cura dei propri inquilini è davvero utile. Fatelo e loro si prenderanno cura di voi.

Il principale ostacolo al rendimento degli investimenti di molti proprietari di immobili in affitto è il periodo di inattività. Un periodo in cui non si ha nessuno nell'immobile. I buoni inquilini che vogliono rimanere aiutano a evitare questo problema e, se dovessero traslocare, potrebbero persino consigliare il vostro immobile a qualcuno che conoscono.

Mantieni la manutenzione, assicurati che la tua proprietà sia un bel posto in cui vivere e cerca di costruire un buon rapporto personale con i tuoi inquilini.

Questa guida è stata scritta per la prima volta nel febbraio 2006 e viene regolarmente aggiornata