Paesi Baschi: le seconde case saranno presto bandite da tutti i futuri progetti immobiliari costieri?

Controllo dei prezzi, terreni agricoli, speculazione... La crisi immobiliare è stata al centro dei dibattiti del consiglio comunale del 21 giugno. I PLUi di cinque comuni hanno ora istituito una servitù di passaggio che vieta le seconde case nelle nuove costruzioni.

"L'alloggio è un bene di interesse generale". Questo sabato 21 giugno, nell'emiciclo del Consiglio della Comunità di Agglomerazione dei Paesi Baschi (CAPB), la seduta odierna ha avuto quasi l'atmosfera di una Festa della Musica. Gli stessi versi, cantati più e più volte, echeggiavano da un banco all'altro, ripresi quasi all'unisono dall'abertzale ai rappresentanti eletti dei Repubblicani. La formula magica per l'armonia politica? Alloggio, nient'altro che alloggio.

E a ragione, i rappresentanti eletti del CAPB sono stati chiamati a votare su una serie di misure di pianificazione urbanistica. All'inizio della sessione, hanno adottato il nuovo Piano Urbanistico Locale Intercomunale (PLUi) per i cinque comuni della Costa Basca-Adour (Bayonne, Anglet, Biarritz, Boucau e Bidart) e la sua nuova misura, senza precedenti in Francia (1). Su 1.000 ettari di aree urbane, le seconde case sono ora vietate nelle nuove costruzioni. Un colpo senza precedenti, messo a segno nel tentativo di arginare la crisi abitativa.

Da diverse settimane, la servitù di passaggio che impone l'uso come residenza principale è già stata adottata in diversi documenti di pianificazione locale. A Bayonne, è stata integrata nel PLU durante la seduta del consiglio comunale del 5 giugno. A Bidart, la norma è stata stabilita il 2 giugno, nell'ambito della consultazione sulla riqualificazione del programma Trois Couronnes . Ora votata come norma intercomunale nel documento di pianificazione urbana, la misura si sta ampliando e sta diventando giuridicamente vincolante.

Per il sindaco di Urrugne, Philippe Aramendi, la lotta non si limita alla semplice adozione di una norma: "Alcune persone le dichiarano come residenza principale, quando in realtà sono seconde case", avverte il sindaco, che chiede già "una maggiore vigilanza" contro le frodi.

"So che questo incide sui diritti di proprietà, ma se vogliamo dare una casa alle persone, dovremo andare avanti."

La restrizione sulle seconde case mira anche a orientare i rari appezzamenti di terreno ancora disponibili per i residenti tutto l'anno. Ma per molti rappresentanti eletti, il terreno rimane il nocciolo della questione. "Ci ritroviamo ad acquistare terreni a prezzi insostenibili", insiste Philippe Aramendi. "Questo è chiaramente uno dei principali ostacoli all'edilizia odierna. Dobbiamo rivolgerci allo Stato, al nostro legislatore [...] Chiedo una legge che regoli i prezzi dei terreni, come abbiamo fatto per gli affitti". Mitiga la sua posizione riferendosi ancora una volta all'"interesse generale": "So che questo riguarda i diritti di proprietà, ma se vogliamo dare una casa alle persone, dobbiamo andare avanti".

A Guéthary, Marie-Pierre Burre-Cassou racconta di aver recentemente richiesto una perizia per un terreno in vendita. La risposta dei proprietari: "1.000 euro al metro quadro", annuncia il sindaco. La sala rimane senza fiato. Vertigine. In questa piccola città costiera, il 50,4% del patrimonio immobiliare è attualmente occupato da seconde case, secondo i dati INSEE del 2024.

Ma al di là del prezzo, sorge un'altra domanda: dove costruire? "A Biarritz siamo circondati dal mare, dagli spazi naturali, dalla curva dell'aeroporto... Dove ci espandiamo?" chiede Guillaume Barucq in prima fila. La sua collega di Biarritz, Maud Cascino, fa un'osservazione simile: "Sulla costa siamo completamente congestionati. Il pendolarismo sta diventando insopportabile. Alcune popolazioni devono anche potersi insediare nell'entroterra dei Paesi Baschi".

Per trovare più soluzioni, alcuni rappresentanti eletti chiedono che le politiche abitative siano considerate nel loro complesso, anziché comune per comune. "Smettiamola di credere che ognuno troverà la soluzione nel proprio angolo. Dobbiamo costruire, ma con un approccio territoriale", ha insistito Kotte Ecenarro, sindaco di Hendaye.

Una prospettiva difesa anche da Jean-Pierre Iriart, sindaco di Alos-Sibas a Soule: "O continuiamo a gravare sul litorale, o pensiamo insieme e lo facciamo in modo intelligente". Diversi rappresentanti eletti di Soule hanno inoltre insistito sull'importanza di pensare a un riequilibrio globale, che non si limiti all'edilizia abitativa.

Per convincere i residenti a trasferirsi nell'entroterra, "dovremo anche sviluppare l'occupazione, i servizi e la mobilità", ripetono alcuni. Ed è proprio questo il punto dei due Piani Urbanistici Locali Intercomunali (PLUi) adottati per 44 comuni della Bassa Navarra meridionale e 36 comuni della Soule: ovvero 80 comuni (29.000 abitanti), la maggior parte dei quali in precedenza privi di documenti di pianificazione urbanistica. Questi PLUi fissano un obiettivo di crescita demografica dello 0,5% annuo, riducendo al contempo il consumo di suolo del 50% rispetto al decennio precedente e sostenendo l'economia locale. I rappresentanti eletti hanno individuato aree da rivitalizzare, terreni da preservare e intendono gettare le basi per uno sviluppo più equilibrato.

(1) Sebbene altri comuni francesi abbiano legiferato in questa direzione dopo l'adozione della legge Le Meur - Echaniz (Royan, Chamonix, ecc.), un PLUi che copra più comuni non ha mai applicato questa servitù in modo unitario.