Inquietudine sul mercato immobiliare: gli investitori intentano un'azione legale contro la fusione dei fondi UBS e CS

Quello che è iniziato come un sobrio atto amministrativo si sta trasformando in una lotta di potere nel mercato svizzero dei fondi d'investimento, altrimenti prevedibile. Riguarda i fondi immobiliari. Investono in immobili residenziali e commerciali in tutta la Svizzera. Veicoli d'investimento stabili con rendimenti solidi e pochi drammi.

Eppure, secondo una ricerca della "NZZ am Sonntag", proprio questa classe di attività poco appariscente sta attualmente causando disordini. Al centro di tutto c'è la grande banca UBS, che, con l'acquisizione di Credit Suisse, ne ha ereditato anche i fondi immobiliari.

UBS prevede di fondere i fondi CS con i propri fondi. Un'impresa complessa che coinvolgerà schiere di avvocati ed esperti. Il risultato finale sarà un nuovo gigante nel settore immobiliare svizzero: UBS gestirà investimenti immobiliari per un valore di 62 miliardi di franchi svizzeri e un portafoglio di 72.000 appartamenti.

L'entusiasmo del mercato immobiliare per il progetto Paradeplatz è limitato. La piattaforma di settore Immoday mette in guardia dalla "posizione ultra-dominante" di UBS. Anche tra gli azionisti dei fondi immobiliari UBS si sta formando una certa resistenza: temono che i loro patrimoni vengano contaminati da fondi di investimento in difficoltà.

In seguito all'annuncio della fusione, gli investitori hanno deciso di intraprendere un'azione legale contro la fusione. Si tratta di un evento unico nel mondo, altrimenti stagnante, dei fondi immobiliari svizzeri.

Il progetto è sfuggito di mano a UBS fin dall'inizio: nel novembre 2024, la banca ha presentato i suoi piani. L'obiettivo era quello di fondere otto dei suoi quattordici fondi immobiliari quotati entro il 2027. L'obiettivo: realizzare economie di scala, ridurre i costi e aumentare la resilienza dei veicoli. Chi potrebbe mai non essere d'accordo?

Ma UBS ha dovuto fare marcia indietro sul primo passo pianificato. Il fondo UBS Direct Residential, un prodotto focalizzato su immobili residenziali tradizionali nelle aree metropolitane di Zurigo, Basilea e Berna, avrebbe dovuto essere inizialmente incluso nella fusione, ma poi UBS, a sorpresa, lo ha escluso.

A quanto pare, potenti investitori hanno esercitato pressioni dietro le quinte e hanno convinto il management a mantenere indipendente questo fondo. Non appena il caso è stato risolto, il prezzo delle azioni di questo popolare fondo ha raggiunto il massimo storico (vedi grafico sotto).

Il colpo successivo per la banca arrivò alla fine di giugno 2025: UBS voleva unire tre fondi focalizzati su tipologie abitative molto diverse: UBS Living Plus, UBS Hospitality e UBS Residentia. La vendita da parte di UBS, che aveva presentato il progetto come rafforzamento della "diversificazione e resilienza" dei fondi, portò a un'escalation.

Le fusioni di fondi immobiliari sono rare, e le obiezioni a esse sono ancora più inedite. Questa è la prima volta che la maggior parte degli esperti sente parlare di investitori che presentano formalmente un'obiezione alla FINMA. Da allora, la fusione dei tre fondi è bloccata.

Sebbene UBS sottolinei che gli investitori che hanno contestato rappresentano solo lo 0,1% del capitale investito, il danno reputazionale è considerevole. Gli esperti del settore prevedono un ritardo di almeno tre-sei mesi. Peggio ancora, i fondi interessati sono considerati "anatre zoppe". Finché non saranno concessi chiarimenti normativi, i gestori dei fondi non effettueranno acquisti o vendite.

L'importante fusione, inizialmente lanciata come progetto di efficienza, si è trasformata in un'impresa da cardiopalma. E molti investitori sono sconvolti. Uno di questi è Reto M. (il nome non è stato reso pubblico alla redazione).

Reto M. è un pensionato e un veterano della gestione patrimoniale. Per decenni ha gestito fondi per clienti istituzionali come dipendente di un'altra grande banca; oggi gestisce autonomamente i propri risparmi previdenziali. È furioso per le azioni di UBS: aveva investito in un solido fondo immobiliare con immobili residenziali e ora viene forzatamente accorpato a due prodotti di qualità inferiore. La "NZZ am Sonntag" ha ottenuto i dettagli del suo caso.

Reto M. è particolarmente preoccupato per il fatto che fondi con focus completamente diversi – ad esempio hotel, istituti scolastici o case di riposo – vengano accorpati a fondi residenziali conservativi. Ciò contraddice i requisiti legali per tali fusioni: la legge consente la fusione solo di fondi che perseguono la stessa strategia di investimento.

La reazione del mercato azionario all'annuncio della fusione è stata particolarmente amara per Reto M. Il suo fondo, precedentemente considerato un investimento interessante, è improvvisamente finito sotto pressione. Allo stesso tempo, i prezzi dei fondi in difficoltà che sarebbero stati inclusi nella fusione sono saliti alle stelle. Il motivo: i prezzi dei fondi da incorporare dovevano apparentemente allinearsi.

L'esperto di investimenti ha rivolto le sue obiezioni alla FINMA. La FINMA ha risposto affermando che avrebbero garantito la legalità delle azioni di UBS, nient'altro. Per evitare ulteriori fastidi e spese, ha deciso di non intraprendere un'azione legale.

L'economista immobiliare zurighese Andreas Loepfe ritiene comprensibili le obiezioni dei detentori di fondi alla fusione: "Circa la metà dei fondi di investimento acquisiti ha registrato performance inferiori alle aspettative per anni". Mentre la banca defunta aveva attirato l'attenzione grazie alla sua creatività e al suo potere di marketing, i suoi prodotti avevano deluso il mercato azionario.

L'elenco dei fondi problematici è lungo, e la maggior parte proviene da Credit Suisse. Un fondo di Credit Suisse focalizzato su immobili commerciali e uffici internazionali si è rivelato particolarmente problematico. La sua performance è rimasta deludente per anni. UBS aveva appena preso in mano le redini del fondo quando ha tirato la corda di emergenza: il fondo è stato liquidato. Tuttavia, ci vorranno probabilmente anni prima che gli immobili possano essere venduti e gli investitori risarciti.

Un altro esempio: l'ex Swissôtel di Zurigo Oerlikon, il cui edificio appartiene da tempo al fondo CS Hospitality. Dopo il fallimento dell'hotel nel 2020, il fondo si è ritrovato con un immobile in stato di abbandono e senza futuro. Il fondo sta attualmente ristrutturando l'hotel per 120 milioni di franchi svizzeri. L'hotel è ora in fase di trasformazione nel concept residenziale "Oerlikon One", con mini-loft e costosi appartamenti di piccole dimensioni. Si tratta di un progetto di ristrutturazione costoso e dall'esito incerto.

Un'altra preoccupazione fondamentale per gli investitori è l'enorme importanza di UBS nel settore dei fondi immobiliari. Secondo Roland Vögele, CEO della società di consulenza MV Invest, sta diventando sempre più difficile per gli investitori diversificare il proprio patrimonio tra più gestori di fondi. Chi attualmente investe passivamente e indicizzando i fondi immobiliari svizzeri difficilmente può fare a meno di UBS, afferma Vögele. L'indice SXI Real Estate Broad, ad esempio, è composto al 50% da fondi UBS. La banca detiene inoltre una "posizione dominante troppo ampia" nella ricerca e nell'analisi.

Interpellato sulle critiche di investitori ed esperti, UBS ha rifiutato di rispondere alle singole domande, ripetendo quasi alla lettera una frase di un precedente comunicato stampa: "Siamo convinti che la fusione di fondi con strategie di investimento simili rafforzerà la diversificazione e la resilienza dei rispettivi fondi, concentrandosi sulle esigenze degli investitori a lungo termine". La banca afferma inoltre che le fusioni previste non comporteranno alcun costo per gli investitori. La banca si è rifiutata di commentare ulteriormente.

Sebbene la mancanza di informazioni crei ancora più incertezza, anche l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) si rifiuta di fornire informazioni: "In linea di principio, non commentiamo i dettagli della nostra attività di vigilanza né i singoli casi", afferma una portavoce della FINMA.