Ahora está más claro por qué los bancos se niegan cada vez más a conceder préstamos hipotecarios a los rusos.

El sector de préstamos hipotecarios continúa contrayéndose: a finales de septiembre, el porcentaje de solicitudes de nuevos préstamos rechazadas superó el 60%, frente al 56,2% en febrero y el 49,9% en diciembre de 2024, según datos de la Oficina Nacional de Historial Crediticio (NBCH). Esta tendencia, sumada a los prohibitivos tipos de interés hipotecarios del mercado, hace que la vivienda sea prácticamente inaccesible para la gran mayoría del consumidor ruso.

La situación se relaciona principalmente con el endurecimiento de las políticas de riesgo de los bancos, en parte debido a la regulación del Banco Central. Específicamente, los límites macroprudenciales (LMP) para las hipotecas otorgadas a prestatarios con una relación deuda-valor (RDV) superior al 80% están vigentes desde el 1 de julio de 2025. Ante la actual inestabilidad macroeconómica y una tasa de interés clave aún elevada del 16,5%, las entidades financieras actúan con mucha más cautela y prudencia con sus clientes que hace tan solo dos o tres años.

«Los préstamos se otorgan a prestatarios solventes que realizan un pago inicial y tienen en cuenta la relación deuda-ingresos», afirma Ekaterina Stashkova, Gerente de Producto Hipotecario de Sravni. «Muchos rusos que necesitan mejores condiciones de vivienda se ven obligados a posponer la decisión de comprar un apartamento hasta que mejoren las cosas. Las personas con conocimientos financieros saben que los fondos prestados son extremadamente caros y, mientras tanto, esperan, ahorrando para el pago inicial de una hipoteca para la compra de una propiedad».

Así pues, a pesar de todas las dificultades, la relación entre oferta y demanda en el mercado se está equilibrando, según Stashkova.

«Las medidas regulatorias del Banco Central son solo una parte del panorama», explica Valery Tumin, director de Mercados de Rusia y la CEI en fam Properties. «También existen otros factores importantes. Los bancos están observando un aumento de la morosidad en las hipotecas concedidas durante el auge de 2023 y principios de 2024. En septiembre de este año, la proporción de préstamos problemáticos alcanzó el 1,6 % y el volumen superó los 170 mil millones de rublos. En aquel entonces, los requisitos para los prestatarios eran mínimos: pagos iniciales bajos y altos niveles de endeudamiento. Ahora, estos préstamos están venciendo y los bancos se han vuelto mucho más cautelosos. A esto se suma la inflación y el aumento de los gastos familiares obligatorios: la gente simplemente no tiene suficiente dinero para pagar sus hipotecas con sus ingresos actuales. Las entidades financieras comprenden estos riesgos y prefieren rechazar un préstamo ahora que recibir un activo problemático mañana».

Las hipotecas se han vuelto «de dos tipos»: casi el 80 % de los préstamos se otorgan a través de programas preferenciales al 6 %, mientras que las hipotecas de mercado, con tasas del 20 % al 24 %, solo están al alcance de los prestatarios más adinerados. Ante esta situación, una alternativa —los planes de pago a plazos ofrecidos por las promotoras— está creciendo rápidamente. Según el Ministerio de la Construcción, su participación ha aumentado hasta el 14,8 % del total de acuerdos de participación en el capital, la cifra más alta de los últimos tres años. Además, como señala el experto, los compradores utilizan los planes de pago a plazos como una solución temporal: amortizan parte de la deuda durante los dos o tres años de construcción y planean cubrir el resto con una hipoteca cuando bajen los tipos de interés.

Según Tumin, un punto de inflexión en el mercado podría darse en la segunda mitad de 2026. La concesión de hipotecas crecerá hasta aproximadamente 6 billones de rublos, un 50% más que este año. Para entonces, el tipo de interés de referencia podría bajar al 11-13%, y las hipotecas de mercado se abaratarán hasta situarse en el 12-15% anual. En estas condiciones, los préstamos para vivienda volverán a estar ampliamente disponibles, y muchos de quienes actualmente compran viviendas a plazos podrán optar por una hipoteca tradicional. El mercado se encuentra, en esencia, en una fase de contracción previa a un nuevo crecimiento; un proceso doloroso, pero transitorio.

«El mercado hipotecario se está contrayendo ante nuestros ojos, y el de la construcción con él. ¿Por qué ocurre esto?», pregunta Igor Nikolaev, investigador principal del Instituto de Economía de la Academia de Ciencias de Rusia. «Por un lado, los bancos evalúan con mayor sobriedad y cautela la dinámica de los ingresos reales, así como la solvencia de sus clientes, tanto particulares como empresas. Su principio fundamental es evitar perjudicarse a sí mismos».

Por otro lado, los bancos también consideran sus propios indicadores, como el ratio de préstamos sobre depósitos, el ratio de gastos operativos, la rentabilidad sobre recursos propios, etc. Estos indicadores se han deteriorado ligeramente, aunque no de forma drástica. En general, concluye Nikolaev, el aumento del número de denegaciones de hipotecas concuerda con la tendencia general de una desaceleración económica gradual.

«El país está implementando activamente una política de enfriamiento del mercado crediticio, y esto no se limita solo a las hipotecas», afirma el economista y gerente sénior de comunicaciones financieras, Andrey Loboda. «La tasa de rechazo de una amplia gama de préstamos, principalmente préstamos al consumo, está aumentando. Resulta que el crédito a particulares y al sector real de la economía se está reduciendo al mínimo, ya que los tipos de interés son exorbitantes. Solo hay una solución: tener paciencia y esperar a que el Banco Central reduzca el tipo de interés de referencia a niveles aceptables».