Defectos en la propiedad antes de la venta, ¿se cae la compra?

La firma del contrato preliminar de compraventa es un momento importante en la compra de un inmueble , pero ¿qué pasa si el comprador descubre defectos y fallas en el inmueble después de firmarlo?

Fugas , grietas , problemas estructurales o irregularidades urbanísticas y de construcción pueden comprometer el valor o la habitabilidad del inmueble. Sin embargo, el comprador puede protegerse, es su derecho y cuenta con diversas herramientas que le permiten tomar acciones para evitar perjuicios económicos .

¿Qué se entiende por defectos de propiedad?

Los defectos son defectos materiales o legales que reducen significativamente el valor o la idoneidad del bien para el uso previsto. Pueden ser:

• defectos de material, como infiltraciones de agua, moho, grietas en las paredes, sistemas que no funcionan;
• vicios catastrales o urbanísticos, tales como abusos en la edificación, discrepancias con los permisos, falta de habitabilidad;
• defectos documentales, relacionados por ejemplo con la ausencia de hipotecas, servidumbres o embargos capaces de perjudicar los derechos del comprador.

El vendedor debe vender un inmueble libre de defectos, hipotecas o gravámenes y en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación. De no ser así, una vez concluida la venta, el comprador se beneficia de la acción de garantía prevista en el artículo 1490 del Código Civil por los defectos materiales constatados.

Sin embargo, esta acción no podrá ejercitarse si los defectos se descubren después de la firma del contrato preliminar que aún no es apto para adquirir la propiedad del inmueble. La posición del futuro comprador , que ha sido puesto de antemano a disposición del bien defectuoso, no es jurídicamente análoga a la del comprador real , que ya se ha convertido en titular del derecho de propiedad.

En caso de incumplimiento del contrato preliminar, no se podrá invocar la garantía del vendedor a que se refiere la disposición antes citada y se aplicarán las reglas generales relativas al incumplimiento del contrato.

¿Cuándo puedes rescindir un contrato precontractual de compraventa?

En términos generales, el contrato de compraventa inmobiliaria (el contrato preliminar de compraventa) obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo, la llamada escritura . No transfiere la propiedad del inmueble sino que únicamente obliga a los contratistas a estipular un contrato adicional con el que se efectuará la transferencia de los derechos de propiedad.

Si el vendedor ha entregado las llaves del inmueble al futuro comprador por diversos motivos (uno de ellos la ejecución de obras de reforma), puede ocurrir que aparezcan defectos graves, por lo que el comprador ya no quiera cerrar el trato.

Constatado el incumplimiento del vendedor, será posible rescindir el contrato y obtener la devolución del doble del depósito que hubiera podido abonar el comprador conforme al artículo 1385 del Código Civil . La disposición también establece que la parte cumplidora (el futuro comprador), si así lo prefiere, podrá pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, en cuyo caso la indemnización de daños y perjuicios se regulará por las reglas generales.

Las acciones alternativas suelen ejercitarse cuando el doble del depósito no se considera suficiente para compensar los daños sufridos . Le recordamos que la devolución del doble de la fianza es una forma de disolución del contrato extrajudicial puesto que el daño ya está cuantificado y no tiene por qué demostrarse ante el Juez.

¿Cómo funciona la terminación del contrato?

Hemos visto que al renunciar al requisito del doble del depósito, el comprador tendrá más recursos legales alternativos.

El futuro comprador podrá solicitar previamente al Juez la resolución del contrato por incumplimiento del futuro vendedor, conforme al artículo 1453 del Código Civil .

Para que el contrato se declare resuelto, el incumplimiento debe ser de importancia relevante . Esto significa que los vicios tendrán que ser de cierta gravedad.

La presencia de defectos no puede invocarse de manera engañosa por el solo hecho de haber tenido dudas sobre la conclusión del trato.

Este requisito también se exige en caso de retiro con devolución del doble del depósito.

Sólo la presencia de vicios en la estructura del inmueble o en la posibilidad de utilizarlo en forma adecuada o según lo convenido podrá justificar la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios sufridos. Con la resolución el comprador quedará eximido de realizar su prestación y si ya la hubiere realizado obtendrá su reembolso.

En caso de defectos menores, el comprador sólo podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios sin interrumpir la relación contractual, como el reembolso del gasto que fue necesario para eliminar el defecto descubierto.

Un requisito previo para activar los remedios en caso de incumplimiento es que los defectos no fueran conocidos o fácilmente reconocibles. Si los defectos fueran evidentes o incluso hubieran sido comunicados al futuro comprador y aceptados por éste, no será posible en modo alguno intervenir con los remedios anteriormente expuestos.

Ejecución del contrato mediante sentencia judicial

La última alternativa que ofrece el citado artículo 1385 del Código Civil, en caso de incumplimiento por el futuro vendedor, es la de actuar para obtener el cumplimiento específico. En el caso de un contrato preliminar, el comprador puede de hecho solicitar a la autoridad judicial, de conformidad con el artículo 2932 del Código Civil , la transferencia del derecho de propiedad si la otra parte se niega a dar su consentimiento.

En este punto, una vez producida la transmisión de la propiedad, el comprador podrá solicitar una rebaja en el precio de venta , en atención a los defectos encontrados. Por tanto, quedarás exento de pagar el saldo o, si ya has pagado el precio total, de obtener un reembolso, incluso parcial, del importe.

¿Cuáles son los remedios en caso de no conformidades urbanísticas?

Las irregularidades urbanísticas pueden tener consecuencias muy graves, pues pueden impedir la firma de la escritura o dejarla sin efecto. En particular:

• la falta de cumplimiento de la planificación urbanística impide la transferencia de propiedad;
• La falta de habitabilidad puede comprometer la posibilidad de obtener una hipoteca o habitar legalmente el inmueble.

Incluso en estos casos, el comprador puede negarse a estipular el contrato definitivo y liberarse de la obligación contractual. Serán aplicables al presente caso las disposiciones sobre incumplimiento contractual para los casos de contratos con cumplimiento recíproco.

De ello se desprende que podrá pedir la resolución del contrato preliminar y la indemnización de daños y perjuicios.

Cómo prevenir problemas relacionados con la presencia de defectos

Para evitar verse envuelto en largas, costosas y enervantes acciones legales relacionadas con la presencia de defectos o no conformidades en el inmueble que pretende adquirir, es recomendable:

• insertar en el contrato preliminar cláusulas de protección, como las que garanticen el cumplimiento de la planificación urbanística y la ausencia de defectos;
• realizar comprobaciones técnicas y urbanísticas antes de la firma del contrato;
• busque la asistencia de un notario o un abogado de confianza ya en la fase preliminar.