Wie Sie als zufälliger Vermieter beim Verkauf eine überraschende Steuerrechnung erhalten könnten

Den Briten droht eine hohe Steuerrechnung, wenn sie sich dafür entscheiden, ihr ehemaliges Zuhause als Kapitalanlage zu behalten.

Manche Menschen, insbesondere diejenigen, die mit ihrem Partner oder Ehepartner zusammenziehen, entscheiden sich beim Umzug dafür, eine Immobilie zu behalten, anstatt sie zu verkaufen – und werden so zu „zufälligen Vermietern“.

Obwohl es angesichts der Aussicht auf Mieteinnahmen und eines möglichen Anstiegs der Immobilienpreise wie eine gute Investition erscheinen mag, könnte es den Leuten am Ende unbeabsichtigt Geld kosten, wenn sie in Zukunft doch verkaufen wollen.

Dies liegt daran, dass diejenigen, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, anstatt ihn zu vermieten, Anspruch auf die volle Private Residence Relief (PRR) haben, die sie von der Kapitalertragssteuer (CGT) befreit.

Aber sobald sie ihre Immobilie vermieten, verlieren sie beim Verkauf ihren Anspruch auf die volle PRR.

„PRR ist im Wesentlichen Ihr Schutz vor der Kapitalertragssteuer, und solange Sie Ihr Haus als Hauptwohnsitz bewohnen, ist jede Wertsteigerung beim Verkauf völlig steuerfrei“, sagt Eamon Shahir, Gründer der Selbsteinschätzungsplattform Taxd.

„Hier ist der entscheidende Unterschied: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, während es noch Ihr Hauptwohnsitz ist, zahlen Sie keine Kapitalertragssteuer, egal, wie sehr es an Wert gewonnen hat.“

„Wenn Sie sich jedoch dazu entschließen, an Mieter zu vermieten, verlieren Sie nicht sofort den gesamten Steuerschutz.

„Das Finanz- und Zollamt Seiner Majestät teilt den Gewinn auf der Grundlage der Dauer auf, die Sie dort gewohnt haben, im Vergleich dazu, wie lange Sie es vermietet haben.“

Auf Wohneigentum beträgt die Kapitalertragsteuer derzeit 18 Prozent für Steuerzahler mit Grundsteuersatz und 24 Prozent für Steuerzahler mit höherem Steuersatz. Bei einem erheblichen Gewinn werden die Leute jedoch wahrscheinlich den größten Teil zum höheren Satz zahlen.

Dies liegt daran, dass ein Kapitalgewinn zum normalen Einkommen einer Person hinzugerechnet wird, um den Steuersatz festzulegen.

„Viele Eigenheimbesitzer glauben, ihr Hauptwohnsitz sei immer steuerfrei“, sagt Andy Wood, internationaler Berater bei Tax Natives. „Und das ist es auch, bis Sie ausziehen und ihn vermieten.“

„Das kann eine beträchtliche CGT-Rechnung bedeuten, manchmal Zehntausende Pfund, die oft eine böse Überraschung ist, wenn Sie nicht damit gerechnet haben.“

Laut Wood entscheiden sich viele Menschen dafür, ihr Haus eine Zeit lang zu vermieten, anstatt es zu verkaufen.

„Vielleicht sind sie mit einem Partner zusammengezogen, haben woanders einen Job angenommen oder glauben einfach, dass es nicht der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen ist“, fügt er hinzu.

„Es fühlt sich oft wie eine kurzfristige, risikoarme Entscheidung an. Aber sobald Sie ausziehen, ändert sich die Steuersituation.“

„Sie verlieren allmählich die Steuererleichterung, die Sie für das Wohnen dort bekommen, und je länger die Immobilie vermietet wird, desto mehr des Gewinns muss versteuert werden.“

Fragen Sie einen Buy-to-let-Investor, womit er in den vergangenen Jahrzehnten mehr Geld verdient hat: mit der Miete oder mit dem Anstieg der Immobilienpreise? Die Antwort wird unweigerlich lauten: die Immobilienpreise.

Nehmen wir zum Beispiel eine Stadt wie Manchester. Dort haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt: von 131.000 Pfund im Mai 2015 auf 257.000 Pfund im Mai dieses Jahres, wie aus Zahlen des Grundbuchamts hervorgeht.

Dies bedeutet, dass der Wert einer durchschnittlichen Immobilie in Manchester im letzten Jahrzehnt um durchschnittlich 12.600 £ pro Jahr gestiegen ist.

Mittlerweile liegen die durchschnittlichen Mieten, die 2015 in der Stadt bei 815 £ pro Monat lagen, laut den Daten von Zoopla bei 1.143 £ pro Monat.

Dies bedeutet, dass die durchschnittlichen Mieteinnahmen einer Immobilie von 9.780 £ pro Jahr auf 13.716 £ pro Jahr gestiegen sind – allerdings vor Steuern, Maklergebühren und etwaigen Instandhaltungskosten.

Auf jeden Gewinn, der mit einem Vermögenswert erzielt wird, dessen Wert gestiegen ist, wenn jemand ihn verkauft, kann Kapitalertragssteuer erhoben werden.

Besteuert wird der Gewinn, nicht der Gesamtbetrag, den sie erhalten.

Wenn sich beispielsweise der Preis eines Hauses von 131.000 £ auf 257.000 £ verdoppelt, zahlt er 24 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn von 126.000 £, obwohl ein jährlicher steuerfreier Betrag von 3.000 £ besteht.

Zwar ist es unwahrscheinlich, dass das Gesetz zur Kapitalertragssteuer alle Mieteinnahmen zunichte macht, doch gibt es Situationen, in denen dies passieren könnte – insbesondere, wenn die Immobilienpreise in einer Gegend plötzlich in die Höhe schnellen.

Beispielsweise könnte sich jemand, der nach der Finanzkrise von 2008 in London eine Immobilie gekauft hat, dann aber mit seinem Partner zusammengezogen ist und sein Haus zur Vermietung weiter genutzt hat, in dieser misslichen Lage befunden haben.

Zwischen Mai 2009 und Mai 2016 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in London von 321.000 Pfund auf 627.000 Pfund. Das entspricht einem Zuwachs von 306.000 Pfund über einen Zeitraum von sieben Jahren und entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 43.715 Pfund.

Jemand in dieser Situation hätte beim Verkauf im Mai 2016 eine Kapitalertragsteuer von 28 Prozent zu zahlen gehabt, allerdings mit einem jährlichen Freibetrag von 11.100 £.

Das bedeutet, dass ihnen in einem solchen Szenario möglicherweise eine CGT-Rechnung in Höhe von 82.572 £ für den Verkauf entstanden wäre.

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„Das trifft mehr Leute, als Sie vielleicht denken“, sagt Andy Wood von Tax Natives. „Wenn Ihre Mieteinnahmen relativ niedrig waren, der Wert der Immobilie aber gestiegen ist, könnten Sie beim Verkauf trotzdem eine hohe Kapitalertragsteuer zahlen müssen.“

„Wir kennen Fälle, in denen Vermieter 3.000 Pfund Miete pro Jahr verdienten, beim Verkauf aber 30.000 Pfund oder mehr Steuern zahlten. Das reicht aus, um alle Mieteinnahmen zunichtezumachen – und noch mehr.“

„Früher hat hier die Steuererleichterung für Vermietungen geholfen, aber sie wurde 2020 stark gekürzt. Jetzt wird der Großteil des Gewinns mit 18 Prozent oder 24 Prozent besteuert, abhängig von Ihrem Einkommen.“

„Das ist ein schwerer Schlag für etwas, das ursprünglich eher als Notlösung gedacht war.“

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass jemand beim Auszug aus seinem Hauptwohnsitz nicht seine gesamte CGT-Ermäßigung verliert.

Sie verlieren es für die Jahre, in denen die Immobilie vermietet ist. Wenn sie also verkaufen, müssen sie den Anteil der Zeit berechnen, die sie in dem Haus gelebt haben, im Vergleich zu den Jahren, in denen es vermietet war.

Die PRR gilt auch in vollem Umfang für die letzten neun Monate des Eigentums, unabhängig davon, ob jemand in der Immobilie wohnt oder nicht – vorausgesetzt, die Immobilie war irgendwann einmal der Hauptwohnsitz des Mieters.

Wenn beispielsweise jemand im Jahr 2010 eine Immobilie gekauft und im Jahr 2025 verkauft hat, sind das insgesamt 15 Jahre oder 180 Monate.

Wenn sie zehn Jahre (120 Monate) dort lebten, erhielten sie für 129 Monate (die 120 Monate, die sie dort lebten, plus neun Bonusmonate) eine PRR-Ermäßigung. Das bedeutet, dass 71 Prozent aller Gewinne vollständig steuerfrei wären.

Entscheidet man sich gegen einen Verkauf und vermietet die Immobilie, unterliegen nur die restlichen 29 Prozent des Gewinns, die sich aus der Mietdauer ergeben, der Kapitalertragsteuer.

Letztendlich sollte die Vermeidung einer möglichen Kapitalertragsteuerrechnung nicht der Hauptgrund für die Entscheidung sein, eine Immobilie zu behalten oder zu verkaufen.

Wenn jemand von den Mieteinnahmen profitieren könnte und glaubt, dass der Wert des Hauses in Zukunft steigen wird, dann gibt es wohl gute Gründe, es als Investition zu behalten.

„Die Kapitalertragsteuer ist nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium“, sagt Shahir von Taxd. „Es hängt wirklich von der individuellen Situation des Einzelnen ab. Wenn man erst einmal verstanden hat, wie die Kapitalertragsteuer funktioniert, kann es finanziell durchaus sinnvoll sein, eine Immobilie zu vermieten.“

„Und bei der Kapitalertragssteuer wird immer nur der Wertzuwachs der Immobilie besteuert, Sie sind also nie schlechter dran, weil Sie die Immobilie besessen haben.“

„Die Frage ist, ob sich die Mieteinnahmen plus der verbleibende Kapitalzuwachs lohnen.

Er fügt hinzu: „Es lohnt sich oft, Ihre Immobilie zu vermieten, wenn Sie mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise rechnen, die Mietrendite nach Steuern attraktiv erscheint oder Sie die Immobilie vor Jahren gekauft haben und durch das Wohnen dort bereits erhebliche steuerfreie Gewinne erzielt haben.“

„Andererseits funktioniert es möglicherweise nicht, wenn Ihre Immobilie bereits den Großteil ihrer Gewinne eingefahren hat und die Werte nun stagnieren oder die Mietrendite gering ist.“

Laut Shahir gibt es auch bestimmte Eigenheiten der Regeln, von denen manche Menschen mehr profitieren als andere.

„Expats haben einen großen Vorteil, da die Kapitalertragsteuer erst seit 2015 auf Gewinne berechnet wird, was enorme Einsparungen ermöglichen kann“, sagt er. „Und wenn Sie beruflich ins Ausland ziehen und dann zurückkehren, um in Ihrer Immobilie zu wohnen, haben Sie weiterhin Anspruch auf PRR.“

Für die meisten Menschen kommt es auf das langfristige Ziel an. Das Halten und Vermieten der Immobilie kann zusätzliche Mieteinnahmen bringen, und es besteht die Möglichkeit einer Kapitalertragsteuer- oder Steuerermäßigung. Jeder Einzelne sollte die Immobilie analysieren, bewerten oder steuerliche Unterstützung in Anspruch nehmen.