Fragen und Antworten: Was Sie über die Zahlung Ihrer „Comunidad“-Baugebühren in Spanien wissen müssen

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, sind Sie wahrscheinlich Teil einer Eigentümergemeinschaft, die auf Spanisch als „ Comunidad“ oder „Comunidad de vecinos“ bezeichnet wird.

Dies bedeutet unter anderem, dass Sie eine Comunidad- Baugebühr (d. h. eine Gemeinschaftsgebühr) zahlen müssen.

Was sind Comunidad-Gebühren?

Die Vorschriften zu den Comunidad -Gebühren stammen aus dem spanischen Gesetz über horizontales Eigentum (LPH). Sie gelten für Immobilien, die in ein Gebäude oder Haus integriert sind und sich auf einem Gemeinschaftsgrundstück befinden, das in verschiedene Parzellen aufgeteilt wurde und so eine „Eigentümergemeinschaft“ bildet.

Konkret heißt es in Artikel 9, dass eine der Pflichten der Eigentümer von Immobilien im Rahmen eines horizontalen Eigentumsregimes darin besteht, zu den allgemeinen Kosten für die „angemessene Instandhaltung der Immobilie sowie ihrer Dienste, Gebühren und Verantwortlichkeiten beizutragen, die nicht individualisiert werden können“.

Welche Gebührenarten gibt es?

Laut Spaniens führender Immobilien-Website Idealista gibt es in Spanien im Allgemeinen zwei Arten von Gemeinschaftsgebühren:

1. Allgemeine oder gewöhnliche Gemeinschaftsausgaben : Kosten für die grundlegende Instandhaltung und den Betrieb des Gebäudes. Dazu gehören Kosten wie Strom, Wasser, Bankgebühren, Gartengebühren, Portierkosten, Aufzugswartung, Reinigungs- und Instandhaltungskosten. Diese sind in den Jahresbudgets enthalten und werden in den Sitzungen genehmigt.
2. Außerordentliche Gemeinschaftsausgaben : Es gibt auch „außergewöhnliche“ Kosten, die über die allgemeine Instandhaltung hinausgehen. Hierfür gibt es die sogenannten „Derramas“ , die in der Regel für spezifische Verbesserungswünsche am Gebäude verwendet werden, wie beispielsweise den Einbau eines Aufzugs oder Änderungen oder Reparaturen an der Fassade oder Terrasse. Diese zusätzlichen Kosten werden in der Regel in einer außerordentlichen Gemeindeversammlung genehmigt und können auch mit den jährlichen Einsparungen der Gemeinde – dem Überschuss – beglichen werden.

Wer zahlt die Comunidad-Gebühren?

Die Zahlung der Gemeinschaftsgebühren liegt in der Verantwortung der Hauseigentümer. Idealista weist jedoch darauf hin: „Es ist möglich, die Gemeinschaftsgebühren auf die Miete umzulegen, wenn die Immobilie nach Vereinbarung mit dem Mieter vermietet wird. In jedem Fall ist der Vermieter für die Zahlung der Gemeinschaftsgebühren verantwortlich.“

Beachten Sie, dass es möglich ist, Gewerberäume im Erdgeschoss eines Gebäudes von der Zahlung von Kosten wie Treppenhaus- oder Aufzugsgebühren auszuschließen. Um jedoch einen oder mehrere Eigentümer von der Zahlung bestimmter Kosten ausnehmen zu können, ist Folgendes erforderlich:

• Dies ist in den Satzungen oder Verordnungen der Gemeinde klar festgelegt.
• Die Eigentümerversammlung hat dem einstimmig zugestimmt.

Wie werden die Gebühren berechnet?

Der spanische Immobilienexperte Graham Hunt schrieb für The Local über die Comunidad und erläuterte, wie sie funktioniert: „ Die überwiegende Mehrheit der Immobilien in Spanien wird als Eigentumswohnung verkauft, das heißt, Sie besitzen sie vollständig. Wenn Sie jedoch eine Wohnung in einem Gebäude besitzen, besitzen Sie nur einen Prozentsatz des Eigentums, der prozentual festgelegt wird. Welchen Anteil am gesamten Eigentumsanteil macht Ihre Wohnung aus? Das hängt vom Prozentsatz der Gebäudegröße ab, den Ihre Wohnung einnimmt.“

Im Grunde handelt es sich also um einen Anteil der Fläche, die Sie mieten, abhängig von der Größe.

„Die gesamten monatlichen Baukosten werden so veranschlagt, dass die Gemeinschaft einen kleinen Überschuss erwirtschaftet. Nehmen wir an, die Kosten für Gebäude, Strom, Aufzug, Versicherung, Reinigung usw. betragen 900 Euro pro Monat und das Gebäude verfügt über 30 Wohnungen“, fügte Hunter hinzu.

Die Gemeinschaft berechnet monatlich etwa 1.200 € und verteilt diese auf die einzelnen Wohnungen im Gebäude. Dabei wird ein kleiner Überschuss erzielt (das wird später wichtig). Wenn wir also davon ausgehen, dass jede Wohnung gleich groß ist und den gleichen Anteil am gesamten Gebäude hat, zahlt jede Wohnung 40 € pro Monat. Normalerweise wird dieser Betrag alle drei Monate direkt von Ihrem Bankkonto abgebucht, was einer vierteljährlichen Zahlung von 120 € entspricht.

Wie hoch sind die monatlichen Comunidad- Gebühren normalerweise?

Hunter erklärte gegenüber The Local: „Wie lang ist ein Stück Schnur? Die Gemeinschaftskosten hängen von vielen Faktoren ab. Wir haben Gemeinschaftskosten von 6 Euro pro Monat, in einigen Fällen sogar von null, bis hin zu 600 Euro pro Monat in Ausnahmefällen festgestellt.“

Wie so oft in Spanien lautet die Antwort: Es kommt darauf an. Die Leistungen und Einrichtungen sind nicht in jedem Gebäude gleich, ebenso wenig wie die Anzahl der Nachbarn oder die Quote, die jeder Wohnung aufgrund seines Eigentums zusteht. All diese Faktoren beeinflussen die Höhe der zu zahlenden Gemeinschaftsgebühren.

Im Allgemeinen verwenden die meisten Gemeinschaften ein Quotensystem, obwohl es einige gibt, in denen alle Nachbarn eine feste, für alle gleiche Quote zahlen. Laut Fotocasa liegt diese im Durchschnitt zwischen 100 und 110 Euro pro Monat.

Eine Comunidad -Gebühr am unteren Ende der Skala – etwa 10 bis 20 Euro pro Monat – könnte für eine Wohnung ohne Aufzug reichen, in der die Nachbarn abwechselnd putzen und/oder den entsprechenden Papierkram oder die Bankgeschäfte erledigen.

Können die Gemeinschaftskosten erhöht werden?

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung, die in den meisten Gemeinden im ersten Quartal des Jahres stattfindet, wird der Haushaltsplan für das Geschäftsjahr unter Berücksichtigung der für das Jahr vorgesehenen Ausgaben und Einnahmen aufgestellt.

Wie bereits erwähnt, werden die Kosten entsprechend ihrer Quote unter den Nachbarn verteilt.

Um die Gemeinschaftsgebühr zu erhöhen, muss sie einstimmig beschlossen werden. Der Grund für die Erhöhung muss ebenfalls begründet sein, sei es beispielsweise die Inflation, neue Wartungskosten oder die Erhöhung der Energiekosten.

Wohin fließen die Comunidad- Gebühren?

Die Zahlung der Hausgelder erfolgt in der Regel per Lastschrift an den Hausvorsteher oder Kassenwart. Viele Gebäude verfügen hierfür über separate Bankkonten oder beauftragen eine externe Hausverwaltung mit der Verwaltung.

Einige kleinere Bauunternehmen können dies auch bar bezahlen.

Kann ich bei einer Gebührenerhöhung Beschwerde einlegen?

Ja, als Mitglied der Gemeinschaft haben Sie das Recht, gegen eine Gebührenerhöhung Beschwerde einzulegen. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass dies Auswirkungen hat.

Laut der spanischen Website für Immobilienverwaltung SuperVecinas können Sie sich beschweren, wenn Sie „mit dem neuen Budget der Bewohnervereinigung nicht einverstanden sind, mit der Reform der Comunidad- Satzung nicht einverstanden sind [oder] es einen Streit mit der Bewohnervereinigung gibt.“

Idealista weist jedoch darauf hin, dass zwar eine Rückforderung der erhöhten Gemeinschaftsgebühr möglich ist, dies jedoch nur dann der Fall ist, wenn dies gegen Gemeinschaftsvereinbarungen oder -satzungen verstößt.

„Grundsätzlich ist die Gebührenerhöhung rechtmäßig, solange die Berechnung korrekt erfolgt“, heißt es darin. „Die einzige Möglichkeit, die Zahlung der erhöhten Gebühr zu vermeiden, besteht darin, nachzuweisen, dass die Erhöhung rechtswidrig ist oder das ordnungsgemäße Verfahren nicht eingehalten wurde.“

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