In den Geschäftszentren der Hauptstadt herrscht ein Mangel an qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten.

Moskaus Geschäftsviertel boomen: Innerhalb des Moskauer Autobahnrings erreichen die durchschnittlichen Mietpreise Rekordhöhen, und die Leerstandsquote von Büroflächen hat trotz des rekordverdächtigen Neubaus einen historischen Tiefstand erreicht. Freie Flächen in neuen Geschäftszentren werden schnell vom Markt genommen, wodurch die Leerstandsquote extrem niedrig bleibt.

„In Moskau ist die durchschnittliche Miete für hochwertige Büros innerhalb des Moskauer Autobahnrings im Jahresvergleich um 38 % gestiegen und erreichte mit 35.000 Rubel pro Quadratmeter (ohne Mehrwertsteuer und Betriebskosten) einen historischen Höchststand“, sagte Irina Khoroshilova, Leiterin der Abteilung Büroimmobilien beim Beratungsunternehmen CORE.XP. Im zentralen Geschäftsviertel der Hauptstadt und im Cluster Moscow-City stiegen die Mieten im Jahresvergleich um 44 % und erreichten im dritten Quartal dieses Jahres einen Durchschnitt von 56.000 Rubel pro Quadratmeter.

„Das aktuelle Mietpreisniveau ist eine direkte Folge des Mangels an qualitativ hochwertigen Flächen“, betonte die Expertin. Laut ihrer Aussage kamen vor allem teure Flächen in Neubauprojekten auf den Markt, während kleinere, günstigere Einheiten praktisch vom Markt verschwanden. Der deutliche Anstieg bei mittelgroßen Flächen – zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern – trug ebenfalls zum Anstieg des gewichteten Durchschnitts bei.

Laut Khoroshilova sind die Mieten für Büroflächen der Kategorie Prime im Jahresvergleich um 58 % auf 72.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr gestiegen, während die Mieten für Kategorie A um 35 % auf 47.000 Rubel zunahmen. Die Mieten für Büroflächen der Kategorie B+ stiegen um 9 % auf 31.000 Rubel und die Mieten für Büroflächen der Kategorie B- um 92 % auf 28.500 Rubel.

„Hochwertige Immobilien zeichnen sich durch ein typischerweise schnelleres Mietwachstum als erwartet aus. Mieter bevorzugen etablierte Geschäftsviertel und sind bereit, auf geeignete Flächen für ihre Expansion zu warten – dadurch entsteht eine Warteliste für hochwertige Objekte in gefragten Lagen. Geschäftszentren in wichtigen Wirtschaftsstandorten mit ausgebauter Infrastruktur und hohem Serviceniveau verschaffen sich einen Wettbewerbsvorteil, während Büros in weniger attraktiven Lagen oft nur ein stagnierendes Mietwachstum verzeichnen“, so Valentin Kusov, stellvertretender Leiter der Abteilung Büroimmobilien bei Nikoliers.

„Die günstigsten Preise findet man traditionell außerhalb des Moskauer Autobahnrings“, so Stepan Zaytsev, stellvertretender kaufmännischer Leiter des Business Clubs. Er geht davon aus, dass die historischen Höchststände 2024 erreicht wurden und der Markt bereits im Oktober 2025 in eine Phase der Stagnation und Korrektur eingetreten ist. Hauptgründe für diese Höchststände sind ein struktureller Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen im fertiggestellten Marktsegment, niedrige Leerstandsquoten in bestehenden Gebäuden der Klassen A und B+ über einen langen Zeitraum, die es Vermietern ermöglichten, die Konditionen zu diktieren, sowie die hohe Nachfrage von Unternehmen nach hochwertigen Büros, insbesondere in Toplagen (innerhalb des dritten Verkehrsrings). Büroeigentümer waren aufgrund steigender Betriebskosten und des Inflationsdrucks gezwungen, die Mieten zu erhöhen.

„Das Mietvolumen ist in den letzten neun Monaten um ein Drittel gesunken, bedingt durch einen Mangel an qualitativ hochwertigen Objekten und rekordhohe Mietpreise. Verkäufe sind nach wie vor der wichtigste Markttreiber“, betonte Vladislav Stepanov, CEO der ESVE Group. Er geht davon aus, dass sich das Profil der Interessenten verändert und die Nachfragestruktur ausgeglichener wird. Die starke Bevorzugung des öffentlichen Sektors hat nachgelassen, da einige Bedürfnisse gedeckt sind. Unternehmen aus der Energie- und Kraftstoffbranche sind aktiv, und die Nachfrage von IT-Unternehmen bleibt hoch.

Laut Maria Zimina, Leiterin der Abteilung Büroimmobilien der NF Group, waren in diesem Jahr vor allem Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation (21 %) sowie Organisationen aus dem Banken-, Finanz- und Investmentsektor (21 %) die Haupttreiber der Nachfrage nach Büroflächen. Produktionsunternehmen belegten mit 16 % den dritten Platz.

„Von Januar bis Oktober belief sich die Gesamtnachfrage (Miete und Kauf) auf 1.077.000 Quadratmeter“, erklärte Zaitsev. Er fügte hinzu, dass das Angebot aufgrund von Neubauprojekten aktiv wachse. Der Verkauf von Büroflächen in 29 neuen Projekten (867.000 Quadratmeter A- und B+-Klasse) habe 2025 begonnen – doppelt so viel wie im Vorjahr. Der durchschnittliche Angebotspreis für Bürogebäude lag zum 1. Oktober bei 458.000 Rubel pro Quadratmeter (ohne MwSt.) und damit 7 % höher als im Vorjahr. Die Preisspanne ist groß – von 167.000 bis 1,3 Millionen Rubel pro Quadratmeter.

Laut Ricci haben Moskauer Bauträger im vierten Quartal die Fertigstellung von rund 585.000 Quadratmetern Bürofläche bekannt gegeben. Zusammen mit den bereits im Zeitraum Januar bis September fertiggestellten 537.000 Quadratmetern ergibt sich damit ein Gesamtangebot an Bürofläche von 1,12 Millionen Quadratmetern (siehe Grafik). Dies wäre der höchste Wert seit 2014, als 1,29 Millionen Quadratmeter fertiggestellt wurden. Da sich die Fertigstellungstermine einzelner Projekte jedoch häufig bis November/Dezember des Folgejahres verschieben, könnte die endgültige Zahl niedriger ausfallen.

Trotz dieser hohen Nachfrage steigt die Leerstandsquote nicht: Die hohe Nachfrage nach Büroflächen zum Kauf und zur Anmietung geht weiter zurück. Laut Zimina fiel sie bis Oktober auf 5,5 % und nähert sich damit weiter dem historischen Tiefstand von 2007. Bei Büroflächen der Klasse A sank die Quote seit Jahresbeginn um 0,1 Prozentpunkte auf 7,1 %, bei Büroflächen der Klasse B um 0,5 Prozentpunkte auf 4,7 %.

„Im aktuellen Marktumfeld werden die meisten Immobilien vollständig oder teilweise vermietet, und das Angebot an verfügbaren Flächen aus Neubauten reicht nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu decken“, bemerkte Zimina. Sie rechnet nicht mit einem signifikanten Anstieg des verfügbaren Flächenanteils: Angesichts des Mangels an Mietbüros, des begrenzten Angebots an Neubauflächen und der hohen Nachfrage wird der Großteil der Büroflächen schnell vom Markt absorbiert. In den kommenden Jahren schätzt sie, dass der Anteil neu bezugsfertiger Büros zur Miete maximal 5–20 % des gesamten neuen Büroflächenvolumens ausmachen wird, während der Großteil zum Verkauf angeboten wird.

Laut Kusovs Prognose werden die Basismieten bis 2030 weiter steigen, sowohl aufgrund des Leerstands (durchschnittlich 7 % pro Jahr) als auch durch implizite Vertragsverlängerungen zur Ersetzung insolventer Mieter (durchschnittlich 15–20 %). Er rechnet für den Zeitraum 2025–2030 mit einer Leerstandsquote von 5,3 %.

Veröffentlicht in der Zeitung Moskovsky Komsomolets, Nr. 29645, 11. November 2025

Schlagzeile: Moskau scheint seinen Hunger nach Büroangestellten nicht stillen zu können.