Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt: Analysten sagen, ob es rentabel ist, in die Vermietung von Wohnungen zu investieren

MK hat den modernen Mietmarkt in Russland untersucht und herausgefunden, dass in Moskau jederzeit bis zu 25.000 Wohnungen vermietet werden; Der Bedarf der Mieter an Reparaturen und Haushaltsgeräten steigt jedes Jahr; Die meisten Eigentümer lassen es nicht zu, dass ihr Eigentum ungenutzt bleibt.

Während einer Krise fallen die Preise, aber nicht für lange.

- Es gibt nur wenige „professionelle“ Mieter (sie besitzen mindestens drei Immobilien) auf dem Markt – 12-14 %. Für den Rest sei die Vermietung von Wohnraum nichts weiter als ein zusätzliches Einkommen, sagt Olga Khasanova, Gründerin und CEO des Urban Award. - In der Regel werden hierfür ursprünglich angeschaffte Wohnungen oder, wenn man so will, „zusätzliche“ Wohnungen (geschenkt oder geerbt) vermietet.

- Ich habe keinen einzigen Tag in der Wohnung gelebt, die ich von meinem Vater geerbt habe. Im Jahr 2005 kaufte mein Vater eine billige Zweizimmerwohnung am Kashirskoye Highway, zusammen mit alten Möbeln, und starb einen Monat später plötzlich an einem Schlaganfall. Meine Mutter und ich haben darüber gesprochen und beschlossen, dass wir diese Wohnung vermieten würden. „Wir mieten bis heute“, sagt die 50-jährige Moskauerin Vika, die bei einem Transportunternehmen arbeitet.

Im Laufe von zwanzig Jahren haben sich vier Bewohnerfamilien verändert. Jeder nachfolgende Mieter lebte zufällig länger. Die ersten dauerten drei Jahre, die zweiten fünf und die dritten zehn. Der vierte Mieter wird 2023 einziehen. Ob das den Rekord brechen wird?

- Tatsächlich sind vor mir mehrere Generationen von Mietern vergangen. Ich habe etwas zum Vergleichen, wie es war und wie es wurde. Sowohl die Menschen als auch die Einstellung zum Mieten zu Beginn des 21. Jahrhunderts und heute seien sehr unterschiedlich, erzählt Vika.

Die erste Mieterin war eine junge Absolventin von Baumanka, Yana. Es war März, das Mädchen bereitete sich darauf vor, ihr Staatsexamen zu bestehen und ihr Diplom zu verteidigen. Vika und Yana trafen sich direkt auf der Straße – die Studentin las Notizen auf einer Bank und die zukünftige Vermieterin setzte sich mit schweren Taschen aus dem Laden neben sie.

Yana sagte, dass sie während ihres gesamten Studiums in einem Wohnheim gelebt habe. Sie beschwerte sich, dass sie die lauten Nachbarn satt habe. Und so fand ich in meinem letzten Jahr endlich einen Job, sparte etwas Geld und war bereit, eine Wohnung zu mieten.

Am selben Tag zog der Student in eine neue Wohnung. Sie hatte nie Konflikte mit ihrem Besitzer. Und bald heiratete Yana. Von der Änderung ihres Familienstands erzählte sie Vika zunächst nichts – sie hatte Angst, dass sie den Preis erhöhen würde. Obwohl der Lohn, wie Vika behauptet, schon damals unterdurchschnittlich war – 10.000 Rubel pro Monat.

- An dem Tag, als Vika kam, um die Zahlung abzuholen, versteckte Yana die Sachen ihres Mannes in einer entfernten Ecke und er selbst ging ein oder zwei Stunden „spazieren“, um mir nicht zu begegnen. Im Allgemeinen war ihre Verschwörung auf höchster Ebene; Ich habe die Anwesenheit eines Mannes im Haus nicht bemerkt. Erst später gestand mir Yana ihre listigen Manöver beim Umzug in ein anderes Zuhause. Warum haben Sie sich für einen Umzug entschieden? Ich habe beschlossen, das Gehalt zum ersten Mal überhaupt zu erhöhen – auf 15.000. Doch die jungen Leute weigerten sich aus Prinzip, erinnert sich Vika.

Nach Yana zogen der 40-jährige Vitalik und Vera aus Lipezk, wo sie lange Zeit in einem großen Werk gearbeitet hatten, in die Wohnung ein. In Moskau leitete Vitalik die Niederlassung des Unternehmens. Das Büro war zwei Bushaltestellen von Vikas Wohnung entfernt – ein seltener Glücksfall für die Hauptstadt.

Das Paar stimmte einem Betrag von 20.000 zu, der drei Monate im Voraus bezahlt wurde, verlangte jedoch die Installation einer Waschmaschine und den Austausch des Kühlschranks. Yana wusch, wie es ihre Gewohnheit im Wohnheim war, mit der Hand, benutzte eine alte „Saratow“ und erwähnte neue Technologien nicht einmal.

Bald darauf schlug die Krise des Jahres 2008 zu und der Mietmarkt geriet ins Wanken. Die Russen begannen, Moskau zu verlassen und in ihre Heimatregionen zu strömen. Studierende, die zuvor allein oder zu zweit eine Unterkunft gemietet hatten, begannen, sich „zusammenzudrängen“.

Tausende neuer Angebote sind auf den Markt der Hauptstadt gekommen. Wohnungen wie die von Vika waren für 18.000 schwer zu mieten, worauf die Einwohner von Lipezk deutlich hinwiesen. Vika stimmte einer vorübergehenden Preissenkung zu, allerdings unter einer Bedingung: Ab dem neuen Jahr könne sie mit einer Gehaltserhöhung rechnen.

- Meine Mieter waren keineswegs arm – im Gegenteil, ihre Einkommen sind während der Krise sogar gestiegen. „Sie machten einen dreiwöchigen Urlaub an der Adria, wovon ich damals nicht einmal träumen konnte“, erinnert sich Vika. „Verstehen Sie mich nicht falsch, ich war nicht eifersüchtig. Dann begann ich selbst, nach Italien und Kroatien zu reisen. Aber damals spielte die Miete für meine Mieter keine Rolle, es war eine reine Prinzipsache. Und ich brauchte Geld für die Behandlung meiner Mutter, an die ich sie ständig erinnerte.“

Die Krise endete und der Eigentümer der Wohnung begann, den Preis alle sechs Monate um zwei- bis dreitausend Rubel zu erhöhen. Den Mietern schien es nichts auszumachen, doch das Verhältnis begann sich allmählich zu verschlechtern. Nach einem weiteren Treffen, bei dem Vera stillschweigend das Geld für die Wohnung gab, geriet Vika in Panik, weil sie zuverlässige Mieter verlieren würde – die sauber waren und die Miete pünktlich zahlten. So kam es schließlich auch – allerdings keineswegs aufgrund der Geldgier der Gastgeberin. Die Einwohner von Lipezk hatten ursprünglich geplant, in der Hauptstadt ein Eigenheim zu kaufen. 2012 erhielt das Paar die Schlüssel für eine Neubauwohnung, renovierte diese und zog Anfang 2013 aus.

Für Vika geschah dies unerwartet – die Mieter teilten ihr lediglich mit, dass sie die Immobilie in einer Woche verlassen würden. Es gab diesbezüglich keine mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen und der Vermieterin blieb nichts anderes übrig, als die Situation zu akzeptieren und nach neuen Mietern zu suchen.

Mieter von Luxuswohnungen opfern Platz

„Die meisten Eigentümer unbewohnter Wohnungen lassen es nicht zu, dass ihre Immobilie ungenutzt bleibt“, sagt Irina Dobrokhotova, Gründerin von BEST-Novostroy und bnMAP.pro. Eine leerstehende Wohnung wird zur finanziellen Belastung: Auch ohne Mieter müssen Nebenkosten bezahlt werden und die Räumlichkeiten selbst altern allmählich. Daher gilt die Vermietung einer Immobilie als rationale Entscheidung: Sie deckt nicht nur die laufenden Kosten, sondern generiert auch passives Einkommen.

- Einen starken Rückgang der Mietkosten haben wir in den letzten Jahren selten erlebt. Dies geschah üblicherweise während großer globaler Krisen, wie etwa 2008 und während der Covid-Beschränkungen 2020. In solchen Momenten sanken die Mietpreise stark. In der übrigen Zeit hätten sich Mieter und Eigentümer schnell an die hohen Preise gewöhnt, sagt Andrey Sado, geschäftsführender Gesellschafter von Penny Lane Realty.

Der spürbare Anstieg der Nachfrage nach Langzeitmieten hängt nun nicht nur mit dem Ende des Vorzugshypothekenprogramms zusammen. Auch die Erhöhung des Leitzinses der Notenbank spiele eine große Rolle, betont der Experte. Aus diesem Grund haben sich potenzielle Käufer sowohl bestehender als auch neuer Immobilien dazu entschlossen, ihre Kaufentscheidungen aufzuschieben, bis sich die Bedingungen für Hypothekendarlehen stabilisiert haben. Und das wird erst passieren, wenn der Leitzins auf mindestens 16% gesenkt wird.

- Um die Mieten auf nationaler oder städtischer Ebene zu senken, muss eine große Menge bezahlbarer Wohnungen auf den Markt gebracht werden. Doch in der gegenwärtigen sozioökonomischen Realität sei dies unmöglich, glaubt Olga Khasanova. - Gleichzeitig ist eine lokale Preissenkung durchaus möglich – etwa wenn in einem Gebiet ein Überangebot an neuem Angebot entdeckt wird. In dieser Hinsicht ist der Mietmarkt wesentlich flexibler als der primäre Verkaufsmarkt.

Natürlich sind die Preise nicht nur im Massensegment gestiegen. Laut den Daten von Intermark Arenda für das erste Quartal des Jahres beträgt die Lücke zwischen den Erwartungen potenzieller Kunden und Eigentümer von Luxuswohnungen 60 % oder 180.000 Rubel pro Monat.

Eigentümer teurer Wohnungen in der Hauptstadt veröffentlichen Angebote mit einem durchschnittlichen Budget von 472.000 Rubel pro Monat. Allerdings haben die Mieter es nicht eilig, fast eine halbe Million zu zahlen und mieten Luxuswohnungen zu einem Durchschnittspreis von 294.000. Allerdings müssen Mieter in der Regel auf Platz verzichten.

Die durchschnittliche nachgefragte Wohnungsgröße auf dem gehobenen Mietmarkt der Hauptstadt lag nach den Ergebnissen der ersten drei Monate bei 111 Quadratmetern. Experten zufolge hat man auf dem Luxusmietmarkt noch nie einen derartigen Minimalismus erlebt. Bisher wollten Mieter eine Wohnfläche von mindestens 130 Quadratmetern haben.

„Da die Nachfrage im Herbst stark anstieg, stiegen die Angebotspreise bis zum Frühjahr schneller als die Preise bei den tatsächlichen Transaktionen“, sagt die Generaldirektorin des Unternehmens, Elena Kulikova. Ein weiterer Faktor, der zu solch einem deutlichen Unterschied zwischen Angebots- und Nachfragepreis beiträgt, ist die Saisonalität. Im Frühling suchen nur wenige Familien nach einer Wohnung. Die heiße Jahreszeit ist Sommer und Anfang September.

…Und unsere Heldin Victoria verfiel in Depressionen, nachdem das Paar Lipezk verlassen hatte. Ihre Wohnung musste renoviert und neu möbliert werden – 2013 gab es praktisch niemanden mehr, der bei „Oma“ einziehen wollte. Vielleicht für einen kleinen Betrag, weit unter dem Marktwert – aber Vika sah darin keinen Sinn.

- Ich habe Anzeigen in sozialen Netzwerken gepostet und unter Freunden Wahlkampf gemacht. „Aber außer den Armen wollte niemand meine Wohnung mieten“, beschwert sich die Frau.

Ich musste einen Kredit aufnehmen, alte Schränke und Sofas entsorgen, neu tapezieren, Fliesen austauschen, Möbel von Ikea kaufen, eine Spülmaschine einbauen – und schon erstrahlte die Wohnung in neuen Farben. Die Vermieterin setzte die monatliche Miete auf 35.000 Rubel zuzüglich Nebenkosten fest, und bald fanden sich neue Mieter, ein Ehepaar aus Chabarowsk mit einer erwachsenen Tochter, die bald ins Ausland auswanderte.

„Diesmal habe ich beschlossen, einen Vertrag zu unterschreiben und eine Anzahlung zu leisten“, sagt Vika. – Ich habe im Internet ein Musterdokument gefunden, es ausgedruckt und mit den Mietern unterschrieben.

Gut zehn Jahre lang lebten dort Einwohner von Chabarowsk. Im Gegensatz zu den Vormietern zahlten sie nicht bar, sondern überwiesen das Geld auf eine Bankkarte. Einerseits ist es praktisch, andererseits hat Vika aufgehört, die Wohnung zu besuchen und ihren Zustand nicht mehr zu kontrollieren. Während der Coronavirus-Pandemie bekamen die Einwohner von Chabarowsk Probleme bei der Arbeit, dann kehrte ihre Tochter aus dem Ausland zurück. Im Jahr 2023 kehrte die Familie in den Fernen Osten zurück und hinterließ Schimmel an den Wänden, defekte Haushaltsgeräte sowie ein kaputtes Sofa und eine kaputte Kommode.

Vika nahm die Verluste gelassen hin und gab den Mietern sogar die Kaution zurück. Sie beschloss jedoch, mit Hilfe einer Immobilienagentur nach neuen Mietern zu suchen. Der Versuch war erfolgreich. Nun lebt in der Wohnung ein Witwer aus St. Petersburg, der bald ihr Ehemann wird.

Immobilien sollten sich amortisieren

- Der Anteil der Eigentümer, die eine oder mehrere Wohnungen leer haben, diese aber nicht vermieten, bleibt unbedeutend. In der Regel handelt es sich dabei um Menschen, die entweder kein zusätzliches Einkommen benötigen oder psychische Barrieren haben: Sie sind beispielsweise nicht bereit, Fremden eine Unterkunft zur Verfügung zu stellen, sondern möchten diese lieber ausschließlich für Familienmitglieder reservieren. Doch auch in solchen Fällen sei der Grundsatz nicht aufgehoben: Eine Immobilie müsse zumindest ihre Kosten decken – sei es Hypothek, Nebenkosten oder Anschaffungskosten, so Irina Dobrokhotova weiter.

Vor dem Hintergrund hoher Hypothekenzinsen und steigender Immobilienpreise sei der Kauf von Wohnungen zur späteren Vermietung jedoch zu einer weniger attraktiven Investition geworden, sagt Fjodor Uschakow, Vertriebsleiter des Entwicklungsunternehmens Mangazeya:

- Nach Abschluss eines Baugemeinschaftsvertrages muss der Bauherr 2-3 Jahre auf die Fertigstellung seines Hauses warten. Dann werden noch mindestens sechs Monate für die Reparatur benötigt, die ebenfalls Geld erfordert. Es ist schwierig, die Höhe des Leitzinses und der Mieten der Zentralbank vorherzusagen. Werden Wohnungen heute gekauft, geschieht dies entweder aus Spargründen oder als Vermögenswert für die eigenen Kinder.

- Es gibt keine genauen Zahlen über die Anzahl der vermieteten Wohnungen in Moskau und insbesondere in Russland. Eine Analyse der Angebote gebe jedoch Anlass zu der Annahme, dass auf dem Kapitalmarkt zu jedem Zeitpunkt im Durchschnitt Angebote zur Vermietung von 20.000 bis 25.000 Wohnungen veröffentlicht würden, sagt Kirill Kulakow, Präsident des Regionalverbands der Gutachter und Professor an der Moskauer Staatlichen Universität für Bauingenieurwesen.

Ab einem gewissen Einkommens- und Sparniveau ist eine Investition in Wohnimmobilien durchaus rentabel. Die Amortisationszeit bei Langzeitmieten beträgt mehr als 10 Jahre. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise mindestens im gleichen Maße wie die Inflationsrate und in manchen Zeiträumen, wie etwa in den letzten fünf Jahren, hat sich ihr Wert sogar verdoppelt.

- Für den bereits etablierten Mietmarkt haben Vorzugshypotheken neue Möglichkeiten eröffnet. Nach Angaben der Rechnungskammer gibt es in Russland fast 115.000 Kreditnehmer, die mindestens zwei Vorzugshypotheken haben. Es sei offensichtlich, dass die meisten dieser Wohnungen für einige Zeit vermietet würden, fügt Kirill Kulakov hinzu. - Das Ende des Vorzugshypothekenprogramms hat die Mietpreise deutlich erhöht. Es ist möglich, dass Familien, die Wohnungen für ihre Kinder gekauft haben, sich dazu entschließen, für einige Zeit zusätzlichen Wohnraum zu vermieten. Insgesamt hat sich das Angebotsvolumen auf dem Mietmarkt jedoch nicht deutlich erhöht.

Es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass die Mietpreise in absehbarer Zeit sinken werden. Es gibt zwar immer saisonale Schwankungen, die Nachfrage ist jedoch konstant hoch. Da keine Hypothekendarlehen verfügbar sind, ist die langfristige Miete die einzige Möglichkeit, ein vollwertiges Eigenheim zu erwerben. So würden die Rentiers ihr Einkommen behalten, behauptet Kirill Kulakov.