Luxusimmobilien: ein dynamischer und stetig wachsender Markt

Es ist bekannt, dass der Markt für Luxusimmobilien selten von Krisen betroffen ist. Wir haben es in der Pandemie oder jetzt im Krieg gesehen. Es handelt sich um einen Markt, der ständig wächst und unabhängig von den Aussichten immer Potenzial und Interesse birgt. Käufer bevorzugen nicht nur den Standort, sondern auch die damit verbundenen Dienstleistungen.

Laut dem Trendbericht von Portugal Sotheby's International Realty für dieses Jahr bleibt der globale Luxusimmobilienmarkt „robust, mit ermutigenden Anzeichen einer Stabilisierung des Immobilienangebots in Premium-Lagen auf der ganzen Welt.“

In Portugal ist der Trend nicht anders. Laut Sotheby's zeigt dieser Markt in unserem Land „weiterhin eine robuste Leistung, die sowohl die nationale als auch die internationale Nachfrage widerspiegelt“.

Allein im Jahr 2024 verzeichnete Sotheby’s International Realty ein Wachstum von 20 % im Vergleich zum Vorjahr und erzielte einen durchschnittlichen Immobilienverkaufswert von rund 1.030.269 Euro. Regionen wie Lissabon, einschließlich Cascais und Sintra, Porto, Algarve, Madeira und Melides/Comporta/Tróia, sind weiterhin die gefragtesten Regionen, wobei das Entwicklungsgebiet mit einem beeindruckenden Wachstum von 200 % im Vergleich zum Jahr 2023 hervorsticht. „Darüber hinaus hat die Integration von Technologien, nachhaltigen Lösungen und exklusiven Annehmlichkeiten den Begriff Luxus neu definiert und Portugal zu einem immer beliebteren Reiseziel für diejenigen gemacht, die Lebensqualität und solide Investitionen suchen.“

Laut der jüngsten Analyse des Luxusmarktes von idealista „deutet alles darauf hin, dass potenzielle Luxuskäufer in Portugal nach Häusern suchen, die das Beste aus beiden Welten vereinen: den Charme des Lebens in Strandnähe mit allen Vorteilen, die das Leben in der Nähe einer Großstadt mit sich bringt, von der Gesundheitsversorgung bis hin zu zahlreichen Freizeitaktivitäten.“

In derselben Analyse heißt es außerdem, dass die Nachfrage nach Luxusimmobilien im Preis von über einer Million Euro in Oeiras und Lissabon am höchsten sei und dass auch in mehreren Gemeinden in der Nähe der Hauptstadt, wie Sintra, Mafra und Loures, Interesse am Kauf von Luxuswohnungen bestehe, gefolgt von der Gemeinde Lissabon selbst.

Diese geografische Analyse zeigt, „dass in den Gemeinden im Landesinneren ein knappes Angebot (weniger als 10 angebotene Immobilien) oder sogar gar keins vorhanden ist“ und dass daher der Mangel an Häusern zum Kauf im Landesinneren „letztendlich die Auswahl derjenigen einschränkt, die auf dem Land leben und ausschließlich die Ruhe der Natur genießen möchten“. Eine Ausnahme bildet Évora, das im Ranking der Wohnungsnachfrage den 6. Platz einnimmt.

Idealista analysierte auch das Angebot an Premium-Wohnungen – die deutlich stärker nachgefragt sind als Wohnungen – und stellte fest, dass in den Gemeinden Cascais, Loulé, Lagos, Sintra und Albufeira im Quartal bis Februar 2025 die meisten Immobilien auf dem Markt registriert wurden. Allein diese fünf Gemeinden im Großraum Lissabon und an der Algarve – die eine Kombination aus Strand und Stadt ermöglichen – machen fast die Hälfte der rund 13.700 zum Verkauf stehenden Häuser in den 82 analysierten Gemeinden aus. In Porto wurden 580 zum Kauf stehende Luxusimmobilien gezählt, ein höheres Angebot als in Lissabon (408).

Die Zahl der zum Verkauf stehenden Luxuswohnungen im Land ist um fast die Hälfte (7.300) gesunken, wobei Lissabon und Cascais 60 % des gesamten Angebots ausmachen, das in nur 29 Gemeinden mit repräsentativen Stichproben erfasst wurde. Den gleichen Daten von idealista zufolge liegt Porto mit 760 Premium-Wohnungen auf dem Markt auf dem dritten Platz.

Während sich der Bestand an Luxuswohnungen eher auf die Regionen Lissabon, Porto und Algarve konzentriert, ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Luxusimmobilien „letztlich über das ganze Land verstreut, aber immer in der Nähe der Küste und der Inseln, was eine größere Auswahl an Möglichkeiten für diejenigen bietet, die in Strandnähe, in der Stadt oder sogar in einer Kombination aus beidem leben möchten“. Andererseits sei das Angebot beider Wohnungstypen im Landesinneren knapp oder fast nicht vorhanden, was die Auswahl für diejenigen einschränke, die auf dem Land leben möchten.

Gegenüber Nascer do SOL erklärt eine Quelle von idealista: „Der Luxusmarkt in Portugal bleibt dynamisch und stabil, angetrieben von nationalen und internationalen Käufern, die auf der Suche nach Lebensqualität, Sicherheit und einem günstigen Klima sind“, und fügt hinzu: „Da diese Käufer nicht so stark auf Bankkredite angewiesen sind, ist das Luxussegment weniger von Marktschwankungen betroffen und wächst weiter, selbst angesichts der Krise, die den Großteil der Portugiesen beim Zugang zu Wohnraum betrifft.“

Alda Filipe, Partnerin und Regionaldirektorin der Kronos Real Estate Group, erklärt unserer Zeitung, dass sich der Markt für Luxusimmobilien, insbesondere an der Algarve, „weiterhin als dynamisch und widerstandsfähig erweist“. Traditionell, fügt er hinzu, wird Luxus „mit der Pracht der Immobilien, der Qualität der Ausstattung, erstklassiger Ausstattung und hohen Sicherheitsstandards in Verbindung gebracht.“ Aber „der Kontext nach der Pandemie, der Mentalitätswandel und die Ankunft neuer Nationalitäten, wie etwa der Nordamerikaner, brachten eine neue Sichtweise auf Luxus mit sich.“

Alda Filipe sagt, dass für viele Käufer heute „wahrer Luxus in Authentizität, geringer Bebauungsdichte, Nähe zum Meer, Verbundenheit mit der Natur und dem Erlebnis nachhaltiger Räume liegt, die gut in die Landschaft integriert sind“.

Wer kauft?

Der Erwerb einer Luxusimmobilie ist zwangsläufig mit Kaufkraft verbunden, daher ist es nicht verwunderlich, dass ausländische Auftraggeber einen größeren Einfluss haben als inländische. Idealista teilte unserer Zeitung mit, dass Anfang 2025 das Vereinigte Königreich mit 15 % des ausländischen Interesses die internationale Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal anführte, gefolgt von den USA mit 13,1 %. Auf Deutschland, Spanien, Frankreich und die Niederlande entfallen zwischen 10 und 5,5 Prozent der Nachfrage, während Brasilien mit weniger als 5 Prozent auf Platz 7 liegt.

In Bezug auf die Gemeinde Lissabon gibt er an, dass die größte Nachfrage nach Luxusimmobilien zum Verkauf aus den USA, Spanien, Großbritannien und Brasilien kommt, während er in Bezug auf die Gemeinde Porto das Interesse der Einwohner der USA, Spaniens und Frankreichs hervorhebt. Auf den portugiesischen Inseln besteht großes Interesse aus Deutschland, Großbritannien und den USA an Luxusimmobilien zum Verkauf in Funchal. Und in Ponta Delgada kommt die größte internationale Nachfrage aus den USA, Kanada und Deutschland.

Sicher ist, dass die Portugiesen nicht außen vor bleiben. „Die Nachfrage nach Häusern im Wert von über einer Million Euro war zu Beginn dieses Jahres stark, angeführt von portugiesischen Bürgern, die 73 % der Nachfrage ausmachen“, wobei sowohl in Lissabon als auch in Porto „nur etwa jeder fünfte potenzielle Käufer von Luxusimmobilien Ausländer ist“.

Alda Filipe sagt unterdessen, dass die Briten, Iren und in jüngster Zeit auch die Nordamerikaner weiterhin die größte Nachfrage nach Luxusimmobilien an der Algarve haben, mit besonderem Schwerpunkt auf Gebieten wie Vale do Lobo, „wo die Konsolidierung des Marktes und die Geschichte der Wertsteigerung die Attraktivität von Investitionen verstärkt haben“. Unsere Zeitung berichtet jedoch, dass es „einen sehr deutlichen Anstieg der Nachfrage seitens portugiesischer Käufer gibt, insbesondere von Familien und Investoren, die den Wert von Immobilien in erstklassigen und etablierten Lagen erkennen“. Für einheimische Kunden sei die Algarve nicht mehr nur ein Urlaubsziel, „sondern auch eine sichere Anlagemöglichkeit und eine Chance für eine kontinuierliche Wertsteigerung ihrer Immobilien auf mittlere und lange Sicht“.

Was wird geschätzt

Einer offiziellen Quelle von idealista zufolge bevorzugen Käufer im Luxussegment eher Häuser als Wohnungen. „Bei dieser Auswahl spielen zwei Kriterien eine entscheidende Rolle: das größte verfügbare Angebot und der günstigste Quadratmeterpreis. In Portugal stehen im Vergleich zu Wohnungen fast doppelt so viele Luxusimmobilien zum Verkauf und die Immobilienpreise pro Quadratmeter sind im Durchschnitt 27 % niedriger. Das bedeutet, dass es möglich ist, größere Häuser mit Swimmingpool, Garten und anderen Annehmlichkeiten zu finden.“ Und er lässt keinen Zweifel aufkommen: „Wer ein Luxushaus sucht, möchte Platz, Komfort und Exklusivität, und genau das bieten die Häuser derzeit zu einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis.“ Dennoch räumt er ein, dass es eine zunehmende Zahl luxuriöser Wohnprojekte gibt, beispielsweise Apartmentkomplexe, die alle Arten von Premium-Services anbieten, „wodurch Apartments zu einer zunehmend attraktiven Option für diejenigen werden, die Annehmlichkeiten wie Sicherheit, Spa, Fitnessstudio oder hochwertige Gemeinschaftsbereiche schätzen“.

Alda Filipe sagt auch, dass das wichtigste Kriterium im Luxussegment weiterhin die Lage sei und erwähnt, dass das Profil des aktuellen Luxuskäufers zeitgenössische Architekturprojekte schätzt, die in das Gebiet integriert sind, authentische Erlebnisse bieten und weit entfernt von Massengebieten liegen. „Privatsphäre, Exklusivität und die Möglichkeit, Immobilien individuell zu gestalten, sind gleichermaßen entscheidend und verstärken die Nachfrage nach einzigartigen oder etablierten Standorten und differenzierenden Konzepten“, betont er.

Die teuersten Gebiete

Luxus ist, wie wir wissen, nicht für jeden erschwinglich. Laut „The Wealth Report“, dem wichtigsten Bericht von Knight Frank, werden die Preise für Luxusimmobilien im Jahr 2024 ihren Aufwärtstrend fortsetzen und um 3,6 % steigen, etwas mehr als die 3,3 % im Jahr 2023.

Von den 100 Märkten, die vom Prime International Residential Index (PIRI) analysiert wurden, der im Wealth Report erscheint, verzeichneten 77 ein positives Jahreswachstum und 20 mussten Preisrückgänge hinnehmen. Die Märkte Asiens und des Nahen Ostens belegen die ersten sechs Plätze im Ranking, wobei Seoul (18,4 %), Manila (17,9 %) und Dubai (16,9 %) die Liste anführen. Der Bericht zeigt, dass auch die Märkte Saudi-Arabiens eine starke Leistung zeigten, wobei Riad (16 %) und Dschidda (9,6 %) unter den ersten sechs waren. Aspen schließt die Top 10 ab.

Was die portugiesischen Märkte betrifft, liegt Porto mit einem Wachstum von 6,8 % auf Platz 17, die Algarve mit 5,6 % auf Platz 25 und Lissabon mit 5,3 % auf Platz 28. Die drei nationalen Städte liegen vor Märkten wie Zürich, Barcelona, ​​Oslo oder auch dem Comer See in Italien und Paris.

Laut idealista sind Lissabon und Cascais die teuersten Gegenden für den Kauf von Luxusimmobilien. Aber auch die Algarve sticht hervor. Tatsächlich sind dies die Orte, an denen die teuersten Straßen liegen. Dies spiegele „die große Nachfrage nationaler und internationaler Investoren“ wider, heißt es. Die Analyse zeigt, dass das Wohnen in der exklusivsten Straße des Landes durchschnittlich 7.636.765 Euro kostet. Dies ist zumindest der Betrag, den die Eigentümer der exklusiven Urbanisation Quinta do Lago in Almancil an der Algarve fordern.

Das Podium dieses Luxusrankings komplettieren die Rua Garrett in Lissabon, wo der Kauf eines Hauses durchschnittlich 4.062.154 Euro kostet, und die Rua Birre in Cascais (3.931.059 Euro).

Die vierthöchste Adresse für den Hauskauf befindet sich an der Avenida Marginal in der Gemeinde Cascais und Estoril (3.622.688 Euro). Als nächstes in der Tabelle folgen die exklusive Urbanização Quinta do Monte Funchal in Lagos (3.250.000 Euro) und die Rua de Buenos Aires in der Gemeinde Estrela in Lissabon, wo der Durchschnittspreis für Luxuswohnungen bei rund 3.170.357 Euro liegt.

Als nächstes folgt die Avenida da República in Cascais, wo es Häuser mit einem Durchschnittspreis von 2.897.308 Euro gibt. Die Liste der zehn teuersten Straßen endet mit der Rua Glicínias in Cascais (2.850.000 Euro), der Rua das Codornizes, ebenfalls in Cascais (2.830.333 Euro) und der Rua dos Gladíolos in Charneca da Caparica (2.706.818 Euro).

Idealista sagte unserer Zeitung, er habe beobachten können, dass die Bezirke Lissabon und Setúbal sowohl bei der Nachfrage als auch beim Angebot an Luxuswohnungen in Portugal führend seien. „In diesen beiden Bezirken konzentriert sich fast die Hälfte des nationalen Angebots, was durch ihre Nähe zur Hauptstadt gerechtfertigt ist, wo es ein größeres Angebot an Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten gibt und die Anbindung über den internationalen Flughafen Lissabon einfach ist.“ Diese Kombination von Faktoren, so glaubt er, „macht diese Regionen besonders attraktiv für Portugiesen und Ausländer, die nach Häusern im Wert von über einer Million Euro suchen“.

Aber neben diesen Regionen stechen auch die Gebiete der Insel São Miguel (Azoren), Leiria und Santarém mit einer „erheblichen Nachfrage“ hervor, „die einen ruhigeren Lebensstil bieten und kleinere Städte mit engem Kontakt zur Natur verbinden“. Allerdings ist in diesen Bezirken „das Angebot an Luxusimmobilien recht begrenzt, da in jedem Bezirk weniger als 500 Immobilien zum Verkauf stehen“.

Es gibt sogar Studien, die Chiado als eine der teuersten Gegenden der Welt einstufen. Sie belegt den 30. Platz auf einer Liste von 49. In Bezug auf Daten dieser Art warnt José Cardoso Botelho: „Es kommt häufig vor, dass eine Straße in New York oder eine Straße in drei oder vier Städten der Vereinigten Staaten verglichen wird, nicht aber die Straßen der teuersten Städte der Vereinigten Staaten.“ Der Verantwortliche erklärt: „Sie machen für jedes Land eine, deshalb gibt es 100, und Portugal erscheint mit der Avenida da Liberdade oder der Rua Garrett.“ In diesen Ländern, fügt er hinzu, gebe es Hunderte von Straßen, die deutlich teurer seien als Lissabon, „aber die Rangfolge ist mehr oder weniger dieselbe pro Land. Das sind Realitäten, die nicht vergleichbar sind. Man muss sich nur die Transaktionswerte ansehen.“

Und er nennt ein Beispiel: „Vor kurzem, wenn ich mich nicht irre, hat Christian Dior ein Geschäft in Paris auf den Champs-Elysées gekauft, und die Transaktion hatte einen Wert von 600 oder 700 Millionen Euro, und wir sprechen hier von einem Geschäft, das nicht sehr groß ist.“

Segmentierter Markt

Doch während dieses Marktsegment weiterhin eine gute Dynamik aufweist, kämpft der Rest des Sektors mit einer Immobilienkrise. Eine Situation, die laut einer offiziellen Quelle von idealista „zeigt, wie stark der Markt segmentiert ist“. Und er fügt hinzu: „Während viele portugiesische Familien weiterhin Schwierigkeiten haben, Wohnraum zu finden, hauptsächlich aufgrund des Mangels an Angebot und der hohen Preise, bleibt das Luxussegment dynamisch und wird hauptsächlich von nationalen und internationalen Käufern und Investoren mit großer finanzieller Leistungsfähigkeit angetrieben, die weniger auf Bankfinanzierung angewiesen sind.“

Und seiner Meinung nach bleibt die Krise beim Zugang zu Wohnraum trotz der Zinserleichterungen bestehen und kann nur durch eine deutliche Erhöhung des Angebots gelöst werden. „Es ist wichtig, in Portugal mehr Wohnraum zu schaffen, mit besonderem Augenmerk auf erschwingliche Lösungen für Familien mit geringeren wirtschaftlichen Mitteln, um einen ausgewogeneren und integrativeren Markt zu gewährleisten“, schließt er.

Auch Alda Filipe weist auf diese Segmentierung hin, da immer deutlicher werde, „dass das Luxussegment mit seiner eigenen Dynamik operiert und weniger anfällig für Schwankungen ist, die andere Sektoren betreffen.“ Eine starke internationale Nachfrage, die Aufwertung des Territoriums und das exklusive, gering verdichtete Angebot sorgen für eine stabile und in vielen Fällen steigende Nachfrage. Weniger ist mehr – Knappheit ist hier zu einem wahren Synonym für Luxus geworden“, und nennt die Algarve als Beispiel: „Das Luxussegment an der Algarve – insbesondere in konsolidierten Gebieten wie Vale do Lobo – verzeichnet weiterhin eine konstante und überdurchschnittliche Nachfrage. Diese Entwicklung ist das Ergebnis der Produktknappheit in erstklassigen Lagen, der anhaltenden Wertsteigerung von Immobilien und der außergewöhnlichen Lebensqualität, die die Region bietet. All das sind Faktoren, die die Algarve zu einem der Top-Ziele für Investitionen und Wohnsitz machen.“