Welche zusätzlichen Steuern zahlen Sie, wenn Sie in Spanien zwei Häuser besitzen?

In Spanien ist es üblich, dass Familien zwei Immobilien besitzen: eine Wohnung oder ein Haus irgendwo in einer Stadt und ein zweites Zuhause an der Küste oder in einem ländlichen Dorf im Landesinneren, das ihren Vorfahren gehört.

Diese Zweitwohnungen werden ähnlich wie Zweitwohnungen von Ausländern in Spanien genutzt – für den Urlaub.

Da die Sommer in Spanien immer heißer werden und die Geschäfte im August größtenteils geschlossen bleiben, ist dies eine attraktive Aussicht, wenn Sie es sich leisten können.

Hinzu kommt der Reiz, einen Zweitwohnsitz auch zu Anlagezwecken zu erwerben, da viele spanische Städte bei anderen Ausländern und digitalen Nomaden immer beliebter werden.

Abgesehen von den Anschaffungskosten Ihres Zweitwohnsitzes stellt sich jedoch die Frage, wie viel zusätzliche Steuern Sie für den Besitz einer Zweitimmobilie in Spanien zahlen müssen?

Laut Banco Sabadell fallen beim Kauf einer Zweitimmobilie in Spanien verschiedene Gebühren und Steuern an. Dazu gehören:

Die notarielle Beurkundung – ca. 200 €.

Mehrwertsteuer – Handelt es sich um eine neue Immobilie, fällt eine Mehrwertsteuer von 10 Prozent des Wertes an. Dies gilt in ganz Spanien, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln, wo die allgemeine indirekte Steuer (IGIC) der Kanarischen Inseln in Höhe von 6,5 Prozent erhoben wird.

AJD-Steuer – Für gebrauchte Immobilien muss eine Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte (AJD) gezahlt werden. Diese variiert je nach Region Spaniens, in der Sie die Immobilie erwerben, und kann zwischen 0,5 und 1,5 Prozent liegen.

ITP-Steuer – Sie müssen zusätzlich eine Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen. Deren Höhe und die damit verbundenen Regelungen hängen wiederum von der Region ab, in der sich die Immobilie befindet. Sie beträgt in der Regel zwischen 4 und 10 Prozent des Immobilienpreises.

Grundbucheintragung – Zwischen 600 und 1.000 €.

Maklergebühren – Werden nur in einigen Fällen fällig , wenn Sie einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt haben. Normalerweise ca. 300 €.

Wenn Sie eine Hypothek für Ihr Zweitwohnsitz beantragen, fallen zusätzliche Kosten an, darunter:

Hypothekendarlehensgebühr – Diese kostet zwischen 0,1 und 2 Prozent des geliehenen Kapitals, wird aber nur von einigen Banken erhoben, nicht von allen.

Immobilienbewertung – Zwischen 300 und 500 €

Kopie der Hypothekenurkunde – Zwischen 0,60 € und 1 € pro Seite.

Aushandeln einer Hypothekenfinanzierung – Bedenken Sie, dass die meisten spanischen Banken bei segundas viviendas (Zweitwohnsitzen) nicht die gleiche Finanzierung von 90 oder 80 Prozent anbieten wie bei einem Erstwohnsitz, sondern eher 60 oder 70 Prozent.

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Einkommensteuer und andere reguläre Steuern

Sobald Sie Ihre zweite Immobilie in Spanien erworben haben, fallen je nach Nutzung jährlich oder sogar vierteljährlich weitere Steuern an.

Nur für Sie – Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz ausschließlich für sich und Ihre Familie nutzen, muss es als nicht wirtschaftlich genutzte Immobilie deklariert werden, d. h. nicht an Touristen oder ähnliches vermietet werden. In diesem Fall zahlen Sie zwei Prozent des Schätzwertes. Dieser Schätzwert wird auf Grundlage der wichtigsten Grundsteuer für Hausbesitzer berechnet, der IBI (Grundsteuer).

IBI-Steuer – IBI steht auf Spanisch für Impuesto sobre Bienes Inmuebles und bedeutet so viel wie Steuer auf Immobilien. Der IBI-Betrag wird vom Rathaus festgelegt, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Es kann große Unterschiede zwischen den Gemeinden geben. Die IBI-Steuer für städtische Immobilien muss zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Immobilienwerts liegen. In Provinzhauptstädten mit mehr Dienstleistungen und Annehmlichkeiten kann sie bis zu 1,3 Prozent betragen. Diese Steuer wird unabhängig davon gezahlt, ob Sie vermieten oder nicht.

Gemeinschaftsgebühren – Wenn sich Ihr Zweitwohnsitz in einem Komplex oder Wohngebäude befindet, müssen Sie die „Gastos de Comunidad“ zu Ihrer monatlichen Ausgabenliste hinzufügen.

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Zur Vermietung – Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz als Kapitalanlage gekauft haben und vermieten, müssen die erzielten Einkünfte abzüglich aller abzugsfähigen Ausgaben, wie z. B. Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen oder Reparaturkosten am Haus, angegeben werden.

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie gelten in Spanien als Immobiliengewinne. Nutzt der Mieter die Immobilie als Hauptwohnsitz, kann der Vermieter 60 Prozent des Nettoeinkommens absetzen.

Wenn Sie Ihre Zweitwohnung jedoch beispielsweise vorübergehend an Touristen vermieten, wenn Sie sie nicht selbst nutzen, kann der Abzug von 60 Prozent nicht geltend gemacht werden.

Außerdem wird von Ihnen erwartet, dass Sie auf alle hieraus erzielten Einkünfte Steuern zahlen, und es wird wie ein Unternehmen behandelt.

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Gibt es beim Kauf eines Zweitwohnsitzes in Spanien absetzbare Kosten?

Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes in Spanien können bestimmte Ausgaben steuerlich absetzbar sein.

Hypothekenzinsen zählen zu den wichtigsten absetzbaren Ausgaben, da sie unter bestimmten Umständen von der Bemessungsgrundlage der persönlichen Einkommensteuer (IRPF) abgezogen werden können.

Ebenso können Kosten im Zusammenhang mit der Beantragung eines Hypothekendarlehens, wie etwa Bankgebühren, als abzugsfähig angesehen werden.

Darüber hinaus sind Notar- und Registergebühren im Zusammenhang mit dem Kauf eines Zweitwohnsitzes von der Einkommensteuer absetzbar.

Beim Erwerb der Immobilie gezahlte Steuern, wie etwa die Grunderwerbsteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer, sind hingegen nicht direkt abzugsfähig, können aber bei der Berechnung des Anschaffungswerts und möglicher künftiger Kapitalgewinne berücksichtigt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es wichtig ist, vor dem Kauf Ihres zweiten Hauses in Spanien alle Zahlen durchzugehen und herauszufinden, ob es finanziell machbar ist.

Überlegen Sie, ob es sich lohnt. Werden Sie Ihr Zweitwohnsitz tatsächlich so oft nutzen, wie Sie denken, oder reicht ein gelegentlicher Aufenthalt in einem Airbnb aus, um Ihren Bedarf zu decken? Wird die Vermietung ausreichen, um Geld zu verdienen, oder wird sie Sie mehr kosten, als sie einbringt?