İpotekler Rusları karanlıktan çıkarıp vergi ödemelerini sağlayacak
Elitlere ipotek: Merkez Bankası kredi verme konusunda yeni kısıtlamalar getirdi. Peki artık kimler daire satın alabilecek?
Rusya Merkez Bankası vatandaşlarını önemsiyor ve insanların boğazlarına kadar borca batmamaları için elinden geleni yapıyor. Düzenleyici kurum, 1 Nisan 2025'te yüksek borç yükü olan kişilere ipotek kredisi verilmesine doğrudan kısıtlama getirme yetkisini aldı. Ve bu kısıtlamalar (makro ihtiyati sınırlamalar) oluşturuldu - 2025'in üçüncü çeyreğinden itibaren, yani 1 Temmuz'dan itibaren yürürlüğe girecek.
En büyük sorunları, konut kredisi için ödediği peşinat yüzde 20'yi geçmeyen ve borç yükü oranı (BKO), yani tüm kredilerin aylık taksit ödemelerinin gelire oranı yüzde 50'nin üzerinde olan kişiler yaşayacak. Merkez Bankası düzenlemelerine göre, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde bu tür müşterilerin payının yüzde 2'yi geçmemesi gerekiyor.
Tüm kredilerin aylık taksitleri gelirinin yüzde 50'sinden fazla olanlar konut kredisi alamayacak. Fotoğraf: 1MI
Düşünün: 130 bin ruble maaşınız var, bu da taşra için fena değil, bir çocuğunuz var ve şimdi 7,5 milyon rubleye kendi dairenizi satın almak istiyorsunuz. Bunu yapmak için, yıllık %6 faiz oranıyla aile ipotek kredisi olarak mümkün olan en fazla altı milyon ruble alın ve buna kendi fonlarınızdan 1,5 milyon ruble daha ekleyin (daire maliyetinin %20'si). Ve kredi köleliğine saplanmamak için, on yıllık bir ipotek almayı planlıyorsunuz - bu süre için fazla ödeme 2 milyon ruble olacak.
Merkez Bankası'nın yeni düzenlemeleri konut kredisi faizlerinde fazla ödemelerin artmasına yol açabilir. Fotoğraf: 1MI
Ancak bu durumda banka büyük ihtimalle size ipotek vermeyi reddedecektir, çünkü aylık ödeme 66,6 bin ruble olacak - bu da gelirinizin yarısından fazlası!
Aylık ödemenizi azaltmak için ipotek kredinizin süresini uzatmanız gerekecektir. 15 yıl boyunca kullanın, daha sonra aylık ödeme 50,6 bin rubleye düşecek. Bu durum artık Merkez Bankası kurallarına aykırı değil. Aynı zamanda başlangıç ödemenizi en azından %20 sınırının üzerine çıkaracak şekilde biraz artırmanız gerekecektir.
Bu durum paradoksal bir durum ortaya çıkarıyor: On yıl boyunca 2 milyon ruble fazla ödeme yapmak imkansız - tehlikeli, ancak 15 yıl boyunca 3,1 milyon ruble fazla ödeme yapmak, düzenleyicinin bakış açısına göre normal.
Artık yüksek maaş alanların bile konut kredisi başvurusu reddedilebiliyor. Fotoğraf: 1MI
Önemli! Gelirinizin büyüklüğü önemli değil. 500 bin ruble kazanıyorsanız ve bunun 251 bin rublesini ipotek ödemelerine harcamak ve kalan 249 bin ruble ile rahat bir yaşam sürmek istiyorsanız, banka yine de size kredi vermeyi reddedecektir. Onlar sadece ödemelerin gelire oranını önemsiyorlar, geçinebileceğiniz belirli miktarı değil.
Banka, konut kredisi verip vermemeye karar verirken öncelikle gelire değil, borç yüküne bakıyor. Fotoğraf: 1MI
İlk taksit tutarı %20'nin altında ve DTI'nin %50'nin altında olması durumunda kredilerin payı, ilk taksit tutarı %20'nin üzerinde ve DTI'nin %80'in üzerinde olması durumunda ise kredilerin payı %5'i geçemez. Yani aslında bu tür ihraçlar da yasaktır.
Ancak Merkez Bankası, birkaç gündür enflasyonla mücadele adı altında, ipotek dahil kredi verilmesine karşı her türlü yolu deniyor. Günümüzde bile ipotek almak hiç de kolay bir iş değil.
İpotek başvurularının neredeyse yarısı bankalar tarafından reddediliyor. Fotoğraf: 1MI
Ulusal Kredi Geçmişi Bürosu'na göre , Şubat 2025'te bankalar ipotek başvurularının %56,2'sini reddetti. Ve bu rakam giderek büyüyor: Ocak ayında müşterilerin %55,4'ü reddedilirken, Aralık 2024'te bu oran %49,9 oldu.
Öncelikle borç yükü yüksek olan kişilere ret cevabı gelmeye başladı. 2023'ün üçüncü çeyreğinde borçluların yüzde 47'si gelirlerinin yüzde 80'inden fazlasını ödemelere harcarken , 2025'in birinci çeyreğinde sadece yüzde 6 kaldı.
Yüksek borç yükü ipoteğin sonunu getirir. Fotoğraf: 1MI
Merkez Bankası'nın aldığı kararlar şu sonuçlara yol açtı: Düzenleyici kurum, gecikme riski yüksek olan müşteriler için ek ücretler koydu; bankaların bu müşterilere ipotek vermesi kesinlikle karlı değil.
Ancak daha önce bankalar, rezerv oluşturmanın getirdiği ek maliyetleri ek ücretlerle telafi edebiliyordu. Her iki durumda da, borç yükü yüksek olan bir kişinin ipotek alma şansı vardı. 1 Temmuz 2025'ten itibaren artık mevcut olmayacak.
Merkez Bankası bankalara baskıyı artırdı: Gecikme riski yüksek olan müşterilere ipotek vermek artık son derece kârsız hale geldi. Fotoğraf: 1MI
Akılsız vatandaşların mali sağlığını düşünmek iyi bir şeydir. Ancak ipotek verme konusunda böylesine katı bir kısıtlama getirilmesi şu gerçeği göz ardı ediyor: Rusya'da nüfusun önemli bir kısmı hâlâ ekonominin kayıt dışı sektöründe çalışıyor. Basitçe söylemek gerekirse, maaşlarını zarf içinde alanlar veya gelirlerini gizleyenler, yani girişimciler. Para var ama bankaya verecek senet yok.
Zarf maaşı, ipotek kredisi alma şansını ortadan kaldırır. Fotoğraf: 1MI
Çalışma Bakanlığı, bu tür kaçakların sayısının 6,5 milyon olduğunu tahmin ediyor ve Rosstat'a göre 15,8 milyon Rus, yani istihdam düzeyinin yüzde 21,3'ü gelirini gizliyor. Bu, 2016'dan bu yana en yüksek değer. Ve tüm bu insanlar ipotek alma imkânından mahrum kalma riskiyle karşı karşıya.
Yetkililer gölge gelirle mücadele etmek için ipotek kullanmak istiyor. Fotoğraf: 1MI
Ancak Merkez Bankası'nın bu kararları, yetkililerin çalışan kişileri yasallaştırma yönündeki yeni politikasıyla büyük ölçüde örtüşüyor. Çalışma Bakanlığı, Rusya'da 2025-2027 yılları arasında kaçak istihdamla mücadeleye yönelik bir önlem planı hazırladı .
İpotek güçlü bir teşvik olabilir: Eğer bir daire istiyorsanız, tüm gelirinizi gösterin. Ancak tüm ekonominin dönüşmesi zaman alacak ve yeni kısıtlamalar 1 Temmuz 2025'te yürürlüğe girecek. X saatine iki ay kaldı.
newizv.ru
