Rus müteahhitlerin dörtte biri iflasın eşiğinde, ancak konut piyasasında bir çöküş beklenmiyor

Rusya Başbakan Yardımcısı Marat Hüsnüllin, yakın zamanda verdiği bir röportajda, müteahhitlerin %19'unun iflas riski altında olduğunu söyledi. Aynı zamanda, emlak piyasası istatistiklerine göre, yeni binalardaki dairelerin maliyeti bahar sonundan bu yana %0,8 arttı. Bu küçük bir artış, ancak şaşırtıcı olan, önceki tahminlerin aksine, metrekare fiyatının sorunlu müteahhitler için bile düşmemesi. MK, Finansal Analistler ve Risk Yöneticileri Birliği Denetleme Kurulu üyesi Alexander Razuvaev'den bu çelişkili eğilimleri açıklamasını istedi.

— Marat Hüsnüllin'e göre, projelerin %19'unun devreye alınma tarihleri ertelendiği için yaklaşık her beş geliştiriciden biri iflas riskiyle karşı karşıya. Başbakan Yardımcısı, bunun bu şirketlerin mutlaka iflas edeceği anlamına gelmediğini vurguladı. Duruma dair bu görüşe katılıyor musunuz?

— İnşaat piyasasında daha fazla sorun olduğuna inanıyorum. Gerçekte, müteahhitlerin dörtte biri, yani %25'i ağır borç yükü altında oldukları için iflas riskiyle karşı karşıya, ancak gerçekte bir kriz yaşanmayacak. Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın faiz oranının kademeli olarak düşürülmesi ve düzenleyici kurumun politikasının şimdiden yumuşamaya başlaması, finansal göstergeleri üzerinde olumlu bir etki yaratacaktır. Ancak, ödedikleri borç miktarı o kadar hızlı azalmayacak. Müteahhitlerin artık "pahalı para", özellikle de borç para koşullarında yaşamayı öğrenmeleri gerekiyor.

Ancak yetkililer, emlak piyasasında herhangi bir trajik sonuca izin vermeyecek. Olağanüstü durumlarda, müteahhitlerin satış yaklaşımlarını değiştirmelerine izin verilecek. Örneğin, insanların aktif olarak daire satın almaya başlaması için yıl boyunca taksitler, indirimler veya çok özel ipotek koşullarıyla teklifler sağlanabilir. Bu, alıcıların ilgisini destekleyecektir. Olağanüstü durumlarda, yetkililer belirli müteahhitleri devlet bankaları aracılığıyla destekleyebilecek. Sonuçta, Rusya'da inşaat sektörünün durma noktasına gelmesi durumunda, bunun ekonominin diğer hassas sektörlerine de darbe vuracağını anlamak önemlidir. Örneğin, metalurji sıkıntıya girecektir. Bu sektördeki büyük şirketler ciddi sorunlar yaşayacak ve bu da vergilerde ve dolayısıyla bütçe gelirlerinde bir düşüş anlamına gelecektir.

— Peki, mevcut koşullarda metrekare fiyatları neden düşmüyor? Sonuçta piyasa yasalarına göre, talep azaldığında maliyet de düşmeli.

— Bunun birkaç açıklaması var. Nitekim Ruslar arasında konut satın alma ilgisi düştü. Devlet İpotek Kurumu'nun raporuna göre, Temmuz 2024 ile Haziran 2025 arasında Rusya'da toplam alanı 21,9 milyon metrekare olan yeni binalarda 458.727 daire satıldı. Bu, bir önceki yıla göre arsa bazında %38,7, metrekare bazında ise %37,2 daha düşük. Ancak metrekare fiyatları düşmeyecek. Uzman analiz merkezlerine göre, nüfusu bir milyondan fazla olan şehirlerde birincil piyasadaki ortalama konut maliyeti bir yılda %10,3-13,8 arttı. En belirgin artış Moskova, Çelyabinsk ve Omsk'ta yaşandı.

Bunun gerçekleşmesinin birinci nedeni, birçok geliştiricinin tercihli ipotek programının önceki döneminde iyi bir "güvenlik yastığı" biriktirmiş olması ve temel faiz oranında bir indirim bekleyebilmesi, ardından piyasadaki ipoteklerin tekrar daha erişilebilir hale gelmesi ve Ruslar arasında bunlara olan talebin artmasıdır.

İkincisi, enflasyon ve yaptırımlar ile uzun süreli yüksek faiz oranlarının sonuçları, tesislerin inşası sırasında metrekare başına maliyetin artmasına yol açmış olup, geliştiriciler zararına bir şey satmak istememektedirler.

Üçüncüsü, bu elbette konut satış hacminde kademeli bir düşüş anlamına geliyor ve bu sayede mevcut metrekare maliyeti kademeli olarak artırılabiliyor. Yani metrekare fiyatı düşmüyor, çünkü stoktaki toplam metrekare hacmi azalıyor. Rosstat'a göre, bu yılın Ocak-Temmuz aylarında konut satış hacminin bir önceki yıla göre %4, sadece Temmuz ayında ise 2024'ün aynı ayına göre %13,8 düştüğünü hatırlatayım.

Ancak dördüncüsü, dikkate alınması gereken önemli bir faktör daha var: kâr hırsı. Geliştiriciler, geçmiş yıllardaki iyi yaşama alışmış durumdalar ve gelirlerini sürdürmenin yollarını arıyorlar.

— Faiz indirimi gayrimenkul piyasasını nasıl etkileyecek?

— İpotekler canlanacağı ve daire talebi artacağı için müteahhitler borç ödeme konusunda daha az sorun yaşayacak. Ancak vatandaşlar için bu, fiyatların da aynı şekilde artacağı ve şimdikinden çok daha belirgin bir şekilde yükseleceği anlamına geliyor. Ancak bunun gelecek yılın yazından önce gerçekleşeceğini sanmıyorum.

— Ruslar için konut fiyatları ne zaman daha uygun hale gelecek?

— Bu kelimenin yaygın anlayışına göre, Sovyet döneminde yatırım yaptıkları anlamda, sanırım hiçbir zaman. Rusya'da ekonomik model değişti ve artık ciddi ve pahalı bir şey satın almak için insanların tasarruf hesaplarında birikim yapması gerekiyor, ancak bu ipotekler için geçerli değil. Meslekler var ve bunlar gerekli ve sosyal açıdan önemli - tıp alanında, öğretmenlikte ve diğer birçok alanda, tüm maaşınızı bir tasarruf hesabına yatırsanız bile, 30 yıl içinde bir daire satın alamayacaksınız. Sorunun başka bir şekilde çözülmesi gerekiyor. Sadece Rusya'nın değil, birçok başka ülkenin de benzer zorluklarla karşılaştığını söyleyebilirim. Orada insanlar genellikle hayatları boyunca ev kiralıyorlar. Bizimki en kötü seçenek değil: Rusya'da Rusların çoğu hâlâ kendi dairelerinin sahibi.

— Ayrıca güçlü bir tabakalaşma da var: Yaşamları boyunca tek bir daire bile satın almakta zorlanan Ruslar var, bir de yatırım amaçlı gayrimenkul satın alanlar var.

— Şu anda gayrimenkulü iyi bir yatırım fikri olarak görmüyorum. Kısa vadede mevduat faizleri hala çok yüksek. Mevduatları mevduatta tutmak, hem enflasyondan korunmalarını hem de iyi bir gelir elde etmelerini garantiliyor. Piyasa genel olarak düşüşte olsa da, Ruslar için koşullar hala iyi. Ağustos ortası itibarıyla mevduat faizleri yıllık %14-16 seviyesinde seyrediyor ve Mayıs-Haziran 2024 rakamlarına geri dönüyor. Ancak bu, Rosstat'a göre Temmuz ayında %8,8 olan enflasyonun bir buçuk katından fazla, hatta gözle görülür bir şekilde daha yüksek.