Faiz oranları yükseliyor. Kredi taksitleri daha yüksek olacak.

Ocak ayında faiz oranlarının tekrar artacağı neredeyse kesindi. HRE Investments uzmanları, artışın en az 0,5 puan olacağını öngörmüştü. Para Politikası Kurulu'nun (PPK) aldığı karar da tam olarak buydu.

Polonya'da 2021 sonunda artan borçlanma maliyetleri, Polonya zlotisi cinsinden ipotek alanların taksitlerinin dörtte birini ödediği veya yakında böyle bir artıştan haberdar edileceği anlamına geliyordu. Sadece birkaç çeyrek önce, bu tür değişikliklerin iki ila üç yıllık bir zaman dilimi içinde gerçekleşmesi bekleniyordu. Pratikte ise sadece üç ay içinde gerçekleşti. Tüm bu çığ, Polonya Ulusal Bankası'nın (NBP) referans faiz oranının Eylül ayındaki %0,1'den Aralık ayında %1,75'e yükselmesiyle tetiklendi. WIBOR oranları bu dönemde daha da yükselerek bankaların daha fazla faiz artışından emin olduğunu gösterdi. Popüler üç aylık WIBOR (ipotek faiz oranlarının ortak bir bileşeni), Eylül ayındaki %0,24'ten 2021 sonunda %2,54'e yükseldi.

Salı günkü artışın ardından referans faiz oranı %2,25'e yükseldi. Analistler, faiz oranının nihayetinde %3,5 ila %4'e ulaşacağını tahmin ediyor. Sonuç olarak, PLN cinsinden ipoteklerin taksitleri, faiz oranlarındaki artışların devam etmesi halinde mevcut duruma kıyasla %10-15 daha artabilir.

"Bu tahminler doğru çıkarsa, tek tesellimiz, değişikliklerin çoğunun geride kalmış olması olacak; zira PLN kredi taksitleri Eylül 2021'e göre %40'tan fazla artacak. En azından mevcut piyasa tahminleri bunu gösteriyor," diyor HRE Investments Baş Analisti Bartosz Turek. "Bu tahminler son zamanlarda oldukça dalgalı seyrediyor. Aslında her şey, son derece zor bir görevle karşı karşıya olan Para Politikası Kurulu'nun (PPK) elinde. Bu kurum, ekonomik büyümeye ve işgücü piyasasındaki oldukça iyi duruma zarar vermeden enflasyonu bastırmalı," diye ekliyor.

Taksitler birkaç yüz zloti arttı

Pratikte, Polonya'da para maliyetindeki şu ana kadarki değişiklikler (2021 sonuna kadar), ortalama aylık ipotek taksitinin Eylül ayındaki 1.125 PLN'den yaklaşık 1.350 PLN'ye yükseldiği anlamına geliyor ve hedeflenen tutar yaklaşık 1.500 PLN. Ancak, çok az kişinin böyle ortalama bir ipoteği var, çünkü bu yaklaşık 190.000 PLN'lik bir borcu temsil ediyor ve geri ödemesi için 18 yıl var. Başka bir örneği düşünmeye değer. Diyelim ki biri yakın zamanda 25 yıllık 300.000 PLN'lik bir kredi aldı. Bu borçlu Eylül ayında %2,85'lik bir faiz oranından yararlandı. Ne yazık ki, bugün bile posta kutularında borçlarının faiz oranının %5'in üzerine çıktığını bildiren bir mektup bulabilirler. Böyle bir kredinin ilk taksiti 1.400 PLN olarak tahmin edilebilir. Banka faiz artışlarını da hesaba kattığında taksit tutarı yaklaşık 1.800 PLN'ye çıkacak.

Bartosz Turek, "Kayıtlara geçmesi açısından, Polonya'daki tüm borçluların henüz faiz artışından etkilenmediğini belirtmekte fayda var. Bankalar borç faiz oranlarını belirli bir gecikmeyle güncelliyor," diye belirtiyor.

150.000 buharlaştı

Daha yüksek faiz oranları, Polonyalıların ipoteklerden daha az borç alabileceği anlamına geliyor. Bunun nedeni, daha yüksek faiz oranlarının daha yüksek faiz oranları anlamına gelmesi ve borç ne kadar pahalıysa, gelirimize göre o kadar az borç alabilmemizdir. 2021 faiz oranlarındaki artışla birlikte, her iki ferdi de çalışan ve her biri ülke ortalamasını eve getiren tipik üç kişilik bir aile, borçlanma kapasitesinde yaklaşık 150.000 zloti kaybetti. Daha Eylül ayında böyle bir aile, bir daire satın almak için yaklaşık 700.000 zloti borç alabiliyordu.

Bartosz Turek, "Bu değişikliklerin konut talebi üzerindeki etkisi, Polonya Anlaşması'nı oluşturan düzenlemelerden çok daha büyük. Ne de olsa, uygulanması, yüksek gelirlilerin net gelirinde bir azalma anlamına geliyor," diye ekliyor.

Öte yandan, ulusal ortalamanın altında geliri olanların cüzdanlarında daha fazla para olması bekleniyor. Bu durum, Mayıs ayı sonunda başlatılması planlanan peşinatsız kredi programı ve uzun vadede duyurulan konut çeki programıyla daha da güçleniyor. 2022-23 tahminleri de, istihdam sayısındaki artışla birlikte oldukça dinamik bir ücret artışı (yıllık %8'in üzerinde) öngörüyor.

"İpotekli konut kredisi alanların daire talebi, önümüzdeki aylarda büyük ölçüde bankaların yaklaşımına bağlı olacak. Bir yandan, en zengin Polonyalıların talebi azalabilir, ancak daha ucuz daire segmentini hedefleyen alıcılar, gerçekçi bir şekilde karşılayabilmeleri koşuluyla, onların yerine pazara girebilir," diye değerlendiriyor Bartosz Turek.

Büyük faiz getirisi

Ancak daha yüksek faiz oranları, yalnızca kredilerde daha yüksek faiz oranları anlamına gelmiyor, aynı zamanda banka mevduat tekliflerinde de hafif bir normalleşme rüzgarı estiriyor. Zorunlu faiz artışları, çoğu bankanın yakında binde bir faiz oranı sunmayacağı anlamına geliyor. Değişiklikler biraz zaman alacak olsa da, %1-2 faiz sunan teklifler artık katı sınırlamalara tabi değil.