Tahmini kira bedelinin kaldırılması milyarlarca dolar değerinde vergi indirimi veya büyük bir vergi artışı getiriyor

Vergi teklifleriyle ilgili referandumlarda, seçmenlerin cüzdanları genellikle önemli bir rol oynar. Bu durum, konut emlak vergisi reformu için de geçerli olabilir. Reform, tahmini kira bedeli üzerinden vergilendirmeyi kaldırıyor. Buna karşılık, emlak bakımı için vergi indirimi ortadan kalkıyor ve borç faizi indirimi önemli ölçüde azalıyor.

Vergi mükellefleri ve vergi makamları için mali sonuçlar, büyük ölçüde gelecekteki ipotek faiz oranlarına bağlıdır. Faiz oranı seviyesi ne kadar yüksekse, faiz indirimindeki azalmanın etkisi o kadar büyük olur ve vergi mükelleflerinin genel olarak ek bir yük ile karşı karşıya kalma olasılığı o kadar artar. Federal tahminlere göre, reform, vergi mükelleflerinin ve kantonların davranışlarındaki değişiklikler hesaba katılmadan, yaklaşık %2,8'lik ortalama bir faiz oranıyla, gelir açısından kabaca nötr olacaktır. Reform yapılmayan senaryoyla karşılaştırıldığında, daha düşük faiz oranları vergi indirimi anlamına gelirken, daha yüksek faiz oranları bunun tam tersi anlamına gelecektir.

Tahminlere göre, faiz oranlarında 1 puanlık bir değişiklik, yılda yaklaşık 1,3 milyar İsviçre Frangı'na denk geliyor (grafiğe bakınız). Ortalama %1 faiz oranıyla, reform, vergi makamları için reform yapılmayan senaryoya kıyasla yılda yaklaşık 2,5 milyar İsviçre Frangı gelir kaybına yol açabilir. Ancak, %4 faiz oranıyla, vergi mükellefleri yılda yaklaşık 1,6 milyar İsviçre Frangı tutarında ek yük beklemek zorunda kalacaktı. 2025 ortalarında, ortalama ipotek faiz oranı %1,37 idi. Bu seviyede, vergi mükellefleri reformla mevcut yasaya kıyasla yaklaşık 2 milyar İsviçre Frangı daha iyi durumda olacaktı.

Ancak gelecekteki faiz oranı seviyesi kritik öneme sahip olacak. Halk iki hafta içinde evet oyu verirse, kantonların bunu hayata geçirmesi için zamana ihtiyacı olacak. Federal bilgilere göre, reform 2028'den, hatta belki de 2030'dan önce yürürlüğe girmeyecek. Ancak gelecekteki faiz oranı seviyesini kimse bilemez. Mümkün olan en iyi sonuç, nispeten tarafsız bir tahmindir; yani arkasında siyasi bir gündem yoktur ve yukarı yönlü sapmalar, aşağı yönlü sapmalar kadar olasıdır.

Böyle bir tahmin için ilk başvurulacak yer finans piyasalarıdır. İlk ipucu, İsviçre Frangı'nın takas oranıdır. Bu, belirli bir dönem için değişken kısa vadeli faiz oranlarına sahip bir döviz için piyasada ödenen sabit faiz oranıdır. Üç yıllık takas oranı şu anda sıfır civarındadır. Bu, piyasanın önümüzdeki üç yıl boyunca kısa vadeli faiz oranlarının ortalama sıfır civarında olmasını beklediği anlamına gelir.

Uzun vadeli takas oranları, piyasanın önümüzdeki on yıl boyunca ortalama %0,4 ve önümüzdeki yirmi yıl boyunca yaklaşık %0,7 oranında bir kısa vadeli faiz oranı beklentisine işaret etmektedir. Bu, piyasanın uzun vadede önemli bir faiz artışı beklemediği anlamına gelir. Uzun vadeli oranlar genellikle bir belirsizlik primi de içerdiğinden, gerçek piyasa beklentileri belirtilen takas oranlarından biraz daha düşük olabilir.

Kredi veren bankanın tipik marjı dikkate alındığında, bu durum önümüzdeki on ila yirmi yıl boyunca değişken faizli ipotekler (SARON ipotekleri) için ortalama faiz oranının %1 ila %2 arasında bir "tahmini" ile sonuçlanmaktadır. Bu, SARON ipotekleri için mevcut faiz oranı seviyesinden (%0,65 ila %0,85) biraz daha yüksek olmakla birlikte, tüm vadesi geçmiş ipotekler için mevcut ortalama faiz oranıyla (%1,37) aynı aralıktadır.

Piyasa, uzun vadeli sabit faizli ipoteklerin faiz oranlarıyla da ipuçları veriyor. Yeni 10 yıllık sabit faizli ipoteklerde, iyi kredi notuna sahip borçlular şu anda yaklaşık %1,3 ila %1,4, 15 yıllık vadelerde ise bu oran %1,5 ila %1,6 arasında değişiyor. Bu oran, mevcut tüm ipotekler için geçerli ortalama faiz oranıyla aynı aralıkta.

Piyasa verilerine yansıyan uzun vadeli faiz oranı tahminleri neredeyse kesinlikle yanlıştır; doğru bir tahmin, piyangoyu kazanmak kadar rastgele olurdu. Ancak piyasa tahminleri en azından politik açıdan önyargılı değildir ve belirsiz bir içgüdüden daha iyidir.

Uzun vadeli faiz oranı gelişmelerini tahmin etmeye yönelik ikinci yaygın yaklaşım, ekonomistlerin uzun vadeli "nötr" faiz oranı düzeyine ilişkin model tahminleri tarafından sağlanır; bu düzey, ekonomiyi ne canlandırır ne de yavaşlatır.

Faiz oranlarını etkileyen bazı önemli faktörler şunlardır: enflasyon beklentileri (beklentiler ne kadar yüksekse, faiz oranı da o kadar yüksek olur); ekonominin büyüme beklentileri (ne kadar iyiyse, faiz oranı da o kadar yüksek olur); ülkenin kendi para biriminin gücü (ne kadar güçlüyse, faiz oranı da o kadar düşük olur); yabancı faiz oranları (ne kadar yüksekse, yerel faiz oranı da o kadar yüksek olur); teknik yenilik (ne kadar güçlüyse, faiz oranı da o kadar yüksek olur); nüfus yapısı (nüfus ne kadar yaşlıysa, tasarruf oranı o kadar düşük olur ve dolayısıyla faiz oranı da o kadar yüksek olur); uluslararası ve ulusal devlet borcu (ne kadar yüksekse, faiz oranı da o kadar yüksek olur).

Gelecekteki faiz oranı eğilimlerini etkileyen tüm faktörlerin etkileşimi, uzmanlar arasında yoğun bir tartışmanın konusudur. İsviçre'de bir değerlendirme için en uygun başlangıç ​​noktası, rolü gereği bu konuyla özellikle yoğun bir şekilde ilgilenmesi gereken ve tahminleri için çeşitli modeller değerlendiren İsviçre Merkez Bankası'dır (SNB). Bu baharda, bir grup SNB araştırmacısı tarafından yapılan bir analiz , SNB'nin temel faiz oranlarının nötr seviyesi için, enflasyona göre ayarlanmış reel olarak yaklaşık eksi %0,3 ile artı %0,5 arasında değişen bir dizi model tahmini ortaya koydu. Yıllık ortalama %1 enflasyon oranı varsayıldığında, kredi veren bankaya bir marj eklenmesi, yaklaşık %1,5 ila %2 arasında ipotek faiz oranlarıyla sonuçlanacaktır.

Piyasa değerlendirmeleri, ekonomistlerin model tahminlerinden daha hızlı değişiyor. Şu anda her iki yaklaşım da uzun vadede ipotek faiz oranlarında yalnızca küçük bir artış öngörüyor. Ancak bir asimetriye dikkat etmek gerekiyor: Uzun vadede negatif SNB temel faiz oranları olsa bile, ipotek faiz oranlarının %1'in altına düşmesi pek olası değil, ancak temel faiz oranlarında keskin bir artış da beklenebilir.

Sonuç olarak, ortalama ipotek faiz oranları için makul bir uzun vadeli tahmin %2'ye yakın. Bu seviyede, ev sahipleri mevcut durumdan çok daha iyi durumda olacaklar. Bu tahmin muhtemelen yanlış çıkacak, ancak bugün daha iyisini hayal etmek zor.