Patlayıcı birleşme planları: UBS, gayrimenkul yatırımcılarını kendisine karşı kışkırtıyor

Credit Suisse fonlarının UBS Fund Management tarafından devralınmasının ardından, planlanan birkaç gayrimenkul fonu birleşmesinden ilki çöktü. Yatırımcılar, çıkarlarının ihlal edildiğine inanıyor ve resmi bir itirazda bulundular. Bu dava, öngörülebilir ve istikrarlı kabul edilen bir pazar segmentinde eşi benzeri görülmemiş bir durum. "NZZ am Sonntag" gazetesi davayı kamuoyuna duyurdu.

UBS, bazı yatırımcıların tabuları yıkan bir hamle olarak gördüğü bir şey planlıyor: Başarılı ve açıkça konumlanmış fonları sorunlu ürünlerle birleştirmek. Dava şu anda İsviçre Finans Piyasası Denetleme Kurumu'nun (FINMA) önünde.

Hukuki anlaşmazlık neyle ilgili? UBS, 30 Haziran 2025 itibarıyla üç İsviçre gayrimenkul fonunu (Living Plus, Hospitality ve Residentia) birleştirmeyi planlıyordu. Ortaya çıkan fonun adı Living Plus olarak kalacak ve emeklilik toplulukları, mikro daireler ve öğrenci yurtları gibi alternatif konut seçeneklerine odaklanacak.

Çatışmanın nedeni, Living Plus fonuna yatırım yapanların, başarılı yatırım araçlarının iki sorunlu fonla birleşmesi sonucu "sulandırılacağından" ve dolayısıyla profil, istikrar ve değer kaybedeceğinden korkmaları.

Editörlerin tanıdığı isim olan Franz M.'nin durumu bu endişelerin ardındaki nedeni açıklıyor: Living Plus fonu ona tam da doğru şey gibi görünüyordu: İsviçre'de konut amaçlı gayrimenkul, sağlam değer artışı, belirsiz zamanlarda güvenli liman.

Daha sonra basında planlanan birleşme haberlerini okudu ve bununla birlikte tamamen yeni bir strateji ihtimali ortaya çıktı.

Ekonomik açıdan bile, birleşme yatırımcı için pek mantıklı olmazdı: Fonu borsada diğer ikisinden yüzde 30 daha yüksek değerleniyordu. Bu, içerdiği varlıkların kalitesinin oldukça değişken olduğunu gösteriyordu.

Misafirperverlik fonu, oteller, eğitim kurumları ve özel mülkler gibi orijinal odak noktasıyla hiçbir ilgisi olmayan riskli yatırımlar getiriyor. Franz M. ayrıca, neredeyse yalnızca Ticino'ya yatırım yapan Residentia fonunda da bir sorun görüyor: yüksek boşluk oranları, zayıf büyüme ve hiçbir gelecek vaat etmiyor.

Birleşmeyi, yetersiz finanse edilmiş iki fonu kendisine yükleme girişimi olarak eleştiriyor. Kilit kararları anlamak zor. Nitekim, Franz M., UBS'nin Direct Residential adlı bir başka konut fonunun, orijinal planlara aykırı olarak, muhtemelen önemli UBS yatırımcılarının baskısı nedeniyle birleşme paketinden çıkarıldığını düşünüyor.

Ancak, yatırım politikası ve risk profili nedeniyle bu fon, önerilen ortaklardan çok daha uygun olurdu. Neredeyse hiçbir yatırımcı bu araçların birleşmesine karşı çıkmazdı, diye açıklıyor. Bunu geçen sonbaharda FINMA'ya bildirmişti.

Franz M. için tüm bu manevra belirsiz ve mantıksız görünüyor. UBS, yatırımcılara şeffaflık ve kesinlik sağlamak amacıyla önümüzdeki üç yıl için birleşme planlarını duyurduğunu yazıyor.

Konuşan bir diğer yatırımcı ise Christian F. Birleşmenin Living Plus yatırımcıları için neden risk oluşturabileceğini gerçekçi rakamlar kullanarak açıklıyor.

Living Plus istikrarlı bir şekilde gelişirken, Hospitality ve Residentia sektörleri daha yüksek boşluk oranları, daha düşük kriz dayanıklılığı ve daha zayıf performansla mücadele ediyor.

Ancak mesele sadece stratejilerle ilgili değil; aynı zamanda yasal olarak kabul edilebilirlikle de ilgili. Toplu Yatırım Planları Yasası'na ilişkin yönetmeliğe göre, yalnızca aynı yatırım politikası ve risk profiline sahip fonlar birleştirilebilir; benzerlik yeterli değil. Christian F. gibi eleştirmenler, sorunun tam olarak bu olduğunu düşünüyor: Üç fon için durum böyle değil.

Christian F.'ye göre rakamlar ortada: Birleşme sonucunda riskler azalmayacak, tam tersine artacak.

Bununla ne demek istiyor? Buradaki temel ölçüt, fonun varlıklarının öz değeri olarak adlandırılan net aktif değeridir (NAV). Living Plus yatırımcıları oldukça olumlu bir performans sergilerken, diğerleri tamamen başarısız oldu. Hospitality'nin performansı son altı yılda %18 ile önemli ölçüde negatif seyretti ve bu da bu portföyün kırılganlığını ortaya koydu (aşağıdaki grafiğe bakın).

Residentia'nın gayrimenkul değerleri de %6 düştü. Bir yatırımcı açısından bakıldığında, bu durum bile tutarlı bir yatırım politikası ve risk profilinden söz edilemeyeceğinin kanıtıdır.

Daha önceki birleşmelere eşlik eden birçok fon yöneticisi ve uzman, "NZZ am Sonntag"a, daha küçük birleşmelerin bile çok büyük engellerle karşılaştığını söyledi: düzenleyici gereklilikler ve tüm yatırımcıların onayı tek başına neredeyse imkansız. Bu durum, FINMA'nın başlangıçta yeşil ışık yakmasının daha da şaşırtıcı olduğunu gösteriyor. İtirazların ardından süreç, sonucu belirsiz yeni bir aşamaya giriyor.

Zürih'te gayrimenkul ekonomisti olan Andreas Loepfe, "Böyle bir banka birleşmesinde, varlıkları mümkün olduğunca kendi yönetimi altında tutmak istenir," diyor. Ancak bu, yatırım hacmini güvence altına almak ile şüpheli birleşmelerle yatırımcıları yabancılaştırma riski arasında bir denge kurmak anlamına geliyor. Bu denge, sektörün tipik bir örneği. Yatırımcılar tarafından iyi karşılanmayan her şey, gerekirse birleşmeler yoluyla kurtarılmaya çalışılıyor.

Devam eden davaya atıfta bulunarak, ne FINMA ne de UBS belirli sorular hakkında yorumda bulunuyor. Büyük banka, planlarına sadık kalarak şunları yazıyor: "Benzer yatırım stratejilerine sahip fonların birleştirilmesinin, ilgili fonların çeşitlendirilmesini ve dayanıklılığını artıracağına ve uzun vadeli yatırımcı ihtiyaçlarına odaklanacağına inanıyoruz."

« NZZ am Sonntag »'dan bir makale