Фаро: Coobital отмечает 50-летие и критикует отсутствие политической воли для решения жилищного кризиса

Компания Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense , построившая более 2000 домов, из них около 1300 – только в городе Фаро в период с 1982 по 2008 год, имеет причины и солидную историю отпраздновать 50-летие своего основания в субботу, 10 мая.

«Наш кооператив был связан с Национальной федерацией жилищных кооперативов ( FENACHE ) с момента ее основания, поэтому у нас есть доступ и постоянный обмен информацией о нашей деятельности с государственными структурами, будь то на уровне центрального правительства или на уровне муниципальной политики. У нас было несколько кризисов, особенно кризис субстандартного ипотечного кредитования в 2008 году, а вскоре после этого — пандемия COVID-19. По словам Орландо Варгаса, все это создало некоторую смягчающую обстановку для тех, кто отвечает за решение жилищной проблемы, охватившей страну.

В то же время в стране создавались крупные фонды недвижимости и появлялись такие инициативы, как «Золотые визы». «Я не против этого, но я считаю, что если все это придало некоторую силу португальской экономике, то результаты этой силы следует применить к жилью с контролируемой стоимостью (HCC)», — говорит он.

«С тех пор, как в 2008 году, 17 лет назад, было завершено строительство последнего жилого здания, состоящего из 18 домов в урбанизации Санту-Антониу-ду-Алту в Фару, мы больше ничего не построили. В основном из-за нехватки земли и поддержки со стороны официальных структур, поэтому программы с контролируемыми расходами могли бы снова стать решением для семей, которые не могут получить доступ к предложению на текущем рынке, который, по-видимому, все больше ориентируется на сегменты класса люкс и на предложение для инвестиций, особенно иностранных.

Орландо Варгас утверждает, что кооперативный рынок аренды жилья сыграет «основополагающую» роль в разрешении текущего кризиса.

«И не только для постоянного проживания. «Это поможет молодым людям, студентам, временным работникам и тем, кто больше всего нуждается и не соответствует критериям социального жилья, предоставляемого местными властями», — говорит он.

«Мы хотим и внесли несколько предложений с 1980-х годов, чтобы кооперативы могли на рынке аренды строить дома для сдачи в аренду по хорошей цене, с действительно доступной арендной платой. Для этого есть законодательство, оно одобрено, оно существует, но банки не финансируют нас в долгосрочной перспективе. «Он финансирует только конечного потребителя, а не саму организацию», — начинает он с объяснения.

Однако спрос таков, что он приводит недавний пример: «Мы продали магазин, в котором у нас не было недостатка. Теперь закон позволяет переоборудовать коммерческие помещения в жилье. Владелец еще даже не закончил работу, а уже сдает все врачам, медсестрам, людям, которые приезжают сюда работать. Он сдает помещения за 450 евро в месяц, и там уже все занято».

Поэтому «идея заключалась в том, чтобы кооператив построил и сдал квартиры своим членам, управляя всем процессом и выплачивая задолженность», — говорит он. Стоимость строительства учитывается как при продаже, так и при сдаче в аренду. «Это одно и то же», — сравнивает он.

Проблема в том, что банки не финансируют такого рода проекты. Почему? «Это не должно представлять интереса. Если бы было завещание, этот вопрос можно было бы решить».

«Единственная возможность для государства заключалась бы в том, чтобы предоставить Институту жилищного строительства и городской реконструкции ( IHRU ) условия для предоставления финансирования и оказать давление на Caixa de Geral de Depósitos, который является государственным банком», чтобы гарантировать необходимые средства.

«Я так считаю, но для этого потребуется большая политическая воля», — подчеркивает он.

И даже в этом случае стакан будет полон лишь наполовину. «Невозможно купить землю по цене около 50 или 60 тысяч евро за фракцию, каковы цены, которые взимает рынок, а затем оформить ЖСК. Это невозможно».

«Земля для ЖСК имеет установленную законом стоимость, она не может превышать 12 процентов от стоимости квартиры. Муниципалитет должен будет предоставить землю для этой цели».

По мнению члена кооператива Орландо Варгаса, последний проект строительства недорогого жилья «Casa Nova» , реализованный во время правления президента Рожерио Бакаляу (PSD), представлял собой операцию с недвижимостью.

Как сообщает Barlavento , муниципалитет продал землю строительной компании Ferreira Build Power, а работы финансировались банком Santander.

IHRU установила цену за квадратный метр на основе прироста капитала, и после жеребьевки многие из отобранных не смогли получить кредит из-за высокой стоимости недвижимости.

Варгас вспоминает, что в 1988 году компания Coobital уже пыталась выкупить у Rodoviária Nacional землю, на которой сегодня находится урбанизация Калуста Гюльбенкяна, по контролируемым ценам, построенная во времена мэра Жозе Аполинарио (PS).

«Кооператив хотел купить. Мы представили предложение, но в конечном итоге земля была выкуплена городским советом Фару во времена мэра Луиша Коэльо с единственной целью — чтобы там можно было построить только HCC».

Но оставалось еще «два участка для строительства, потому что нужно было составить подробный план для всего района Лейана. Я следил за всем этим процессом с точки зрения того, что эти будущие 90 домов будут для нас. Когда в прошлый раз был избран президент Бакальяу, я попросил о встрече, мы представили идею, как это обычно бывает, и он передал этот вопрос советнику по жилищному строительству. 15 дней спустя мы увидели уведомление о продаже земли частным лицам.

«Таким образом, жилищная политика городского совета Фару за последние 20 лет была катастрофой».

Варгас признает, что муниципалитет также «пережил трудные времена в экономическом и финансовом плане. Но он долгое время был в профиците . Не было никакого интереса в решении этой проблемы. Я не занимаюсь критикой или каким-либо политическим анализом. Это мое мнение», — говорит он.

«Никакой реальной ставки не было. Не было. И в итоге мы пострадали от последствий, потому что у нас тоже не было поддержки», — сетует он.

В День города Фару, 7 сентября 2024 года, во время церемонии открытия двух кварталов жилья с контролируемой стоимостью (HCC) рядом с Эстрада-Сеньора-да-Сауде мэр Фару Рожериу Бакальяу обратился к тогдашнему министру инфраструктуры Мигелю Пинту Лусу с просьбой помочь в поиске земли для большего количества идентичных проектов и расширения городского периметра города .

Варгас признает, что муниципалитет «не имеет земельных грантов», но в 1990 году, когда был утвержден Генеральный план муниципалитета (PDM), «была директива. В ней говорилось, что во всех лицензированных подразделениях 10 процентов строительства должно быть отведено под жилье HCC».

«После этого я увидел множество одобренных проектов городской застройки. В Леяне , например, я не вижу доступного жилья. Однако ДПМ требует, чтобы это требование соблюдалось. Однако до сих пор я не видел ни одного дома, построенного ни Советом, ни кооперативами, ни кем-либо еще, если только это постановление не было запрещено ДПМ».

На вопрос о новом Законе о земле , который предусматривает расширение городов на территории, которые ранее были не пригодны для застройки, он ответил: «Мы согласны, при условии, что эти территории будут отведены под ЖСК. Этого не было в законе. Было определено доступное жилье. Ну, пока есть пандус у двери, весь дом доступен», — иронично говорит он.

«Посмотрите, районы Пенья, Леяна и Интермарше огромны. Если взять эту общую площадь застройки и вычесть 10 процентов, то получится ряд участков земли для строительства жилого комплекса».

В этом интервью возникают два вопроса. Разве нынешний жилищный кризис не станет благоприятной почвой для деятельности кооперативов? И каково будущее кооперативизма в этом секторе?

«Вот и всё. И мы много размышляли над этим. Каждый раз, когда правительство падает, а это происходит часто, мы представляем предложения. Федерация перечислила 60 мер в сфере жилья, предложенных различными партиями, имеющими места в парламенте, которые в настоящее время участвуют в выборах в законодательные органы. Если бы они смогли реализовать два или три, это было бы хорошо. «Они говорят, что все хорошо, но до сих пор все остается на бумаге», — повторяет он.

Например, во время последнего социалистического правительства «у нас было несколько встреч с Педру Нуну Сантушем, когда он был министром инфраструктуры, и все было хорошо. Теперь он утверждает, и, возможно, не без оснований, что работа была прервана.

И «всякий раз, когда проходят местные выборы, мы проводим эти встречи и делаем наш кооператив доступным для всех кандидатов».

Не вызывает сомнений то, что «основная деятельность кооператива замерла. Наш сегодняшний проект — социальный, культурный и спортивный. Мы создали Фонд социального развития Алгарви, который инвестирует в образование и чрезвычайно важен для города. Сейчас мы сосредоточены на создании условий для молодых людей, с детским садом и детским садом, на сохранении наших сотрудников, структуры, текущих счетов и на том, чтобы никому ничего не быть должными».

И «надеюсь, что кто-то вспомнит, что у нас когда-то было счастливое прошлое. Мы всегда надеемся, что появится возможность внести свой вклад в решение жилищной проблемы».

Сегодня «мы считаем, что работа, которую мы уже проделали, особенно в городе Фару, заслуживает большего внимания со стороны властей, как государственных, так и муниципальных. Также следует отметить, что во всех построенных домах только в Каррейра-де-Тиру и Санту-Антониу-ду-Алту была какая-то поддержка со стороны местных властей. Кроме того, вся земля была приобретена у частных лиц без какой-либо поддержки», — говорит он.

Относительно вопроса о будущем он вспоминает, что «начало кооператива было очень динамичным, очень интересным процессом. Я помню, как созывал собрания, на которых мне приходилось закрывать дверь, потому что больше не было места. Но затем, с определенного момента, энтузиазм апреля начал угасать. Люди стали более эгоистичными, более расчетливыми. Все общество изменилось. И собрания начали пустеть».

10 лет назад «мы создали Молодежную группу в FENACHE. Кооперативы, у которых были условия, назначали кого-то. На практике это уже было размышлением о будущем. Но сегодня я не могу критиковать молодежь за то, что она не принимает это из-за всех трудностей, о которых я упоминал».

Тем не менее, когда он оглядывается назад, «это все стоило того. Я не чувствую себя полностью удовлетворенным, но я чувствую себя другим человеком. Я приехал сюда, когда мне было 23 года, как партнер, в 1979 году. Я служил в ВВС, я записался и через два или три года стал директором. Кооператив был на грани закрытия, так как не было земли (как сейчас) для строительства. Я добровольно вошел в рабочую группу. В конце года Совет уступил землю старого Стрельбища. Я начал молодым и на практике научился быть здесь мужчиной. Я почти ни о чем не жалею», — заключает он.

Coobital никогда не был конкурентом традиционной недвижимости. «Даже в то время, когда строилось много, места хватало всем. Наши дома всегда были достойными, отличного качества», но они отличались от традиционного рынка.

«Кооперативы состоят из людей. И это не изменилось. Кодекс кооператива ясен, объективен и очень прагматичен. Группа из пяти человек может создать кооператив. Сегодня происходит то, что есть компании по управлению проектами в сфере недвижимости, которые используют эту модель», чтобы получить лучшее из обоих миров.

«Все очень просто. Кооператив платит шесть процентов НДС на строительство. Не платит IMI или IMT. Когда дома достроены, кооператив распускается. Вся прибыль идет в компанию, управляющую проектом, которая взимает процент за управление процессом. А он идет и получает самый большой кусок пирога . В конце концов, люди покупают дома и больше ни о чем не заботятся. Это круто», — описывает он.

Этот тип операций «может и не сильно увеличит стоимость домов», но имеет социальные издержки.

«Обратите внимание, что благодаря капиталу, полученному от Резервного и строительного фонда за построенные нами дома, у нас есть штаб-квартира, которая находится в распоряжении наших членов. Каждый день есть гимнастика, есть танцы, есть общественное движение, которое поддерживает различные виды спорта, такие как велоспорт, велотуризм, горный велосипед. Это все плод нашей работы. «Компании не делают этого, как это обычно бывает, они просто хотят получить прибыль», — объясняет он.

Как это остановить? «Мы понимаем, что их нельзя называть кооперативами. У кооперативов другая сфера деятельности. Они являются субъектами третьего сектора и очень четко изложены в законодательстве. Тот, кто не уважает или не следует этому пути, не прав. Мы хотим, чтобы были созданы условия для работы кооперативов, и, естественно, если они действуют на местах, эти структуры не имеют жизни, они неуспешны».