Распродажа акций Unia: профсоюз продает акции на сумму более 80 миллионов швейцарских франков и инвестирует в бетон.

Взрываются петарды, в воздух поднимается красный дым. Мужчины затягиваются сигаретами и размахивают красно-белыми флагами над головами – самый громкий и влиятельный профсоюз Швейцарии призывает к забастовке и требует улучшения условий труда строителей.

Сначала мобилизация началась в Тичино, затем во франкоязычной Швейцарии. На прошлой неделе настала очередь Берна, а в эту пятницу свистки и мегафоны разносились по улицам Базеля. Профсоюз Unia требует сокращения рабочего дня, компенсации времени на дорогу до строительных площадок, оплачиваемого перерыва в середине утра и гарантированной надбавки к стоимости жизни.

Это ритуал, который повторяется каждые три года: общегосударственный коллективный договор (LMV), охватывающий около 80 000 строителей, истекает в конце года. Пятый раунд переговоров между ассоциацией строительной отрасли и профсоюзами в октябре провалился. Если соглашение не будет достигнуто к 1 января 2026 года, профсоюз Unia угрожает общеотраслевой забастовкой.

Швейцарская ассоциация строителей (SBV) считает, что эти требования зашли слишком далеко. Она опасается роста затрат и подчёркивает, что в строительной отрасли Швейцарии уже самая высокая минимальная заработная плата в Европе — около 5000 франков.

Ирония в том, что более высокие затраты на строительство отразятся и на самой Unia. В последние годы профсоюз активно инвестировал в недвижимость и стал крупным застройщиком.

Профсоюз осуществил реконструкцию и строительство новых зданий в нескольких городах: Ла-Шо-де-Фон, Невшатель, Фрауэнфельд и Шаффхаузен. В Штансе (кантон Нидвальден) был модернизирован фахверковый дом, а в Берне отремонтированы высотные здания Holenacker Bern-West. Также были отремонтированы отели Hotel Aare Thun и Hotel Bern, принадлежащие Unia.

В 2016 году компания Unia владела недвижимостью стоимостью 384 миллиона швейцарских франков; к концу 2024 года эта цифра выросла до 570 миллионов. Фактическая стоимость значительно выше, поскольку в бухгалтерских книгах отражены только расходы на приобретение. Стоимость объектов недвижимости в стадии строительства оценивается в 145 миллионов. Таким образом, можно прогнозировать дальнейший рост стоимости.

Инвестиции были профинансированы за счёт продажи ценных бумаг на сумму в несколько десятков миллионов. В конце 2023 года делегаты Unia приняли решение о продаже всех акций. Соответственно, финансовые активы сократились с 288 до 203 миллионов швейцарских франков.

Причиной продажи стали исключительно слабые показатели фондового рынка в 2022 году. «Поскольку мы учитываем котируемые ценные бумаги по рыночной стоимости, это снижение цен должно было быть отражено соответствующим образом», — объясняет Натали Имбоден, руководитель отдела коммуникаций Unia. Несмотря на выделение резервов для компенсации колебаний стоимости, в итоге был зафиксирован убыток в десятки миллионов. Чтобы избежать подобных колебаний цен в будущем, Unia больше не намерена держать котируемые акции.

Это решение имеет далеко идущие последствия. Организация, которая любит позиционировать себя как боевую, годами борется со своими проблемами: резким сокращением числа членов. Только с 2017 года число членов сократилось с 200 000 до 172 000, что повлекло за собой соответствующие потери доходов. Как и другие профсоюзы, Unia едва справляется с финансированием. Её операционные результаты годами были отрицательными, а в последнее время убытки составили десятки миллионов. Тем не менее, Unia не впала в экзистенциальный кризис благодаря ещё более высокой финансовой прибыли.

Капитал, обеспечивающий такую ​​прибыль, поступает из прошлых десятилетий. «В 1960–1980-х годах в профсоюзах было гораздо больше членов – порой в них состояла почти четверть всех работников», – говорит Адриан Вютрих, президент Travail Suisse, второй по величине зонтичной организации работников в Швейцарии после Швейцарской федерации профсоюзов.

Это дало профсоюзам значительно больше денег и позволило им приобретать недвижимость, например, офисы в городах и деревнях. Они также приобрели здания для обучения членов профсоюза и стажёров, а в некоторых случаях даже гостиницы, чтобы предлагать членам профсоюза доступный отдых. «Это привело к появлению значительного портфеля недвижимости, которым некоторые профсоюзы пользуются и по сей день».

Долгое время Unia использовала свои активы в сфере недвижимости лишь в ограниченной степени для финансирования своей деятельности. Однако с выходом из инвестиций в акционерный капитал, портфель недвижимости теперь выходит на первый план. Доход от этой недвижимости должен заменить доход от акций. Пресс-секретарь компании Имбоден объясняет: «Мы использовали выручку от продажи акций для погашения ипотечных кредитов и увеличения инвестиций в новые строительные и реконструкционные проекты».

Но эта перестройка сопряжена с рисками. Александра Янссен, экономист и генеральный директор Ecofin Portfolio Solutions AG, говорит: «Unia хочет обеспечить доходность, одновременно избегая колебаний. Этот конфликт целей невозможно разрешить ни с помощью недвижимости, ни с помощью акций». Она отмечает, что крупнейшие финансовые кризисы зачастую были кризисами в сфере недвижимости.

Ситуацию усугубляет то, что Unia рассчитывает на возможность быстро конвертировать свои активы в ликвидные средства. В случае затяжной забастовки, которой Unia угрожает, например, в споре со строительными компаниями, профсоюз должен иметь возможность оказать финансовую поддержку своим членам. В противном случае его свистки и лозунги в мегафоне потеряют свою эффективность.

Unia считает себя готовой. Имбоден: «Мы по-прежнему держим значительный портфель котируемых облигаций. Кроме того, у нас есть значительные открытые ипотечные кредитные линии в банках». Таким образом, ликвидность обеспечена даже в случае затяжных конфликтов.

Но роль застройщика также несёт в себе репутационные риски. Для многих левых собственники недвижимости — классовые враги. Недовольство высокой арендной платой теперь мобилизует гораздо эффективнее, чем лозунги против работодателей. Что, если сама Unia подвергнется критике за высокую арендную плату или выселение? Поскольку доход от недвижимости необходим ей для обеспечения собственного существования, она не может взимать арендную плату, основанную исключительно на издержках, а должна генерировать прибыль.

Здесь профсоюз также чувствует себя в безопасности: «Мы не боимся никаких репутационных рисков, поскольку относимся к нашим арендаторам справедливо, а наша политика в области аренды и инвестиций не способствует перегреву рынка аренды», — говорит Имбоден. Большинство объектов недвижимости находятся в нижнем и среднем ценовом сегменте, где арендная плата примерно на 15% ниже рыночной стоимости, а в условиях дефицита жилья — до 20%.

Профсоюз, по всей видимости, старается избегать поводов для критики. В связи с реконструкцией многоквартирного дома во Фрауэнфельде ответственное архитектурное бюро официально заявило, что самой большой проблемой было избежать выдачи уведомлений о выселении.

Тем не менее, в прошлом имели место случаи расторжения договоров аренды без надлежащего разрешения, например, в 2023 году во время небольшого проекта реконструкции в Цюрихе. С ростом портфеля недвижимости риск подобных конфликтов интересов возрастает. Zivag AG, риелторская компания профсоюза Unia, рекламирует свою способность сочетать качество и прибыльность с человеческим подходом. В будущем профсоюзу придётся ответить за это заявление.