A casa que comprei está infestada de ratos. Posso tomar medidas contra o vendedor?

Comprei uma casa nova há alguns meses e recentemente ouvi um barulho no sótão. Ao inspecionar, notei alguns excrementos de rato.

Perguntei aos meus vizinhos se eles tinham ouvido ou visto algo relacionado a isso, mas não tinham.

No entanto, alguém disse que um antigo morador da minha casa fez uma pergunta semelhante à minha.

Durante a venda, nunca perguntei nada ao vendedor sobre pragas.

Eles nunca mencionaram isso no formulário TA6 e não apareceu na vistoria da propriedade .

Posso solicitar indenização ao proprietário anterior pelos custos incorridos para resolver este problema, ou é um caso de cautela do comprador? Se eu puder solicitar, qual seria o procedimento?

Jane Denton, do This is Money, responde: As estimativas sobre o número de ratos na Grã-Bretanha variam, mas é seguro dizer que há milhões deles.

Ratos-marrons são comuns e frequentemente encontrados em casas, jardins e áreas urbanas. Podem atingir de 15 a 27 centímetros de comprimento, com caudas quase tão longas.

Os roedores são reprodutores prolíficos e, segundo a RSPCA, podem gerar de 15 a 100 filhotes por ano. Os ratos-marrons se reproduzem durante todo o ano.

Os vendedores são legalmente obrigados a fornecer informações precisas sobre suas propriedades aos compradores.

Documentos como o formulário TA6 são preenchidos pelo vendedor e elaborados para fornecer ao comprador informações importantes sobre o imóvel.

Se o vendedor fornecer informações incorretas ou incompletas, o comprador poderá, em alguns casos, entrar com uma ação de indenização contra o vendedor ou, em um estágio anterior, recusar-se a concluir a compra.

Ao preencher o formulário TA6, não se espera que os vendedores tenham conhecimento jurídico ou técnico, nem conhecimento de coisas que aconteceram antes de eles adquirirem o imóvel.

Você disse que o vendedor não mencionou ratos durante o processo de transferência de propriedade, mas agora os encontrou no seu sótão. Você não fez perguntas pré-contratuais sobre pragas na propriedade.

Não está claro se o vendedor sabia ou não sobre os ratos, e essa distinção é significativa.

Pedi a dois advogados que me dessem a opinião sobre se você está ou não em condições de tomar medidas contra o vendedor.

James Naylor, sócio da Naylor Solicitors, diz: A descoberta de fezes em uma propriedade recém-adquirida é preocupante.

Mas a descoberta de pragas após a conclusão do projeto dá origem a uma ação judicial? Uma decisão recente do Tribunal Superior fornece algumas orientações.

Em um caso de 2025, os compradores de uma mansão de £ 32,5 milhões em Notting Hill pensaram que estavam comprando um palácio e não o paraíso de um lepidopterista.

Após a conclusão, eles descobriram uma infestação de traças.

Suspeitando que o vendedor tivesse escondido o problema debaixo do tapete, provavelmente comido pelas traças, os compradores analisaram atentamente as respostas do vendedor às perguntas pré-contratuais.

O vendedor declarou expressamente que não havia problemas com pragas.

Portanto, o tribunal decidiu que os compradores tinham o direito de confiar nas declarações do vendedor e concluiu que este havia deturpado fatos materiais. Como resultado, os compradores tinham o direito de rescindir o contrato.

Embora os fatos do caso de infestação de traças sejam superficialmente semelhantes, há distinções importantes.

No caso das mariposas, os compradores fizeram perguntas diretas e específicas sobre pragas, e as respostas do vendedor foram consideradas falsas, considerando seu conhecimento real.

No cenário atual, nenhuma investigação específica foi feita sobre pragas, e não há evidências de que as respostas do vendedor ao formulário de informações de propriedade TA6 fossem falsas.

Além disso, no caso das traças, a decisão do tribunal baseou-se no conhecimento real do vendedor sobre uma infestação grave e na natureza falsa de suas respostas às perguntas pré-contratuais.

No caso atual, não há evidências de que o vendedor estava ciente do problema com ratos ou que respondeu falsamente.

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Caso uma pergunta direta sobre pragas tivesse sido feita e o vendedor negasse conhecimento, apesar de estar ciente, uma alegação de deturpação poderia ter sido uma ameaça, mesmo que a infestação não fosse imediatamente aparente.

Além disso, no cenário atual, a vistoria pré-compra não identificou nenhuma evidência de pragas, e não há nenhuma sugestão de falhas do inspetor.

A lembrança do vizinho sobre um problema histórico é, na melhor das hipóteses, boato e não constitui necessariamente evidência de um problema atual ou do conhecimento do vendedor.

O caso das mariposas serve como um lembrete de que, embora os tribunais não tolerem respostas falsas ou enganosas, principalmente quando o vendedor está ciente de um problema, na ausência de uma investigação específica e evidências de falsas representações — como nos fatos presentes — o princípio de "comprador, cuidado" pode de fato prevalecer.

E, a menos que surjam mais evidências do conhecimento e da desonestidade do vendedor, é improvável que uma reivindicação de custas tenha fundamento.

Manjinder Kaur Atwal, diretora de direito imobiliário da Duncan Lewis Solicitors, diz: Infelizmente, sua situação é uma em que muitos compradores se encontram: descobrir um problema desagradável com uma propriedade somente após a conclusão, sem nenhuma solução óbvia.

Em termos jurídicos, o princípio do "caveat emptor", ou seja, o comprador deve ter cuidado, aplica-se à maioria das compras de imóveis residenciais na Inglaterra e no País de Gales. Geralmente, a responsabilidade de verificar as condições do imóvel antes de fechar negócio recai sobre o comprador.

No entanto, a história não termina aí. Há vários ângulos a serem explorados, dependendo dos fatos do seu caso.

O formulário de informações da propriedade TA6, preenchido pelo vendedor, faz perguntas sobre as condições da propriedade, incluindo a existência de pragas ou infestações.

Se o vendedor respondeu "não" a essa pergunta e sabia que havia ou havia um problema com roedores no sótão, isso poderia ser considerado uma deturpação.

Para abrir uma reclamação, você precisa mostrar que o vendedor sabia sobre uma infestação de roedores e intencionalmente não divulgou isso, que você confiou na indução ao erro dele ao decidir comprar a propriedade e que sofreu uma perda financeira, como custos de controle de pragas ou o valor da propriedade.

A dificuldade reside em provar o que o vendedor sabia e quando. Os vizinhos podem se lembrar se algum ocupante anterior mencionou o problema e podem ajudar a determinar se o problema é antigo, embora isso não necessariamente demonstre que o vendedor mais recente tinha conhecimento.

Se não houvesse sinais de pragas mencionados na vistoria, seria improvável que você pudesse reclamar com o agrimensor, a menos que os sinais fossem tão óbvios que um profissional competente os teria identificado. Obviamente, roedores podem entrar em uma propriedade após a venda, portanto, o tempo é crucial.

Para dar prosseguimento a uma reclamação de deturpação, é melhor começar escrevendo uma carta formal antes de agir ao vendedor descrevendo sua reclamação e quaisquer perdas.

Você pode então desejar buscar divulgação pré-ação solicitando informações relevantes, como faturas ou comunicações de controle de pragas.

Se o vendedor negar conhecimento ou responsabilidade, você pode entrar com uma ação no tribunal de pequenas causas, no Tribunal Distrital ou no Tribunal Superior para obter valores mais altos.

A chave para o sucesso aqui é fornecer evidências sólidas de que o vendedor conscientemente escondeu um problema com pragas, o que não é fácil.

Guarde seus recibos e, se você acredita ter provas de que o vendedor sabia do problema, considere falar com um advogado.

Embora seja frustrante, o custo de lidar com problemas com roedores geralmente recai sobre o comprador, a menos que seja possível demonstrar uma deturpação clara.