Governo prepara mudança para tornar mais atrativo financiamento imobiliário corrigido pela inflação

BRASÍLIA - O governo Lula prepara uma mudança na linha de crédito imobiliário corrigida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O objetivo é reduzir o impacto de oscilações bruscas da inflação no bolso dos consumidores, tornando a linha, que foi engavetada nos últimos anos, mais atrativa.

A mudança prevê a possibilidade de o tomador do empréstimo pagar amortizações extraordinárias enquanto a inflação estiver mais controlada. Com isso, um eventual repique do IPCA seria absorvido antecipadamente, reduzindo o risco e a volatilidade da linha, tornando-a mais atrativa para o consumidor. O saldo devedor e as prestações continuariam corrigidos pelo índice de variação de preços.

A linha de financiamento com correção pelo IPCA foi lançada em 2019, mas acabou engavetada pelos bancos nos anos seguintes, uma vez que os picos de inflação aumentaram bruscamente as parcelas dos tomadores e geraram casos de inadimplência.

Isso levou a uma correria para a portabilidade das operações para linhas com juros pré-fixados e/ou corrigidas pela Taxa Referencial (TR), cuja oscilação é próxima de zero. Em 2019, por exemplo, a inflação foi de cerca de 4%. Em 2021, saltou para 10% - o que motivou vários processos de portabilidade.

Assim, o princípio da nova proposta é mitigar o impacto das oscilações bruscas de preços no bolso dos consumidores.

O modelo já foi apresentado aos bancos, que fizeram simulações e constataram que ele reproduz, em grande medida, um comportamento de prestações semelhante à indexação pela Taxa Referencial (TR), sem saldo devedor residual. Em junho, o Estadão/Broadcast antecipou que uma mudança nessa linha estava em estudo pelo Banco Central.

A medida prevê que o financiamento seja realizado cada vez mais via mercado de capitais. A avaliação é de que os juros recebidos pelos bancos por meio desta linha ficariam mais próximos do custo de captação, apurou a reportagem.

À medida que o funding migre para fontes de mercado, os bancos vão correr mais riscos, que demandam o uso de um hedge (uma operação de proteção). Se a captação for feita com base na curva de inflação, que é mais estável, torna-se mais barato e mais simples para as instituições também oferecerem um crédito indexado ao IPCA, o que deve levar a juros menores.

Pessoas que acompanham a discussão consideram que o modelo atual, no qual os recursos são captados com custo da poupança (TR mais um juro extra, que depende do nível da Selic), é desaconselhável em um ambiente de funding de mercado.

Se um banco tomar recursos a 90% do CDI (taxa próxima à Selic), por exemplo, e contrata um empréstimo a TR mais 10%, ele fica à mercê de uma eventual variação de juros, que pode comprimir sua margem.