Casas de luxo: um mercado dinâmico e sempre a crescer

É sabido que o mercado de luxo no imobiliário pouco abana com crises. Vimo-lo na pandemia ou agora, com a guerra. É um mercado em constante crescimento e que, independentemente do panorama, tem sempre potencial e interesse. Os compradores dão preferência não só à localização como também aos serviços associados.

Segundo o relatório da Portugal Sotheby’s International Realty com as tendências para este ano, o mercado imobiliário de luxo global «permanece resiliente, com sinais encorajadores de estabilização de oferta de imóveis em locais premium, em todo o mundo».

Ora, em Portugal a tendência não é diferente. A Sotheby’s diz que, no nosso país, este mercado «continua a mostrar um desempenho robusto, refletindo tanto a procura nacional como internacional».

Só em 2024, a Sotheby’s International Realty registou um crescimento de 20% face ao ano anterior, com um valor médio de venda de imóveis na ordem dos 1.030.269 euros. As regiões como Lisboa, incluindo Cascais e Sintra, Porto, Algarve, Madeira e Melides/Comporta/Tróia continuam a liderar a procura, sendo que a área de empreendimentos se destacou com um crescimento impressionante de 200% em relação a 2023. «Além disso, a integração de tecnologias, soluções sustentáveis e comodidades exclusivas tem vindo a redefinir o conceito de luxo, tornando Portugal um destino cada vez mais valorizado para quem procura qualidade de vida e investimentos sólidos».

Segundo a análise mais recente do idealista ao mercado de luxo, «tudo indica que os potenciais compradores de luxo em Portugal procuram casas de forma a conjugar o melhor dos dois mundos: o encanto de viver perto da praia, com todas as vantagens que morar junto a uma grande cidade pode trazer, desde aos serviços de saúde às múltiplas atividades de lazer».

A mesma análise adianta que, no caso das moradias de luxo com preços superiores a um milhão de euros, é em Oeiras e em Lisboa que a procura é maior e que o interesse por adquirir apartamentos de gama alta existe também em vários concelhos junto à capital como é o caso de Sintra, Mafra e Loures, seguido pelo próprio município lisboeta.

Esta análise geográfica revela «que os municípios do interior do país têm uma oferta escassa (inferior a 10 imóveis anunciados) ou mesmo nula» e que, portanto, a falta de casas para comprar no interior «acaba por limitar as escolhas de quem procura viver no campo, desfrutando da serenidade da natureza em exclusivo». Évora é a exceção uma vez que ocupa a 6.ª posição no ranking da procura de moradias.

O idealista analisou ainda a oferta de moradias premium – cuja procura é muito maior do que por apartamentos – e percebeu que foi nos municípios de Cascais, Loulé, Lagos, Sintra e em Albufeira onde foram registados mais imóveis no mercado no trimestre terminado em fevereiro de 2025. Só estes cinco municípios da Grande Lisboa e do Algarve – que permitem conjugar praia e cidade – reúnem quase metade das cerca de 13.700 moradias à venda dos 82 concelhos analisados. No Porto foram contabilizadas 580 luxuosas moradias para comprar, uma oferta superior à de Lisboa (408).

Já o número apartamentos de luxo à venda no país cai quase para metade (7.300), com Lisboa e Cascais a representar 60% da oferta total contabilizada em apenas 29 concelhos com amostras representativas. O Porto está em terceiro lugar, apresentando 760 apartamentos premium no mercado, revelam os mesmos dados do idealista.

Enquanto o stock de apartamentos de luxo está mais concentrado na zona de Lisboa, Porto e Algarve, a oferta de moradias de gama alta disponíveis para comprar «acaba por estar mais dispersa pelo país, mas sempre colada ao litoral e ilhas, oferecendo maior leque de possibilidades para quem procura morar perto da praia, na cidade ou até conjugar os dois mundos». Por outro lado, «a oferta em ambos os tipos de habitação é escassa ou quase inexistente no interior, reduzindo a escolha de quem procura viver no campo».

Ao Nascer do SOL, fonte do idealista atira: «O mercado de luxo em Portugal continua dinâmico e resiliente, impulsionado por compradores nacionais e internacionais que procuram qualidade de vida, segurança e clima favorável», acrescentando que, «como estes compradores não dependem tanto de crédito bancário, o segmento de luxo tem sido menos afetado pelas oscilações do mercado e continua a crescer, mesmo num contexto de crise no acesso à habitação para a maioria dos portugueses».

Já Alda Filipe, sócia e diretora Regional Kronos Real Estate Group, diz ao nosso jornal que o mercado imobiliário de luxo, sobretudo no Algarve «continua a revelar-se dinâmico e resiliente». Tradicionalmente, acrescenta, o luxo «esteve associado à grandiosidade das propriedades, à qualidade dos acabamentos, a amenities de topo e a elevados padrões de segurança». Mas «o contexto pós-pandemia, a mudança de mentalidades e a chegada de novas nacionalidades, como os norte-americanos, trouxeram uma nova forma de olhar para o luxo».

Alda Filipe diz que hoje, para muitos compradores, «o verdadeiro luxo está na autenticidade, na baixa densidade construtiva, na proximidade ao mar, na ligação à natureza e na vivência de espaços sustentáveis e bem integrados na paisagem».

Quem compra?

A aquisição de um imóvel de luxo está inevitavelmente associado ao poder de compra, por isso, não é de estranhar os clientes estrangeiros ganhem maior peso face aos nacionais. Ao nosso jornal, o idealista diz que, no início de 2025, o Reino Unido liderou a procura internacional por casas de luxo em Portugal, com 15% do interesse estrangeiro, seguido pelos EUA com 13,1%. Alemanha, Espanha, França e Países Baixos somam entre 10% e 5,5% da procura, enquanto o Brasil ocupa o sétimo lugar, com menos de 5%.

Em relação ao município de Lisboa, afirma que a procura mais expressiva por casas de luxo à venda vem dos EUA, Espanha, Reino Unido e do Brasil, enquanto n no município do Porto destaca o interesse manifestado por quem vive nos EUA, Espanha e França. Nas ilhas portuguesas, verifica-se que há elevado interesse desde a Alemanha, Reino Unido e EUA pelas habitações de luxo à venda no Funchal. E em Ponta Delgada, a maior procura internacional é realizada a partir dos EUA, Canadá e da Alemanha.

É certo que os portugueses não ficam de fora. «A procura por casas com valores superiores a um milhão de euros, registou no início deste ano um arranque robusto, sendo liderada pelos cidadãos portugueses, que representam 73% da procura», referindo que, tanto em Lisboa, como no Porto «só cerca de um em cada cinco potenciais compradores de casas de luxo são estrangeiros».

Já Alda Filipe, refere que os britânicos, irlandeses e, mais recentemente, os norte-americanos, mantêm-se no topo da procura pelo segmento de luxo no Algarve, com especial destaque para zonas como Vale do Lobo, «onde a consolidação do mercado e o histórico de valorização têm reforçado a atratividade do investimento». No entanto, ao nosso jornal refere que se tem «verificado um crescimento muito relevante da procura por parte de compradores portugueses, nomeadamente famílias e investidores que reconhecem o valor de ativos em localizações prime e consolidadas», referindo que para os clientes nacionais, o Algarve deixou de ser apenas um destino de férias «para assumir-se também como uma opção segura de investimento e uma oportunidade de valorização patrimonial consistente a médio e longo prazo».

O que é valorizado

De acordo com fonte oficial do idealista, no segmento de luxo, os compradores tendem a dar preferência às moradias em vez dos apartamentos. «Há dois critérios que pesam bastante nessa escolha: a maior oferta disponível e o preço por metro quadrado mais acessível. Em Portugal, há quase o dobro de moradias de luxo à venda comparado com apartamentos, e os preços das moradias são, em média, 27% mais baixos por metro quadrado. Isso significa que é possível encontrar casas maiores, com piscina, jardim e outras comodidades». E não deixa margem para dúvidas: «Quem procura uma casa de luxo quer espaço, conforto e exclusividade e, neste momento, as moradias oferecem exatamente isso com uma melhor relação qualidade/preço». Ainda assim, reconhece que são cada vez mais os projetos residenciais de luxo, como condomínios de apartamentos, que oferecem todo o tipo de serviços premium, «tornando os apartamentos uma opção cada vez mais atrativa para quem valoriza comodidades como segurança, spa, ginásio ou áreas comuns de elevada qualidade».

Também Alda Filipe diz que o critério mais valorizado no segmento de luxo continua a ser a localização e refere que o perfil de comprador de luxo atual valoriza projetos de arquitetura contemporânea integrada no território, que proporcionem experiências autênticas e estejam afastados de zonas massificadas. «Privacidade, exclusividade e a possibilidade de personalização do imóveis são igualmente determinantes, reforçando a procura por localizações únicas ou consolidadas e conceitos diferenciadores», salienta.

As zonas mais caras

O luxo, como sabemos, não está ao alcance de todos. De acordo com o The Wealth Report, o principal relatório da Knight Frank, os preços do imobiliário residencial de luxo continuaram a registar uma trajetória ascendente em 2024 com um aumento de 3,6%, ligeiramente acima dos 3,3% observados em 2023.

Dos 100 mercados analisados pelo Prime International Residential Index (PIRI), que consta no The Wealth Report, 77 registaram um crescimento anual positivo e 20 viram os preços caírem. Os mercados asiáticos e do Médio Oriente ocupam os primeiros seis lugares do ranking, com Seul (18,4%), Manilla (17,9%) e Dubai (16,9) a liderarem a lista. O relatório mostra que também os mercados da Arábia Saudita registaram um forte desempenho: Riade (16%) e Jeddah (9,6%) estão entre os seis primeiros. Aspen fecha o top 10.

No que aos mercados portugueses diz respeito, Porto surge na 17.ª posição com um crescimento de 6,8%, Algarve no 25.º lugar com 5,6% e Lisboa no 28.º com 5,3%. As três cidades nacionais estão à frente de mercados como Zurique, Barcelona, Oslo ou até Lago de Como, na Itália, e Paris.

Segundo o idealista, Lisboa e Cascais lideram as zonas mais caras para comprar casas de luxo. Mas há destaque ainda para o Algarve. É, aliás, nestes sítios onde estão as ruas mais caras. Isto reflete, dizem, «a procura intensa por parte de investidores nacionais e internacionais». A análise revela que viver na rua mais exclusiva do país custa, em média, 7.636.765 euros. Este é, pelo menos, o valor pedido pelos proprietários da exclusiva Urbanização Quinta do Lago, localizada em Almancil, no Algarve.

A completar o pódio deste ranking de luxo encontram-se a Rua Garrett, em Lisboa, onde comprar casa tem um preço médio de 4.062.154 euros, e a Rua Birre, em Cascais (3.931.059 euros).

A quarta morada com os preços mais altos para comprar uma casa está situada na Avenida Marginal, na freguesia de Cascais e Estoril (3.622.688 euros). Seguem-se na tabela a exclusiva Urbanização Quinta do Monte Funchal, localizado em Lagos (3.250.000 euros) e a Rua de Buenos Aires, na freguesia da Estrela, em Lisboa, onde o preço médio da habitação de luxo ronda os 3.170.357 euros.

A seguir está a Avenida da República, localizada em Cascais, que conta com casas a um preço médio de 2.897.308 euros. A lista das dez ruas mais caras termina com a Rua Glicínias, em Cascais (2.850.000 euros), a Rua das Codornizes, também em Cascais (2.830.333 euros) e a Rua dos Gladíolos, na Charneca da Caparica (2.706.818 euros).

Ao nosso jornal, o idealista adianta que conseguiu observar que os distritos de Lisboa e Setúbal lideram tanto em procura como em oferta de habitações de luxo em Portugal. «Estes dois distritos concentram quase metade da oferta nacional, o que se justifica pela sua proximidade à capital, onde há maior disponibilidade de emprego, serviços culturais, de lazer e acesso facilitado através do aeroporto internacional de Lisboa». Este conjunto de fatores, considera, «torna estas regiões particularmente atrativas para portugueses e estrangeiros que procuram residências com preços superiores a 1 milhão de euros».

Mas além destas regiões destacam-se também, com uma «procura significativa», as zonas da ilha de São Miguel (Açores), Leiria e Santarém, «que oferecem um estilo de vida mais calmo, combinando cidades mais pequenas com o contacto próximo com a natureza». Contudo, nestes distritos, «a oferta de imóveis de luxo é bastante limitada, com menos de 500 propriedades disponíveis para venda em cada um».

Há ainda estudos que colocam o Chiado como uma das zonas mais caras do mundo. Está em 30.º lugar numa lista de 49. Sobre dados deste género, José Cardoso Botelho alerta que, «aquilo que se passa é que, muitas vezes, está a comparar-se uma rua em Nova Iorque, ou uma rua em três ou quatro cidades dos Estados Unidos e não estão a discutir as ruas de todas as cidades mais caras dos Estados Unidos». O responsável explica que «estão a fazer uma por país e, por isso, é que são as 100 e aparece Portugal com a Avenida da Liberdade ou Rua Garrett». Nesses países, acrescenta, há muitas centenas de ruas que são muito mais caras do que Lisboa «só que o ranking é mais ou menos uma por país. São realidades que não são comparáveis, basta ver os valores das transações».

E deixa um exemplo: «Ainda há pouco tempo, salvo erro, a Christian Dior comprou uma loja em Paris, nos Campos Elísios e a transação foi 600 ou 700 milhões de euros e estamos a falar de uma loja de não é muito grande».

Mercado segmentado

Mas enquanto este segmento de mercado continua a registar uma boa dinâmica, o restante setor está a braços com uma crise de habitação. Uma situação que, de acordo com fonte oficial do idealista «mostra como o mercado está altamente segmentado». E acrescenta: «Enquanto muitas famílias portuguesas continuam a enfrentar dificuldades no acesso à habitação, sobretudo devido à escassez de oferta e aos preços elevados, o segmento de luxo permanece dinâmico, impulsionado sobretudo por compradores nacionais, internacionais e investidores com grande capacidade financeira, menos dependentes de financiamento bancário».

E, no seu entender, apesar do alívio nas taxas de juro, a crise no acesso à habitação persiste e só poderá ser resolvida com um aumento significativo da oferta. «É fundamental construir mais habitação em Portugal, com especial foco em soluções acessíveis para as famílias com menos recursos económicos, garantindo um mercado mais equilibrado e inclusivo», conclui.

Também Alda Filipe acena com esta segmentação, considerando que está cada vez mais nítida, «onde o segmento de luxo opera com dinâmicas próprias e menos sensíveis às flutuações que afetam outros setores. A procura internacional forte, a valorização do território e a oferta exclusiva e de baixa densidade asseguram uma procura estável e, em muitos casos, crescente. Menos é mais – a escassez tornou-se, aqui, um verdadeiro sinónimo de luxo» e dá como exemplo o Algarve: «O segmento de luxo no Algarve – em especial em zonas consolidadas como Vale do Lobo – continua a registar uma procura consistente e acima da média. Este desempenho resulta da escassez de produto em localizações privilegiadas, da solidez da valorização continua das propriedades e da qualidade de vida excecional que a região oferece, fatores que mantêm o Algarve como um dos destinos de eleição para investimento e residência».