Defeitos no imóvel antes da venda fazem a compra fracassar?

A assinatura do contrato preliminar de compra e venda é um momento importante na compra de um imóvel , mas o que acontece se o comprador descobrir vícios e defeitos no imóvel após assiná-lo?

Vazamentos , rachaduras , problemas estruturais ou irregularidades no planejamento urbano e na construção podem comprometer o valor ou a habitabilidade do imóvel. No entanto, o comprador pode se proteger, é um direito dele e ele tem diversas ferramentas que lhe permitem tomar medidas para evitar prejuízos econômicos .

O que significa defeitos de propriedade?

Defeitos são defeitos materiais ou legais que reduzem significativamente o valor ou a adequação do bem ao uso pretendido. Eles podem ser:

• defeitos materiais, como infiltrações de água, mofo, rachaduras nas paredes, sistemas que não funcionam;
• defeitos cadastrais ou de planejamento urbano, como abusos de construção, discrepâncias com as licenças, falta de habitabilidade;
• defeitos documentais, relativos, por exemplo, à ausência de hipotecas, servidões ou penhoras capazes de prejudicar os direitos do comprador.

O vendedor deve vender um imóvel livre de defeitos, hipotecas ou ônus e em conformidade com o planejamento urbano e as normas de construção. Caso isso não ocorra, concluída a venda, o comprador beneficia da ação de garantia prevista no artigo 1490 do Código Civil para os vícios materiais constatados.

Contudo, esta ação não poderá ser exercida se os vícios forem descobertos após a assinatura do contrato preliminar que ainda não é adequado para aquisição da propriedade do imóvel. A posição do futuro comprador que foi colocado antecipadamente à disposição do bem defeituoso não é juridicamente análoga à do comprador real que já se tornou titular do direito de propriedade.

Em caso de incumprimento do contrato preliminar, não é permitida a invocação da garantia do vendedor referida na disposição acima mencionada, aplicando-se as regras gerais relativas ao incumprimento do contrato.

Quando você pode rescindir um contrato preliminar de venda?

Em linhas gerais, o compromisso imobiliário (contrato preliminar de compra e venda) obriga as partes a celebrar o contrato definitivo, a chamada escritura . Ele não transfere a propriedade do imóvel, mas apenas obriga os contratantes a estipular um novo contrato com o qual ocorrerá a transferência dos direitos de propriedade.

Se o vendedor entregou as chaves do imóvel ao futuro comprador por vários motivos (um deles sendo a execução de obras de reforma), pode acontecer que surjam defeitos graves, pelos quais o comprador não queira mais fechar o negócio.

Constatada a inadimplência do vendedor, será possível rescindir o contrato e obter a restituição do dobro do sinal que eventualmente tenha sido pago pelo comprador, nos termos do artigo 1385 do Código Civil . O dispositivo também estabelece que o executado (futuro comprador), se preferir, poderá requerer a execução do contrato ou sua rescisão – hipótese em que a indenização por danos será regulada pelas regras gerais.

Ações alternativas são geralmente exercidas quando o dobro do depósito não é considerado suficiente para compensar os danos sofridos . Lembramos que a devolução do dobro do valor do sinal é uma forma de resolução do contrato extrajudicial, uma vez que o dano já está quantificado e não precisa ser demonstrado perante o Juiz.

Como funciona a rescisão de contrato?

Vimos que, ao abrir mão da exigência do dobro do depósito, o comprador terá mais recursos legais alternativos.

O futuro comprador poderá requerer previamente ao Juiz a resolução do contrato por inadimplemento do futuro vendedor, nos termos do artigo 1453 do Código Civil .

Para que o contrato seja declarado rescindido, a violação deve ser de importância significativa . Isto significa que os vícios terão que ter uma certa gravidade.

A presença de defeitos não pode ser invocada de forma especiosa , apenas porque alguém teve dúvidas sobre a conclusão do negócio.

Esta exigência também é necessária em caso de retirada com devolução do dobro do depósito.

Somente a presença de defeitos na estrutura do imóvel ou na possibilidade de utilizá-lo de forma adequada ou conforme o acordado poderá justificar a rescisão do contrato e a indenização pelos danos sofridos. Com a resolução o comprador ficará desobrigado de cumprir sua prestação e caso já tenha cumprido obterá seu ressarcimento.

Em caso de defeitos menores, o comprador poderá apenas exigir indenização por danos, sem interrupção da relação contratual, como o reembolso da despesa que foi necessária para eliminar o defeito descoberto.

Um pré-requisito para ativar soluções em caso de não cumprimento é que os defeitos não sejam conhecidos ou facilmente reconhecíveis. Caso os defeitos fossem evidentes ou tivessem sido comunicados ao futuro comprador e por este aceitos, não será possível, de forma alguma, intervir nas soluções acima previstas.

Execução do contrato por meio de decisão judicial

A última alternativa oferecida pelo citado artigo 1.385 do Código Civil, em caso de inadimplemento por parte do futuro vendedor, é atuar para obter o cumprimento específico. No caso de contrato preliminar, o comprador pode, de fato, requerer à autoridade judiciária, nos termos do artigo 2932 do Código Civil , a transmissão do direito de propriedade se a outra parte se recusar a dar o seu consentimento.

Neste momento, uma vez efetuada a transferência de propriedade, o comprador poderá solicitar a redução do preço de venda , em função dos vícios encontrados. Você estará, portanto, isento do pagamento do saldo ou, caso já tenha pago o preço integral, de obter o reembolso, mesmo parcial, do valor.

Quais são as soluções em caso de não conformidades de planejamento urbano?

Irregularidades no planejamento urbano podem ter consequências muito graves, pois podem impedir a assinatura da escritura ou torná-la nula e sem efeito. Em particular:

• a falta de conformidade com o planejamento urbano impede a transferência de propriedade;
• a falta de habitabilidade pode comprometer a possibilidade de obter uma hipoteca ou de viver legalmente no imóvel.

Mesmo nesses casos, o comprador pode se recusar a estipular o contrato definitivo e se eximir da obrigação contratual. Aplicam-se a este caso as disposições sobre violação de contrato para os casos de contratos com execução recíproca.

Daí que ele poderá requerer a resolução do contrato preliminar e a indenização por danos morais.

Como prevenir problemas relacionados à presença de defeitos

Para evitar se envolver em ações judiciais longas, caras e desgastantes relacionadas à presença de defeitos ou não conformidades no imóvel que você pretende comprar, é aconselhável:

• inserir cláusulas de proteção no contrato preliminar, como as que garantem a conformidade urbanística e a ausência de vícios;
• realizar verificações técnicas e de planejamento urbano antes da assinatura do contrato;
• procure auxílio de um notário ou advogado de sua confiança já na fase preliminar.