O que aconteceu com as 150.000 casas que desapareceram do mercado de aluguel da Espanha?
Proprietários gananciosos? Estrangeiros ricos cobrando preços exorbitantes? Alguns especialistas apontam outro motivo pelo qual tantos imóveis deixaram o mercado de aluguel de longo prazo da Espanha nos últimos anos.
Em um momento em que os espanhóis estão mais uma vez saindo às ruas para protestar contra o aluguel de acomodações turísticas e exigir moradia acessível , os especialistas acreditam que milhares de imóveis podem ter saído do mercado de aluguel de longo prazo nos últimos anos.
É sabido que a Espanha está sofrendo uma crise imobiliária. Isso se torna ainda mais evidente no período pós-pandemia, quando uma combinação de baixa oferta e aumento do número de acomodações para aluguel turístico causou inflação no mercado. Em muitas cidades do país, os preços subiram tão rapidamente que os moradores estão sendo forçados a deixar seus próprios bairros. O aluguel agora custa aos espanhóis, em média, 47% de seus salários, enquanto os salários em si aumentaram apenas 7,4% nos últimos três anos.
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Proprietários (muitas vezes espanhóis, diga-se de passagem) estão cada vez mais retirando seus imóveis para alugar do mercado e convertendo-os em Airbnbs muito mais rentáveis. Muitos, portanto, culpam essa avareza percebida como uma das causas subjacentes da crise imobiliária do país, juntamente com o número crescente de turistas e nômades digitais que chegam ao país, que também contribuem para o problema.
Mas também pode haver outro motivo, que o governo espanhol liderado pelos socialistas talvez não tenha previsto. Um interessante artigo recente publicado no jornal espanhol El Mundo apontou a controversa Lei de Habitação do país, que acaba de completar dois anos, como um dos principais motivos.
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Citando especialistas do setor, o relatório afirma que impressionantes 150.000 imóveis para aluguel na Espanha desapareceram do mercado desde que a lei foi aprovada em maio de 2023.
Segundo dados do site imobiliário Idealista , o estoque caiu 17% no geral, enquanto outro estudo do Observatório de Aluguel da Fundación Alquiler Seguro estima que até 120.000 unidades desapareceram e que o número subirá para 150.000 até o final de 2025.
Relatórios sugerem que, para quatro em cada dez agências imobiliárias na Espanha, a oferta de imóveis para aluguel de longo prazo em seus portfólios caiu mais de 50% desde que a lei entrou em vigor, enquanto a demanda continua a crescer em mais de 20%.
Então, o que aconteceu aqui?
Legislação ruim?
Os preços dispararam apesar das tentativas de intervenção do governo, dizem especialistas, principalmente devido à queda na oferta do mercado. Este é um problema cada vez mais comum em todo o país. Dados do El Mundo mostram que em Barcelona o estoque caiu 46%. Em Córdoba, esse número é de 66%; em Bilbao e San Sebastián, 36%; em Palma, 35%; em Sevilha, 31%; em Málaga, 23%; e em Madri, 21%.
El Mundo também usou uma métrica menos conhecida, mas esclarecedora, para medir o quão séria a crise imobiliária na Espanha se tornou.
“Outra forma de medir isso”, afirma, é observar “a competição entre potenciais inquilinos pelos apartamentos em oferta”. Observando quantas pessoas estão competindo por imóveis para alugar em várias cidades: “Em Barcelona, há uma média de 61 famílias para cada anúncio, seguida por Palma (57), Madri (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) e Sevilha (35).”
Alguns especialistas culpam os limites de aluguel em mercados de aluguel "estressados" por isso. De acordo com a Lei de Habitação, áreas eram consideradas "estressadas" se os preços excedessem o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) de sua respectiva província em cinco pontos percentuais ou se as famílias dedicassem mais de 30% de seus salários ao pagamento do aluguel. Esta foi uma das partes mais controversas da lei.
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Até agora, apenas a Catalunha e o País Basco aplicaram esses limites, mas Hernández e Fosch argumentam que o "efeito é suficiente para enviar uma mensagem a outros investidores e proprietários sobre o que pode acontecer se todas as regiões seguirem o exemplo".
"Esta é, portanto, a razão fundamental por trás da fuga de muitos proprietários do mercado de arrendamento residencial de longa duração", acrescentam. O Idealista analisou dados das 15 maiores cidades catalãs e constatou que o número de contratos de arrendamento de longa duração caiu 21,5% desde que a Lei da Habitação e o teto de renda entraram em vigor.
Simplificando: os proprietários analisaram os limites de preços na Catalunha e no País Basco e decidiram retirar seus imóveis do mercado antes que regras semelhantes entrassem em vigor em suas regiões?
“Muitos proprietários não querem colocar suas casas no mercado de aluguel de longo prazo por causa da insegurança e do medo da chamada inquiocupación”, disse Ferran Font, diretor de pesquisa do site Pisos.com, ao El Mundo .
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“Também estamos observando que os herdeiros, que antes optavam por alugar seus imóveis e obter um retorno ao longo do tempo, agora estão optando diretamente pela venda porque não querem correr riscos com inquilinos e porque querem aproveitar os preços de venda atuais”, acrescenta Font.
Como resultado, muitos dos imóveis que estavam no mercado de aluguel há muito tempo agora estão sendo colocados à venda.
Aluguéis temporários
Independentemente de os proprietários realmente venderem ou simplesmente retirarem seus imóveis do mercado, milhares desses apartamentos acabam se tornando aluguéis sazonais/temporários ou aluguéis turísticos de curto prazo, como o Airbnb.
O El Mundo cita dados que indicam que em Málaga, uma das cidades mais afetadas pela fuga de imóveis para aluguel a preços acessíveis, a renda de um apartamento turístico pode exceder a de um aluguel convencional em até 400%. Limites de preços e legislação em certas regiões são uma coisa, mas em muitos casos em outras partes da Espanha, a resposta parece clara: lucro.
De fato, muitos proprietários agora optam por aluguéis de temporada ou quartos como forma de contornar as regras da Lei de Habitação. Contratos temporários e quartos tornaram-se uma brecha para proprietários que os utilizam como forma de aumentar os preços e evitar taxas de imobiliárias. De acordo com dados do site especializado Idealista, os aluguéis de temporada ganharam força com um aumento de 25% na oferta em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025 e agora representam 14% de todo o mercado de aluguel na Espanha. Em Barcelona, 47% das casas em oferta são para aluguel de temporada, enquanto em San Sebastián elas representam 37% do total.
Com todas as recentes mudanças legais e a incerteza, alguns proprietários preferem simplesmente deixar seus imóveis vazios. De acordo com dados de uma pesquisa da Fotocasa Research, quase 3% dos proprietários na Espanha têm um imóvel vago, seja por estar em condições habitáveis, mas também por receio de não pagamento ou danos ao imóvel (18%) e medo de não poder recuperá-lo em caso de inadimplência (10%).
Claramente, uma combinação de fatores causou a fuga em massa de imóveis do mercado de aluguel espanhol. A busca pelo lucro dos proprietários, é claro, é um deles, algo que muitos na Espanha podem chamar de pura ganância. Mas também parece que as tentativas do governo espanhol de intervenções no mercado, como tetos de preços – por mais bem intencionadas que fossem – causaram incerteza no mercado, assustaram muitos proprietários e os levaram a buscar brechas ou maneiras de contornar a nova legislação.
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