O que fazer e o que não fazer: fique atento ao comprar um imóvel na Espanha

Também é importante verificar se todas as construções existentes no imóvel que está sendo adquirido foram registradas no cartório de registro de imóveis e foram construídas legalmente, com as necessárias licenças de construção.

As chamadas construções ilegais são comuns na Espanha, especialmente nas regiões costeiras do sul. Em muitos casos, uma licença de construção para um pequeno projeto de construção pode ter sido obtida no passado. No entanto, reformas e ampliações subsequentes resultam em pouco ou nenhum vestígio da estrutura original, resultando na classificação de todo o empreendimento como ilegal.

A ausência das licenças de construção necessárias para partes ou para todo o empreendimento costuma gerar problemas com as autoridades espanholas posteriormente. O resultado é que o comprador fica sujeito a multas pesadas e/ou, em casos individuais, à emissão de ordens de demolição.

Em muitos casos, os investidores se deparam com a necessidade de passar por procedimentos demorados e custosos para legalizar estruturas existentes (regularização). Isso geralmente exige tempo e esforço consideráveis, além de aumentar significativamente os custos iniciais do investimento.

Informações sobre a possibilidade de desenvolvimento futuro, por exemplo, sobre obras de renovação e ampliação planejadas, bem como usos planejados, devem sempre ser obtidas com antecedência e verificadas por um advogado competente.

O mesmo se aplica a licenças e autorizações de operação, por exemplo, para a operação de resorts de férias ou hotéis e o aluguel de apartamentos para fins turísticos. Sem as licenças e autorizações apropriadas, que são regularmente emitidas localmente pela administração municipal (Ayuntamiento), o uso legal de imóveis comerciais geralmente não é possível.

Contrato de compra e venda autenticado em cartório e outros contratos

Assim como na Alemanha, os contratos de compra e venda de imóveis são notarizados. A notarização por um notário espanhol constitui a base legal para o registro subsequente do comprador no Registro de Propriedade espanhol.

Mas atenção! Mesmo contratos de compra e venda escritos em particular (Contratos privados de compraventa) ou acordos frequentemente apresentados a um potencial comprador por corretores imobiliários ou supostamente especialistas imobiliários independentes podem criar uma obrigação de compra de um imóvel. Ao contrário da Alemanha, os contratos de compra e venda de imóveis na Espanha não exigem um formulário formal.

Em muitos casos, agentes imobiliários locais ou consultores imobiliários que trabalham para incorporadoras e desenvolvedores de projetos espanhóis apresentam aos potenciais compradores acordos conhecidos como contratos de reserva, ordens de compra, opções de compra ou similares.

Esses contratos são frequentemente estruturados de forma que o comprador, por meio de sua assinatura, se comprometa com a compra e com os pagamentos ao corretor ou incorporador, independentemente de um contrato de compra autenticado em cartório ser posteriormente celebrado. Em muitos casos, um comprador que acredita estar apenas fazendo uma declaração de intenção de compra, sem qualquer vínculo legal, só consegue escapar de uma obrigação de compra existente mediante o pagamento de multas e indenizações.

Mesmo que o corretor imobiliário ou o vendedor ofereça um amigo advogado para cuidar da compra para o comprador, recomenda-se cautela. Muitas vezes, corretores imobiliários, vendedores e advogados trabalham lado a lado na Espanha. Isso é especialmente verdadeiro se o potencial comprador for estrangeiro e não estiver familiarizado com as normas e costumes espanhóis.

Nessa situação, não se deve presumir que o advogado indicado pelo corretor ou vendedor representará consistentemente os interesses de seu cliente real, o comprador. É provável que esse advogado também sinta um senso de obrigação para com o corretor ou vendedor que lhe fornece o mandato.

Pagamento do preço de compra e impostos

O preço de compra é pago na Espanha por transferência bancária ou cheques bancários emitidos por bancos espanhóis (Cheques bancarios).

A prática, até então comum, de pagar parte do preço de compra em dinheiro durante o processo de escritura pública foi amplamente proibida pelo legislador espanhol após a crise financeira e imobiliária de 2009/2010. Atualmente, o notário espanhol que realiza a autenticação do contrato de compra e venda de imóveis deve comprovar o pagamento integral do preço de compra, apresentando os documentos de pagamento apropriados. Os "intervalos para café" durante a autenticação, durante os quais o dinheiro trocava de mãos, são coisa do passado.

A compra e venda de imóveis na Espanha sempre gera eventos tributários perante a Agência Tributária espanhola. O comprador do imóvel é obrigado a apresentar a declaração de imposto de renda referente à compra na Espanha. Aplica-se o princípio da autoliquidação.

Isso parece simples e prático à primeira vista, mas também significa que todo comprador de imóvel é responsável por preparar uma declaração de imposto de renda e enviá-la à repartição de finanças espanhola competente. A comprovação do pagamento dos impostos devidos na compra do imóvel é um pré-requisito para o registro do comprador como proprietário no Registro de Propriedade.

Opções de planejamento tributário

A carga tributária é um fator-chave para qualquer investidor imobiliário, bem como para pessoas físicas, na avaliação de seus investimentos. Na Espanha, um fator importante é o fato de que os impostos normalmente cobrados em transações imobiliárias (imposto de transmissão de propriedade, imposto de renda, imposto sobre ganhos de capital) variam muito dependendo da região.

Isso também se aplica aos impostos sobre a propriedade que entram em vigor após a aquisição, como o imposto sobre a riqueza (Impuesto sobre el Patrimonio) e o chamado imposto sobre a riqueza, que se aplica a classes de ativos com valor superior a três milhões de euros.

Na Espanha, o princípio que se aplica a estrangeiros e não residentes em transações imobiliárias é que eles podem escolher se querem usar as taxas de imposto nacionais ou as das comunidades autônomas, por exemplo, na Andaluzia, nas Ilhas Baleares ou na Catalunha, para tributar suas transações.

No entanto, esse direito de escolha, ao qual um comprador de imóvel na Espanha tem direito, também significa que, como parte do processo de due diligence, a carga tributária de uma compra de imóvel deve ser calculada duas vezes (cálculos comparativos) para determinar qual opção é mais favorável para o próprio projeto.

Resumo

O texto acima descreve os princípios básicos da compra de um imóvel na Espanha e as armadilhas que frequentemente surgem. No entanto, este artigo não pretende, e não pode, substituir o aconselhamento e a representação individual, que idealmente começam cedo. Portanto, investidores imobiliários devem consultar um advogado qualificado e independente assim que considerarem comprar um imóvel na Espanha.

Sobre o autor:

Bernhard Idelmann é doutor em Direito (dissertação sobre direito societário germano-espanhol). Ele assessora e apoia family offices, investidores e indivíduos de alto patrimônio líquido da região DACH em seus investimentos na Espanha. O escritório, com sede em Düsseldorf e escritórios em Madri e Palma de Maiorca, é especializado em transações espanholas.