Inquietação no mercado imobiliário: Investidores entram com ação judicial contra fusão dos fundos UBS e CS

O que começou como um ato administrativo sóbrio está se transformando em uma disputa de poder no previsível mercado suíço de fundos de investimento. Trata-se de fundos imobiliários. Eles investem em imóveis residenciais e comerciais em toda a Suíça. Veículos de investimento estáveis com retornos sólidos e pouca tensão.

No entanto, é justamente essa classe de ativos pouco espetacular que está causando inquietação, de acordo com uma pesquisa do "NZZ am Sonntag". No centro disso está o grande banco UBS, que, além da aquisição do Credit Suisse, também herdou seus fundos imobiliários.

O UBS planeja fundir os fundos do CS com seus próprios fundos. Um empreendimento complexo que envolve legiões de advogados e especialistas. O resultado final será um novo gigante no setor imobiliário suíço: o UBS administrará investimentos imobiliários no valor de 62 bilhões de francos suíços e um portfólio de 72.000 apartamentos.

O entusiasmo do mercado imobiliário pelo projeto Paradeplatz é limitado. A plataforma Immoday alerta para a "posição ultradominante" do UBS. A resistência também está crescendo entre os acionistas dos fundos imobiliários do UBS: eles temem que seus ativos sejam contaminados por fundos de investimento imobiliário problemáticos.

Após o anúncio da fusão, os investidores decidiram entrar com uma ação judicial contra ela. Este é um evento único no mundo, de resto lento, dos fundos imobiliários suíços.

O projeto saiu do controle para o UBS logo no início: em novembro de 2024, o banco apresentou seus planos. O objetivo era fundir oito dos seus quatorze fundos imobiliários listados até 2027. O objetivo: obter economias de escala, reduzir custos e aumentar a resiliência dos veículos. Quem poderia discordar?

Mas o UBS teve que recuar no primeiro passo planejado. O fundo UBS Direct Residential, um produto focado em imóveis residenciais tradicionais nas áreas metropolitanas de Zurique, Basileia e Berna, deveria originalmente fazer parte da fusão – mas, surpreendentemente, o UBS excluiu o fundo da fusão.

Aparentemente, investidores poderosos pressionaram nos bastidores e convenceram a administração a manter o fundo independente. Assim que o caso foi resolvido, o preço das ações deste popular fundo atingiu um recorde histórico (veja o gráfico abaixo).

O próximo golpe para o banco veio no final de junho de 2025: o UBS queria fundir três fundos com foco em tipos de moradia muito diferentes – UBS Living Plus, UBS Hospitality e UBS Residentia. O que o UBS vendeu como fortalecimento da "diversificação e resiliência" dos fundos levou a uma escalada.

Fusões de fundos imobiliários são raras – e objeções a elas são ainda mais inéditas. Esta é a primeira vez que a maioria dos especialistas ouve falar de investidores apresentando formalmente uma objeção à FINMA. A fusão dos três fundos está bloqueada desde então.

Embora o UBS enfatize que os investidores contestadores representam apenas 0,1% do capital investido, os danos à reputação são consideráveis. Especialistas do setor preveem um atraso de pelo menos três a seis meses. Pior ainda, os fundos afetados são considerados "patos mancos". Até que o esclarecimento regulatório seja concedido, os gestores de fundos não realizarão nenhuma compra ou venda.

A grande fusão, inicialmente lançada como um projeto de eficiência, tornou-se um assunto delicado. E muitos investidores estão chateados. Um deles é Reto M. (nome omitido pelos editores).

Reto M. é aposentado e veterano em gestão de ativos. Durante décadas, administrou fundos para clientes institucionais como funcionário de outro grande banco; hoje, administra suas próprias economias para a aposentadoria. Ele está indignado com as ações do UBS: havia investido em um fundo imobiliário sólido com propriedades residenciais – e agora ele está sendo fundido à força com dois produtos inferiores. O "NZZ am Sonntag" obteve os detalhes do seu caso.

Reto M. está particularmente preocupado com o fato de fundos com focos completamente diferentes — por exemplo, hotéis, instituições educacionais ou casas de repouso — estarem sendo fundidos com fundos residenciais conservadores. Isso contradiz os requisitos legais para tais fusões — a lei só permite a fusão de fundos que buscam a mesma estratégia de investimento.

A reação do mercado de ações ao anúncio da fusão foi particularmente amarga para Reto M. Seu fundo, antes considerado um investimento atraente, subitamente passou a sofrer pressão. Ao mesmo tempo, os preços dos fundos problemáticos que seriam incluídos na fusão dispararam. O motivo: os preços dos fundos a serem fundidos aparentemente precisavam se alinhar.

O especialista em investimentos apresentou suas objeções à FINMA. Eles responderam afirmando que garantiriam a legalidade das ações do UBS — nada mais. Para evitar mais aborrecimentos e despesas, ele decidiu não entrar com uma ação judicial.

O economista imobiliário de Zurique, Andreas Loepfe, acredita que as objeções dos detentores dos fundos à fusão são compreensíveis: "Cerca de metade dos fundos CS adquiridos tiveram desempenho inferior ao esperado durante anos". Embora o banco extinto tenha atraído a atenção com sua criatividade e poder de marketing, seus produtos decepcionaram no mercado de ações.

A lista de fundos problemáticos é longa – e a maioria deles é originária do Credit Suisse. Um fundo CS focado em imóveis comerciais e de escritórios internacionais foi particularmente problemático. Seu desempenho permaneceu decepcionante por anos. O UBS mal havia assumido o controle quando puxou o cordão de segurança: o fundo foi liquidado. No entanto, provavelmente levará anos até que os imóveis possam ser vendidos e os investidores pagos.

Outro exemplo: o antigo Swissôtel em Zurique, Oerlikon, cujo edifício pertenceu por muito tempo ao fundo CS Hospitality. Após a falência do hotel em 2020, o fundo ficou com uma propriedade abandonada e sem futuro. O fundo está atualmente reformando o hotel por CHF 120 milhões. Agora, ele está sendo transformado no conceito residencial "Oerlikon One", com mini-lofts e pequenos apartamentos caros. Trata-se de um projeto de reforma dispendioso e com resultados incertos.

Outra preocupação fundamental para os investidores é o tamanho do UBS no segmento de fundos imobiliários. Segundo Roland Vögele, CEO da consultoria MV Invest, está se tornando cada vez mais difícil para os investidores diversificar seus ativos entre diversas operadoras de fundos. Aqueles que atualmente investem passivamente e com foco em índices em fundos imobiliários suíços dificilmente conseguem evitar o UBS, afirma Vögele. O SXI Real Estate Broad Index, por exemplo, é composto em 50% por fundos do UBS. O banco também tem uma "posição dominante muito grande" em pesquisa e análise.

Questionado sobre as críticas de investidores e especialistas, o UBS se recusou a responder a perguntas individuais – repetindo quase literalmente uma frase de um comunicado à imprensa anterior: "Estamos convencidos de que a fusão de fundos com estratégias de investimento semelhantes fortalecerá a diversificação e a resiliência dos respectivos fundos, com foco nas necessidades de longo prazo dos investidores." O banco afirma ainda que as fusões planejadas não gerarão custos para os investidores. O banco se recusou a fazer mais comentários.

Embora a falta de informações crie ainda mais incerteza, a Autoridade de Supervisão do Mercado Financeiro Suíço (FINMA) também se recusa a fornecer informações: "Como regra geral, não comentamos os detalhes de nossas atividades de supervisão ou sobre casos individuais", diz uma porta-voz da FINMA.