Czy inwestorzy powinni ponownie przyjrzeć się odradzającemu się sektorowi nieruchomości? ANALITYK INWESTYCYJNY

Jak dotąd w 2025 r. sektor REIT charakteryzował się wzmożoną aktywnością w zakresie fuzji i przejęć, ponieważ kupujący poszukiwali okazji w sektorze, w którym na każdym kroku można było znaleźć zniżki.

W tym artykule Alan Ray, analityk ds. badań funduszy inwestycyjnych w Kepler Partners, przygląda się powodom, dla których fundusze inwestycyjne w nieruchomości mogą być szansą dla sprytnych inwestorów.

Ostatnie lata były pełne sprzeczności dla sektora nieruchomości notowanych na giełdzie. Po pierwsze, pandemia przyspieszyła i utrwaliła pozytywne trendy w obszarach takich jak logistyka, które rozwijały się od kilku lat.

Ceny akcji REIT-ów gwałtownie wzrosły, pozornie w odpowiedzi na tę sytuację. Jednak w 2022 roku ceny akcji gwałtownie spadły, a wysokie dyskonta do wartości aktywów netto stały się normą.

Nieruchomości, jako klasa aktywów generująca dochód, zazwyczaj finansowana długiem, są naturalnie wrażliwe na zmiany stóp procentowych, a te wzrosty i spadki cen akcji były w rzeczywistości determinowane przez cykl stóp procentowych, co jest niezmienną prawdą, o której warto pamiętać. Jednak za kulisami sytuacja wyglądała zupełnie inaczej.

Chciałbym zwrócić uwagę na dwa kluczowe trendy, które pandemia przyspieszyła. Po pierwsze, przebudowa brytyjskiej gospodarki, aby umożliwić handel online – wymagający wysoce wydajnej i dobrze zlokalizowanej logistyki oraz budynków przemysłowych – nabrała tempa, a niezliczone anonimowe kwadratowe pudła tętniły życiem.

W naszym codziennym życiu objawia się to niezwykle krótkim czasem między zamówieniem rolki taśmy maskującej za 2 funty a jej pojawieniem się w „bezpiecznej przestrzeni” za śmietnikiem na kółkach, ale ta zmiana głęboko zmieniła również interakcje między przedsiębiorstwami i sposób funkcjonowania łańcuchów dostaw.

Firmy są dziś boleśnie świadome kruchości międzynarodowych łańcuchów dostaw „just-in-time” i znacznie bardziej koncentrują się na lokalnej produkcji i dostawach. W znacznie dłuższym eseju moglibyśmy również omówić pozorne odwrócenie się globalizacji, które może jeszcze bardziej pogłębić ten trend.

Po drugie, zmieniająca się natura biur i sposób, w jaki z nich korzystamy. Chociaż niektóre z bardziej szalonych fantazji na temat życia biurowego w czasie pandemii okazały się właśnie tym, co się w nich kryje, sposób, w jaki wielu z nas pracuje, nawet będąc w biurze, uległ głębokim zmianom.

Ponownie, ten trend może nasilić się po pandemii, ponieważ zmagamy się z wpływem sztucznej inteligencji na charakter pracy wykonywanej przez ludzi. Budynki biurowe jako całość są trudniejsze w zarządzaniu niż budynki przemysłowe i logistyczne, ale istnieją wyraźne pozytywne trendy w zakresie odpowiednich biur w odpowiednich lokalizacjach.

Jest wiele innych trendów, o których można by mówić, ale te dwa sektory odpowiadają odpowiednio za ponad połowę i jedną czwartą wartości brytyjskich nieruchomości komercyjnych. W rzeczywistości wiele nieruchomości handlowych trudno dziś odróżnić od centrów logistycznych, więc wiele tych samych trendów ma tu zastosowanie.

Ale zawsze znajdą się budynki, które staną w niewłaściwym miejscu o niewłaściwym czasie. Jestem pewien, że każdy z nas może sobie wyobrazić „pozbawiony środków” - na przykład zrujnowane biuro, którego nie da się wyremontować ani zmienić jego przeznaczenia, z tabliczką „powierzchnia do wynajęcia” na zewnątrz.

Tego typu spotkania mogą mieć ogromny wpływ na nasz sposób myślenia o nieruchomościach.

Rzeczywistość wielu zarządzających funduszami nieruchomości w ciągu ostatnich kilku lat to walka z dużymi spadkami cen akcji i trudności ze spłatą zadłużenia, ale w jaskrawym kontraście z tym najemcy domagający się większej i lepszej powierzchni, co przekłada się na rosnące dochody z wynajmu. Odpowiednie budynki w odpowiednich lokalizacjach , z perspektywy dochodów, nadal przynoszą oczekiwane rezultaty.

Czy zatem giełda popełniła błąd w 2022 roku i czy te spadki cen akcji były nieuzasadnione? Szczerze mówiąc, nie.

Giełda papierów wartościowych słusznie oceniła sytuację i od tego czasu wyceny nieruchomości spadły o 20% lub więcej. Zerowe stopy procentowe wywindowały ceny nieruchomości zbyt wysoko, a obecnie ceny powróciły do bardziej rozsądnych poziomów, a rentowność wielu REIT-ów jest obecnie tak wysoka lub wyższa niż rentowność brytyjskich obligacji skarbowych.

Spadające ceny akcji przyspieszyły jednak lawinowo rosnącą liczbę fuzji i przejęć . W niektórych przypadkach fundusze private equity po prostu kupowały REIT-y z dyskontem i przejmowały je, aby czerpać zyski z rosnących zysków. Jednak bardzo często dochodziło do fuzji między REIT-ami.

LondonMetric (LMP), prawdopodobnie czołowy zdywersyfikowany REIT notowany na giełdzie w Wielkiej Brytanii, przejął pięć innych od 2019 roku, budując portfel o wartości 6 mld funtów, koncentrujący się na przemyśle i logistyce, rekreacji i rozrywce, ochronie zdrowia oraz handlu detalicznym typu convenience. W wielu przypadkach z długoterminowymi umowami najmu i umownymi podwyżkami czynszów, co zapewnia dobrą widoczność wzrostu dochodów w perspektywie wieloletniej.

Podobnie Tritax Big Box (BBOX) zbudował portfel o wartości 6,5 mld funtów częściowo poprzez przejęcia, koncentrując się na dużych regionalnych węzłach logistycznych i mniejszych miejskich aktywach logistycznych, co przełożyło się na wzrost czynszów i wzrost dywidendy.

Choć łatwo jest zbagatelizować takie fuzje, nazywając je „budowaniem imperium”, kadra zarządzająca musi podnieść cenę swoich akcji, aby uzyskać pełną rekompensatę. Nie ma więc sensu kupować kolejnego REIT-u, jeśli nie ma się pewności, że aktywa przyniosą oczekiwane rezultaty.

Picton Property Income (PCTN) stanowi interesujący przykład samopomocy w ciągu ostatnich kilku lat. Firma posiada zdywersyfikowany portfel, z ponad 60% udziałem w kluczowych sektorach przemysłu i logistyki. Aby zmniejszyć ekspozycję na biura, zarząd wydał pozwolenia na budowę na kilka z nich, przekształcając je w znacznie bardziej wartościowe nieruchomości mieszkalne, a jednym z niedawnych przykładów jest widok na katedrę św. Pawła.

To tylko pokazuje, że lokalizacja może odgrywać niezwykle ważną rolę, a wybór biur PCTN w odpowiednich lokalizacjach dał firmie więcej opcji, niż miałoby to miejsce w przypadku naszego „porzuconego zasobu”, o którym wspomnieliśmy powyżej.

Chociaż same REIT-y stanowią atrakcyjne możliwości dla inwestorów, jednym z filarów sektora funduszy inwestycyjnych jest TR Property (TRY), który posiada szeroko zdywersyfikowany portfel REIT-ów w Wielkiej Brytanii i Europie, a także niewielki portfel nieruchomości fizycznych w Wielkiej Brytanii.

Przeczytaj więcej

Posiadanie portfela REIT-ów, a nie bezpośrednio budynków, pozwala zespołowi zarządzającemu na szybsze dostosowywanie się, kupując lub sprzedając udziały w różnych REIT-ach w ciągu jednego dnia, a nie tygodni czy miesięcy, jak w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości.

TRY ma długą historię wzrostu dywidendy i może okazać się właściwym wyborem dla inwestorów poszukujących jednorazowego rozwiązania w zakresie nieruchomości komercyjnych w swoim portfelu.

Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden trend, o którym warto pomyśleć. Podczas gdy „ESG” w szerszym kontekście inwestycyjnym pozostaje tematem kontrowersyjnym, w przypadku nieruchomości jest on znacznie mniej kontrowersyjny. W tym przypadku główne elementy – efektywność energetyczna i, mówiąc wprost, porządna klimatyzacja – są namacalne, mierzalne i pozwalają oszczędzać koszty. Budynki energooszczędne z dużym prawdopodobieństwem będą generować wyższe czynsze.

Prawie każdy zarządzający funduszami nieruchomości zwraca na to uwagę, ale Schroder Real Estate (SREI) poszedł o krok dalej, włączając cele zrównoważonego rozwoju do swojej strategii inwestycyjnej. Istnieje silna korelacja między wyższymi czynszami a działaniami zarządzającego mającymi na celu modernizację budynków.

Podsumowując, tak, rynek akcji w 2022 roku trafnie ocenił sytuację, obniżając ceny akcji REIT-ów. Łatwo jednak zrozumieć, dlaczego zarządzający funduszami nieruchomości mogli być zdezorientowani, skoro wiele ich aktywów radziło sobie dobrze.

Teraz, gdy stopy procentowe utrzymują się na normalnym poziomie, a perspektywy dochodów z wynajmu odpowiednich aktywów są pozytywne, to dobry moment, aby na nowo przyjrzeć się dynamicznemu sektorowi REIT w Wielkiej Brytanii.