Zarządzany niedobór metrów kwadratowych: w „starej” Moskwie liczba nowo budowanych domów zmniejszyła się o połowę.

Biorąc pod uwagę wyniki trzeciego kwartału 2025 roku, główny rynek nieruchomości mieszkaniowych w „starej” Moskwie wykazuje stały spadek podaży i wzrost cen, co prowadzi do deficytu, który można opanować. Według analityków rynku mieszkaniowego z CORE.XP, w tym kwartale na rynek trafiło zaledwie 49 budynków w 7 projektach, w porównaniu z 86 budynkami w 14 projektach rok wcześniej. W ujęciu rok do roku wolumen nowych inwestycji spadł o ponad połowę. Które dzielnice Moskwy będą napędzać popyt w najbliższej przyszłości?

Jak powiedziała MK Jekaterina Łomtiewa, dyrektor i szefowa działu nieruchomości mieszkaniowych w CORE.XP, średnia ważona cena ofertowa w granicach „starej” Moskwy wyniosła 712 238 rubli za metr kwadratowy (+20% rok do roku i +0,3% kwartał do kwartału). W transakcjach średnia cena wyniosła 559 638 rubli za metr kwadratowy (+5% rok do roku i +2% kwartał do kwartału). Jednak różnica między ceną ofertową a rzeczywistą ceną transakcyjną pozostaje wysoka – sięga 27%. Średnia powierzchnia działki wynosi 49,9 metra kwadratowego.

Według eksperta, liczba transakcji hipotecznych wzrosła o 58% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i o 40% w porównaniu z drugim kwartałem. Udział kredytów hipotecznych wzrósł w obu okresach o 6 punktów procentowych. W okresie styczeń-wrzesień 2025 r. programy preferencyjne stanowiły 59% liczby i 78% wolumenu wszystkich kredytów, a 19% transakcji dotyczyło planów ratalnych.

Prawie wszystkie obwody Moskwy odnotowują spadek podaży, a ogólny spadek rynku wynosi 12%. Najwięcej spadków w ujęciu rok do roku odnotowały obwody: południowo-zachodni (-45%), południowo-wschodni (-31%), północno-wschodni (-28%) i wschodni (-18%). Jednocześnie, niewielki wzrost podaży obserwuje się w obwodach zachodnim (+19%) i północnym (+4%). W tym kontekście, w lokalizacjach o ograniczonej podaży i lepszej dostępności komunikacyjnej, zaczyna formować się stłumiony popyt, gdzie programy kredytów hipotecznych i planów ratalnych dodatkowo napędzają aktywność nabywców.

Wśród lokalnych skupisk popytu na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych „starej” Moskwy, analityk odnotował Wschodni Okręg Administracyjny, gdzie wolumen podaży spadł o 18%. We Wschodnim Okręgu Administracyjnym nastąpiła strukturalna zmiana w kierunku formatów mieszkaniowych „rodzinnych”, ze zmniejszeniem liczby dostępnych działek o minimalnej powierzchni.

W południowo-wschodniej Moskwie obserwuje się spadek ekspozycji (-31%), związany z przebudową stref przemysłowych i uruchomieniem prestiżowych projektów w przystępnej cenie klasy biznesowej. W centrum uwagi znajduje się dzielnica Jużnoportowy, która stanowi nowe centrum działalności biznesowej i tętniący życiem punkt centralny miasta. Północno-Wschodni Okręg Administracyjny łączy w sobie cechy „miasta wertykalnego” i parków. Popyt koncentruje się tu wokół rozległych terenów rekreacyjnych WOGN i Ogrodu Botanicznego, czemu towarzyszy ograniczona liczba nowych projektów i znaczny spadek ekspozycji (-28%). W dzielnicy trwają obecnie prace budowlane w zakresie osiedli mieszkaniowych.

Tradycyjnie popularny wśród mieszkańców Moskwy, południowo-zachodnia część miasta również zmaga się ze znacznym niedoborem podaży. W trzecim kwartale 2025 roku podaż na rynku pierwotnym spadła o 45% rok do roku. Popyt koncentruje się w rejonie Obruchevsky, gdzie narasta zainteresowanie nabywców.

W związku ze spadkiem wolumenu budowy i ograniczoną liczbą nowych projektów wchodzących na rynek w „starej” Moskwie, możliwości nabywców są już znacznie ograniczone. Minimalne budżety we wschodnich i południowo-wschodnich dzielnicach miasta nadal wahają się od 9,81–12,13 mln rubli (Wschodni Okręg Administracyjny) do 20,9 mln rubli (Południowo-Zachodni Okręg Administracyjny), ale różnica ta stopniowo się zmniejsza.

„Stary” rynek moskiewski wszedł w fazę kontrolowanego deficytu: liczba ukończonych nowych budynków spadła o ponad połowę. Największy ukryty popyt obserwujemy w okręgach: wschodnim (Bogorodskoje, Goljanowo), południowo-wschodnim (Jużnoportowyj), północno-wschodnim (w pobliżu WOGN i Ogrodu Botanicznego) oraz południowo-zachodnim (Obruczewski)” – podkreśliła Łomtiewa.

Przewiduje, że liderami będą projekty, które idealnie wpasują się w matrycę produktów lokalizacyjnych i stworzą pożądaną infrastrukturę już na wczesnych etapach budowy. „Racjonalną strategią dla kupujących będzie ustalenie ceny na etapie rezerwacji i skorzystanie z połączenia kredytów hipotecznych i planów ratalnych, których udział w transakcjach jest obecnie stale wysoki” – podsumowała ekspertka.

Autorski: