W stołecznych centrach biznesowych brakuje lokali o wysokim standardzie

Moskiewskie klastry biznesowe przeżywają prawdziwy rozkwit: na obwodnicy Moskwy średnie stawki czynszu utrzymują się na rekordowym poziomie, a wskaźnik pustostanów w biurach, pomimo rekordowo dużej liczby nowych powierzchni, zbliżył się do historycznego minimum. Puste powierzchnie w nowych centrach biznesowych szybko znikają z rynku, co utrzymuje wskaźnik pustostanów na krytycznie niskim poziomie.

„W Moskwie średnia stawka czynszu za wysokiej jakości biura w obrębie obwodnicy Moskwy wzrosła o 38% rok do roku, osiągając 35 000 rubli za metr kwadratowy bez VAT i kosztów operacyjnych, co stanowi historyczny rekord” – powiedziała Irina Khoroshilova, szefowa działu nieruchomości biurowych w firmie konsultingowej CORE.XP. W centralnej dzielnicy biznesowej stolicy i w regionie Moskwa-City stawki czynszu wzrosły o 44% rok do roku, osiągając średnio 56 000 rubli za metr kwadratowy w trzecim kwartale tego roku.

„Obecny poziom stawek czynszowych jest bezpośrednią konsekwencją niedoboru wysokiej jakości powierzchni” – podkreśliła ekspertka. Według niej, na rynku pojawiały się przede wszystkim drogie powierzchnie w nowych projektach, podczas gdy tańsze, mniejsze działki praktycznie znikały z podaży. Do wzrostu średniej ważonej wartości przyczynił się również znaczny wzrost powierzchni średniej wielkości – od 1000 do 3000 metrów kwadratowych.

Według Khoroshilowej, czynsze za biura klasy premium wzrosły o 58% rok do roku, do 72 000 rubli za metr kwadratowy rocznie, podczas gdy czynsze za biura klasy A wzrosły o 35%, do 47 000 rubli. Czynsze za biura klasy B+ wzrosły o 9%, do 31 000 rubli, a czynsze za biura klasy B- wzrosły o 92%, do 28 500 rubli.

„Wzrost czynszów, zazwyczaj szybszy niż oczekiwano, jest typowy dla nieruchomości wysokiej jakości. Najemcy wybierają ugruntowane dzielnice biznesowe i są gotowi czekać na odpowiednią przestrzeń do ekspansji – tworzy to listę oczekujących na wysokiej jakości nieruchomości w lokalizacjach o dużym popycie. Centra biznesowe w kluczowych lokalizacjach biznesowych, z rozwiniętą infrastrukturą i wysokim poziomem usług, zyskują przewagę konkurencyjną, podczas gdy biura w mniej atrakcyjnych lokalizacjach często odnotowują wzrost czynszów bliski zeru” – zauważył Valentin Kusov, zastępca dyrektora działu nieruchomości biurowych w Nikoliers.

„Najniższe ceny tradycyjnie można znaleźć w lokalizacjach poza obwodnicą Moskwy” – powiedział Stepan Zajcew, zastępca dyrektora handlowego Business Club. Uważa on, że historyczne maksima osiągnięto w 2024 roku, a do października 2025 roku rynek wszedł już w fazę stagnacji i korekty. Głównymi czynnikami napędzającymi te maksima są strukturalny niedobór wysokiej jakości powierzchni w segmencie rynku gotowych biurowców. Niskie wskaźniki pustostanów w istniejących budynkach klasy A i B+ przez długi czas pozwalały wynajmującym dyktować warunki. Ponadto dużą rolę odegrał wysoki popyt ze strony firm poszukujących wysokiej jakości biur, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach (w obrębie Trzeciego Pierścienia Transportowego). Właściciele biur byli zmuszeni do podniesienia czynszów z powodu rosnących kosztów operacyjnych i presji inflacyjnej.

„Wolumen transakcji najmu spadł o jedną trzecią w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy, co jest spowodowane niedoborem wysokiej jakości zasobów i rekordowo wysokimi cenami ofertowymi. Sprzedaż pozostaje głównym motorem napędowym rynku” – podkreślił Vladislav Stepanov, prezes zarządu Grupy ESVE. Uważa on, że profil zainteresowanych stron ulega zmianie, a struktura popytu staje się bardziej zrównoważona. Nie ma już znaczącej preferencji dla sektora publicznego, ponieważ niektóre potrzeby zostały zaspokojone. Firmy z sektora energetycznego i paliwowego są aktywne, a popyt ze strony firm IT pozostaje silny.

W tym roku, według Marii Ziminy, Dyrektor Działu Nieruchomości Biurowych w NF Group, głównymi motorami popytu na powierzchnie biurowe były firmy z sektora technologii, mediów i telekomunikacji (21%) oraz organizacje z sektora bankowo-finansowego i inwestycyjnego (21%). Na trzecim miejscu pod względem popytu znalazły się firmy produkcyjne (16%).

„Od stycznia do października całkowity popyt (wynajem i zakup) wyniósł 1 077 000 metrów kwadratowych” – zauważył Zajcew. Dodał, że podaż aktywnie rośnie dzięki nowym inwestycjom. Sprzedaż rozpocznie się w 2025 roku w 29 nowych projektach (867 000 metrów kwadratowych powierzchni klasy A i B+), dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim. Średnia cena ofertowa biurowców na dzień 1 października wynosiła 458 000 rubli za metr kwadratowy (bez VAT), o 7% więcej niż w roku poprzednim. Rozpiętość cen jest szeroka – od 167 000 do 1,3 miliona rubli za metr kwadratowy.

Według Ricciego, moskiewscy deweloperzy ogłosili ukończenie około 585 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej w czwartym kwartale. To, w połączeniu z 537 000 metrów kwadratowych oddanych już w okresie styczeń-wrzesień, zwiększy całkowitą podaż powierzchni biurowej do 1,12 miliona metrów kwadratowych (patrz wykres). Byłby to najwyższy wynik od 2014 roku, kiedy wybudowano 1,29 miliona metrów kwadratowych. Jednak terminy budowy poszczególnych projektów są często przesuwane na kolejny rok, czyli listopad-grudzień, więc ostateczna wartość może być niższa.

Jednak nawet przy tak dużej liczbie pustostanów wskaźnik pustostanów nie rośnie: wysoki popyt na zakup i wynajem biur nadal spada. Do października spadł on do 5,5% i nadal zbliża się do historycznego minimum z 2007 roku, podała Zimina. W klasie A wskaźnik spadł od początku roku o 0,1 punktu procentowego do 7,1%, a w klasie B o 0,5 punktu procentowego do 4,7%.

„W obecnej sytuacji rynkowej większość nieruchomości jest w pełni lub częściowo wynajmowana, a ilość dostępnej powierzchni z nowych inwestycji jest niewystarczająca, aby zaspokoić istniejący popyt” – zauważyła Zimina. Nie przewiduje znaczącego wzrostu udziału dostępnej powierzchni: przy niedoborze powierzchni biurowej na wynajem, ograniczonej podaży powierzchni w budowie i wysokim popycie, większość powierzchni biurowej jest szybko absorbowana przez rynek. Szacuje, że w nadchodzących latach udział nowych biur oddawanych do użytku na wynajem wyniesie nie więcej niż 5–20% całkowitej ilości nowej powierzchni biurowej, podczas gdy większość będzie przeznaczona na sprzedaż.

Według prognozy Kusova, stawki bazowe czynszów będą nadal rosły do ​​2030 roku, zarówno poprzez pustostany, w średnim rocznym tempie 7%, jak i poprzez dorozumiane renegocjacje odnowień umów w celu zastąpienia niewypłacalnych najemców, w średnim tempie 15-20%. Przewiduje on, że wskaźnik pustostanów w latach 2025-2030 wyniesie 5,3%.

Opublikowano w gazecie Moskowskij Komsomolec, nr 29645, 11 listopada 2025 r.

Nagłówek gazety: Moskwa najwyraźniej nie może zaspokoić zapotrzebowania na pracowników biurowych.