Przystępne cenowo mieszkania nie są korzystne

Pozostały odsetek zasobów mieszkaniowych o charakterze socjalnym, przeznaczony głównie dla najbardziej pokrzywdzonych grup społecznych, a zatem niosący ze sobą stygmatyzujące konsekwencje, został wyczerpująco wymieniony jako jeden ze strukturalnych czynników powodujących próżnię regulacyjną w naszym systemie mieszkaniowym, a tym samym niezdolny do zrównoważenia wygórowanych cen pobieranych przez rynek, zwłaszcza na obszarach o silnej presji urbanistycznej. Polityka publiczna wdrożona w celu rozwiązania tego problemu napotkała na bardzo widoczne trudności praktyczne. Do 30 września 2024 r. w ramach programu 1st Right ukończono zaledwie 1700 domów, co stanowi mniej niż 3% całkowitego celu wyznaczonego na rok 2030, wynoszącego około 59 000 domów. Wdrożenie projektu finansowanego ze środków Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności było gwałtownie kwestionowane ze względu na biurokratyczne procedury całego procesu, które odstraszały firmy budowlane, a ponadto brak było możliwości terminowego reagowania ze strony IHRU (Gonçalves [idealista], 2025).

Wiele uwagi poświęca się przykładowi dużej liczby holenderskich mieszkań socjalnych, będącej wynikiem zupełnie innej trajektorii niż w przypadku Portugalii, opartej od początku XX wieku na silnym komponencie stowarzyszeniowym i z wyraźnym naciskiem na rynek najmu socjalnego. Niemniej jednak ważne jest podkreślenie zbieżności pomiędzy tymi dwoma kontekstami. Po 2011 r. kultura stowarzyszeniowa uległa stopniowemu rozpadowi – większość holenderskiej klasy średniej nie miała dostępu do tanich mieszkań na wynajem, w związku z czym zmuszona była korzystać z prywatnych rozwiązań w zakresie wynajmu, które były słabo rozwinięte, słabo regulowane i bardzo szkodliwe dla ich portfeli. Niedawno państwo holenderskie dostrzegło tę niedoskonałość rynku i rozszerzyło kryteria kwalifikowalności dla domów (na podstawie pobieranego czynszu) objętych systemem czynszów przystępnych cenowo (Hochstenbach, 2023, s. 519).

Wspominanie o ambicjach szybkiego pójścia w ślady Holendrów jest kontrproduktywne, zwłaszcza że w żaden sposób nie „współuczestniczymy” w ich modelu. Biorąc pod uwagę ograniczone zasoby, którymi dysponujemy, oraz kulturę samego sektora, musimy stworzyć rozwiązania, które zachęcą rynek do pełnienia roli promotora społecznego, wspierając opłacalność budowy mieszkań przy kontrolowanych kosztach, która, prawdę mówiąc, jest traktowana dość źle.

Pierwsza znacząca rewizja Ram prawnych dla instrumentów zarządzania terytorialnego (RJIGT), czyli niefortunna ustawa o ziemi (dekret-ustawa nr 117/2024 – dekret-ustawa nr 80/2015) została uznana za mechanizm mający na celu wywołanie efektów deflacyjnych na rynku nieruchomości poprzez budowę mieszkań przy kontrolowanych kosztach. Już przed publikacją niektórzy liderzy branży domagali się dodatkowych środków, a mianowicie 6% podatku VAT i włączenia przekształconych w tereny miejskie gruntów wiejskich do Obszaru Rewitalizacji Miejskiej lub innego specjalnego planu, który umożliwiłby dostęp do tej ulgi podatkowej, ponieważ – jak ostrzegał prezes AICCIPN, Manuel Reis Campos (Sousa & Ferreira [idealista], 2024) – tylko w ten sposób będzie można budować i sprzedawać po niższych cenach. Ta inicjatywa przekształcania gruntów wiejskich ma oczywiste ograniczenie – możliwość, że jej koszty naturalnie ulegną spirali inflacyjnej w wyniku jej odnowionej atrakcyjności (Sousa i Ferreira [idealista], 2024).

W brzmieniu preambuły dekretu-ustawy nr 117/2024 stwierdzono, że ten „specjalny reżim reklasyfikacji zapewnia również, że co najmniej 700/1000 całkowitej powierzchni zabudowy nad ziemią jest przeznaczone na budownictwo komunalne lub budownictwo mieszkaniowe o umiarkowanej wartości” , czego nie należy mylić z „innymi koncepcjami, takimi jak „kontrolowane koszty”, ponieważ ma on na celu zapewnienie dostępu klasy średniej, biorąc pod uwagę wartości średnie rynków lokalnych i krajowych oraz definiując maksymalne wartości w celu zapewnienia większej równości” . RJIGT przeszedł już nową kontrolę, przeprowadzoną na mocy ustawy nr 53-A/2025, która ustanawia kategoryzację „mieszkalnictwa komunalnego”, „przystępnego czynszu” i „mieszkalnictwa o kontrolowanych kosztach”, przy czym te dwa ostatnie pojęcia są stosowane ze szkodą dla „mieszkalnictwa o umiarkowanej wartości”. Ta nowa rzeczywistość, jak zauważyła obecna sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa, Patrícia Gonçalves Costa, ogranicza skuteczność dyplomu. Inne osobistości z branży, takie jak prezes Portugalskiego Stowarzyszenia Deweloperów i Inwestorów Nieruchomości, już wyraziły swoje niezadowolenie z tego niepowodzenia (Sousa [idealista], 2025).

Nieregularny przebieg tych aktów prawnych może sprawić, że model budownictwa mieszkaniowego przy kontrolowanych kosztach stanie się niewykonalny (Sousa [idealista], 2025). Rozporządzenie nr 69-B/2024, które wprowadza drugą zmianę do rozporządzenia nr 65/2019, stanowi, że inwestycja mieszkaniowa o kontrolowanych kosztach odpowiada co najmniej 70% jej całkowitej powierzchni brutto. Rząd uważa jednak, że możliwe jest uczynienie tej struktury „biznesowej” rentowną, przeznaczając pozostałe 30% „powiązanych zastosowań” na usługi lub handel (Sousa [idealista], 2025).

Chciałbym jednak podkreślić oczywiste, lecz całkowicie pomijane ograniczenia związane z faktem, że ceny przekształconych gruntów wiejskich nie podlegają żadnym limitom, co potęguje te same efekty inflacyjne, które zazwyczaj już występują. Co więcej, jak wskazuje prezes APPII, chociaż budownictwo mieszkaniowe o kontrolowanych kosztach korzysta już z minimalnej stawki VAT w wysokości 6%, nadal obowiązują skomplikowane procesy biurokratyczne, które uniemożliwiają dostęp do tego świadczenia, zniechęcając tym samym do inwestowania w tę opcję ze względu na obniżoną marżę zysku (Sousa [idealista], 2025).

Opisane sprzeczne okoliczności, typowe dla naszej odrębnej produkcji ustawodawczej, szczególnie na poziomie budownictwa, z pewnością mogą osłabić jedyny środek, jakim dysponujemy, aby szybko promować wysokiej jakości budownictwo mieszkaniowe, na które stać będzie portugalską klasę średnią.