Posiadanie domu jest niezwykle kosztowne, a ceny stale rosną: dlaczego?

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii nadal rosną. W drugim kwartale 2025 roku wszyscy trzej główni dostawcy danych o rynku nieruchomości – Wüest Partner, IAZI i Fahrländer Partner – odnotowali dalsze, zauważalne wzrosty. Ceny mieszkań rosną szczególnie gwałtownie. Rynek domów jednorodzinnych prezentuje zróżnicowany obraz, z wyraźnymi różnicami regionalnymi.

Trend cenowy jest najbardziej widoczny w przypadku mieszkań. Według Fahrländer Partner (FPRE), ceny w drugim kwartale były o 1,7% wyższe niż w poprzednim kwartale, a w segmencie średniej klasy nawet o 2,5%. W ujęciu rocznym FPRE odnotowuje wzrost cen o 7,1%, przy czym szczególnie duże wzrosty odnotowano w Bazylei (+9,1%), Zurychu (+7,9%) i południowej Szwajcarii (+7,7%).

Wüest Partner odnotowuje również znaczny wzrost cen mieszkań: między kwietniem a czerwcem ceny wzrosły o 1,2%, a w ujęciu rok do roku o 4,4%. Na szczególną uwagę zasługują regiony Zurychu i Szwajcarii Centralnej, ze wzrostem o 5,1%.

Najskromniejszym trendem, według danych Iazi, jest wskaźnik cen mieszkań, który w ujęciu kwartalnym wzrósł o 1,1%. W ujęciu rocznym daje to wzrost cen o 2,5%. Według Iazi jest to nieco mniej niż długoterminowa średnia wynosząca około 3% rocznie (od 1998 roku).

Wszyscy trzej dostawcy opierają swoje wyceny na rzeczywistych cenach transakcyjnych, a nie na cenach reklamowych – czyli na faktycznie zrealizowanych transakcjach sprzedaży w warunkach rynkowych. Różnice w kształtowaniu się cen wynikają z bazy danych, która różni się u poszczególnych dostawców, a także z drobnych różnic metodologicznych w obliczaniu wskaźników.

W przypadku domów jednorodzinnych sytuacja jest mniej jednolita: według Wüest Partner ceny wzrosły o 1,5% w drugim kwartale i o 5,4% rok do roku – najwięcej spośród trzech dostawców. Szczególnie silny wzrost odnotowano w Szwajcarii Centralnej (+7,5%), Szwajcarii Zachodniej (+6,1%) i kantonie Zurych (+5,8%).

Iazi odnotowuje wzrost cen domów jednorodzinnych o 0,8% w kwartale i 1,8% w skali roku. Jest to znacznie mniej niż poprzednio. FPRE odnotowuje nawet nieznaczny trend spadkowy w tej kategorii nieruchomości (-0,6% w kwartale), ale ceny są nadal o 2,5% wyższe niż w roku poprzednim.

Ponowny wzrost cen jest spowodowany kilkoma czynnikami. Według Roberta Weinerta z Wüest Partner, kluczowe znaczenie ma otoczenie finansowe: Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) obniżył swoją główną stopę procentową z 1,75% do zera w sześciu etapach od wiosny 2024 roku. „Ponieważ zmiany stóp procentowych i zakup nieruchomości często trwają kilka miesięcy, efekty te dopiero teraz znajdują odzwierciedlenie we wskaźnikach cen” – mówi Weinert.

Donato Scognamiglio z Jassy podkreśla również kwestię stóp procentowych: „Ponieważ pieniądze są prawie darmowe, posiadanie domu lub mieszkania jest po prostu tańsze niż płacenie czynszu”. Każdy, kto zaciąga dziś kredyt hipoteczny, płaci od 1 do 1,35 procent za krótkoterminowy kredyt hipoteczny Saron i od 1,35 do 2 procent za dziesięcioletni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.

Do tego dochodzi stale wysoki poziom imigracji netto – oraz aktywność budowlana, która nie nadąża za wzrostem populacji. Według Weinerta, aktywność budowlana w sektorze mieszkań własnościowych nieznacznie wzrosła w ostatnich kwartałach, ale nadal nie jest wystarczająca, aby zaspokoić popyt. Ponadto, starsze budynki często muszą zostać wyburzone przed budową nowych lokali. Zatem rzeczywisty wzrost netto liczby mieszkań jest niższy, niż sugerowałaby to zwiększona liczba pozwoleń na budowę.

Według Weinerta, rynek wynajmu mieszkań również wpływa na ceny nieruchomości: Ze względu na ograniczoną podaż mieszkań na wynajem, coraz więcej potencjalnych nabywców poszukuje alternatyw w segmencie własnościowym. „Ponadto wiele nowo wybudowanych mieszkań na wynajem znajduje się w wyższym segmencie cenowym. W takich warunkach zakup nieruchomości na własność jest często bardziej przystępny cenowo ze względu na obecnie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, nawet jeśli wymagany jest większy kapitał własny”.

Najnowsze dane wpisują się w długoterminowy trend: od ponad 25 lat ceny nieruchomości w Szwajcarii rosną niemal nieprzerwanie, w przeciwieństwie na przykład do Niemiec. Według IAZI, od 1998 roku wzrosły one ponad dwukrotnie – a w miastach takich jak Zurych, Genewa i Zug nawet trzykrotnie.

Według aktualnych danych Wüest Partner, typowy apartament o powierzchni użytkowej netto 120 metrów kwadratowych jest obecnie oferowany w Szwajcarii za średnią cenę 937 000 CHF, w kantonie Zurych za około 1,4 miliona CHF, a w Zug nawet za 1,86 miliona CHF.

To już dawno wykluczyło osoby o przeciętnych zarobkach, bez odziedziczonego majątku, z puli potencjalnych nabywców. Niemniej jednak, najwyraźniej wciąż jest wystarczająco dużo osób, które mogą sobie pozwolić na takie ceny. W przeciwnym razie ceny nie rosłyby dalej. Jednak, jak twierdzi Scognamiglio: „Stopniowo zauważalny jest efekt spowolnienia w przypadku domów jednorodzinnych – poziom cen jest w wielu miejscach bardzo wysoki, a podaż stała się raczej ograniczona. Jednak w przypadku mieszkań własnościowych ceny nadal rosną”.