Niepokoje na rynku nieruchomości: Inwestorzy podejmują kroki prawne przeciwko fuzji funduszy UBS i CS

To, co zaczęło się jako trzeźwy akt administracyjny, przeradza się w walkę o władzę na skądinąd przewidywalnym szwajcarskim rynku funduszy inwestycyjnych. Dotyczy to funduszy nieruchomości. Inwestują one w nieruchomości mieszkalne i komercyjne w całej Szwajcarii. To stabilne instrumenty inwestycyjne o solidnych stopach zwrotu i bez dramatów.

A jednak, jak wynika z badań „NZZ am Sonntag”, to właśnie ta mało spektakularna klasa aktywów wywołuje obecnie niepokój. W centrum tego zjawiska znajduje się duży bank UBS, który wraz z przejęciem Credit Suisse odziedziczył również jego fundusze nieruchomości.

UBS planuje połączenie funduszy CS z własnymi funduszami. To skomplikowane przedsięwzięcie, w które zaangażowane są rzesze prawników i ekspertów. Ostatecznym rezultatem będzie nowy gigant w szwajcarskim sektorze nieruchomości: UBS będzie zarządzać inwestycjami w nieruchomości o wartości 62 miliardów franków szwajcarskich i portfelem 72 000 mieszkań.

Entuzjazm rynku nieruchomości wobec projektu Paradeplatz jest ograniczony. Platforma branżowa Immoday ostrzega przed „ultradominującą pozycją” UBS. Opór narasta również wśród akcjonariuszy funduszy nieruchomości UBS: obawiają się oni, że ich aktywa zostaną zanieczyszczone przez fundusze CS znajdujące się w tarapatach.

Po ogłoszeniu fuzji inwestorzy zdecydowali się na podjęcie kroków prawnych przeciwko fuzji. To wyjątkowe wydarzenie w dotychczasowo powolnym świecie szwajcarskich funduszy nieruchomości.

Projekt szybko wymknął się spod kontroli UBS: w listopadzie 2024 roku bank przedstawił swoje plany. Bank planował połączyć osiem z czternastu notowanych na giełdzie funduszy nieruchomości do 2027 roku. Cel: osiągnięcie efektu skali, obniżenie kosztów i zwiększenie odporności funduszy. Kto mógłby się z tym nie zgodzić?

Jednak UBS musiał wycofać się z pierwszego planowanego kroku. Fundusz UBS Direct Residential, produkt skoncentrowany na tradycyjnych nieruchomościach mieszkaniowych w aglomeracjach Zurychu, Bazylei i Berna, miał pierwotnie być częścią fuzji – ale UBS niespodziewanie wykluczył go z fuzji.

Najwyraźniej wpływowi inwestorzy wywierali presję za kulisami i przekonali zarząd do utrzymania niezależności funduszu. Gdy tylko sprawa została rozwiązana, cena akcji tego popularnego funduszu osiągnęła rekordowy poziom (patrz wykres poniżej).

Kolejny cios dla banku nadszedł pod koniec czerwca 2025 roku: UBS chciał połączyć trzy fundusze koncentrujące się na bardzo różnych rodzajach nieruchomości – UBS Living Plus, UBS Hospitality i UBS Residentia. To, co UBS przedstawiał jako wzmocnienie „dywersyfikacji i odporności” funduszy, doprowadziło do eskalacji.

Fuzje funduszy nieruchomości są rzadkie – a sprzeciwy wobec nich są jeszcze bardziej bezprecedensowe. To pierwszy raz, kiedy większość ekspertów słyszy o inwestorach formalnie zgłaszających sprzeciw do FINMA. Fuzja tych trzech funduszy jest od tamtej pory blokowana.

Chociaż UBS podkreśla, że inwestorzy zgłaszający sprzeciw reprezentują jedynie 0,1% zainwestowanego kapitału, szkody wizerunkowe są znaczne. Eksperci branżowi spodziewają się opóźnienia wynoszącego co najmniej trzy do sześciu miesięcy. Co gorsza, fundusze, których dotyczy sprzeciw, są uznawane za „kulawe ducks”. Do czasu uzyskania wyjaśnień regulacyjnych, zarządzający funduszami nie będą dokonywać żadnych zakupów ani sprzedaży.

Duża fuzja, początkowo zapowiadana jako projekt na rzecz efektywności, przerodziła się w trzymający w napięciu spór. Wielu inwestorów jest zirytowanych. Jednym z nich jest Reto M. (nazwisko zastrzeżone dla redakcji).

Reto M. jest emerytem i weteranem zarządzania aktywami. Przez dekady zarządzał funduszami klientów instytucjonalnych jako pracownik innego dużego banku; dziś zarządza własnymi oszczędnościami emerytalnymi. Jest zły z powodu działań UBS: zainwestował w solidny fundusz nieruchomości z nieruchomościami mieszkalnymi – a teraz jest on siłą łączony z dwoma gorszymi produktami. Dziennik „NZZ am Sonntag” uzyskał szczegóły jego sprawy.

Reto M. jest szczególnie zaniepokojony faktem, że fundusze o zupełnie innej specjalizacji – na przykład hotele, instytucje edukacyjne czy domy spokojnej starości – są łączone z konserwatywnymi funduszami mieszkaniowymi. Jest to sprzeczne z wymogami prawnymi dotyczącymi takich fuzji – prawo zezwala na łączenie tylko funduszy o tej samej strategii inwestycyjnej.

Reakcja rynku akcji na ogłoszenie fuzji była szczególnie gorzka dla Reto M. Jego fundusz, wcześniej uważany za atrakcyjną inwestycję, nagle znalazł się pod presją. Jednocześnie ceny funduszy zagrożonych, które miały zostać objęte fuzją, gwałtownie wzrosły. Powód: ceny funduszy, które miały zostać połączone, najwyraźniej musiały się wyrównać.

Ekspert inwestycyjny skierował swoje zastrzeżenia do FINMA. W odpowiedzi FINMA zapewniła, że zapewni legalność działań UBS – nic więcej. Aby uniknąć dalszych kłopotów i kosztów, postanowił nie wszczynać postępowania sądowego.

Ekonomista zajmujący się nieruchomościami w Zurychu, Andreas Loepfe, uważa, że sprzeciw posiadaczy funduszy wobec fuzji jest zrozumiały: „Około połowa przejętych funduszy CS od lat osiągała gorsze wyniki”. Choć upadły bank przyciągał uwagę swoją kreatywnością i siłą marketingową, jego produkty rozczarowały giełdę.

Lista funduszy problemowych jest długa – a większość z nich pochodzi z Credit Suisse. Fundusz CS, skoncentrowany na międzynarodowych biurowcach i nieruchomościach komercyjnych, był szczególnie problematyczny. Jego wyniki przez lata pozostawały rozczarowujące. Ledwo UBS przejął stery, gdy nagle pociągnął za spust: fundusz został zlikwidowany. Jednak prawdopodobnie upłyną lata, zanim nieruchomości zostaną sprzedane, a inwestorzy otrzymają wypłatę.

Inny przykład: dawny Swissôtel w Zurychu Oerlikon, którego budynek od dawna należy do funduszu CS Hospitality. Po bankructwie hotelu w 2020 roku funduszowi pozostała opuszczona nieruchomość bez przyszłości. Fundusz remontuje obecnie hotel za 120 milionów CHF. Obecnie jest on przekształcany w kompleks mieszkaniowy „Oerlikon One”, oferujący mini-lofty i drogie, małe apartamenty. To kosztowny projekt renowacyjny o niepewnym wyniku.

Kolejnym kluczowym problemem dla inwestorów jest ogromna skala działalności UBS w sektorze funduszy nieruchomości. Według Rolanda Vögele, prezesa firmy konsultingowej MV Invest, inwestorom coraz trudniej jest dywersyfikować swoje aktywa, inwestując w wielu operatorów funduszy. Ci, którzy obecnie inwestują pasywnie i indeksowo w szwajcarskie fundusze nieruchomości, nie mogą uniknąć UBS, mówi Vögele. Na przykład indeks SXI Real Estate Broad Index w 50 procentach składa się z funduszy UBS. Bank ma również „zbyt dużą dominującą pozycję” w badaniach i analizach.

Zapytany o krytykę ze strony inwestorów i ekspertów, UBS odmówił odpowiedzi na poszczególne pytania – powtarzając niemal dosłownie zdanie z poprzedniego komunikatu prasowego: „Jesteśmy przekonani, że połączenie funduszy o podobnych strategiach inwestycyjnych wzmocni dywersyfikację i odporność poszczególnych funduszy, koncentrując się na długoterminowych potrzebach inwestorów”. Bank oświadcza również, że planowane fuzje nie będą wiązać się z żadnymi kosztami dla inwestorów. Bank odmówił dalszego komentarza.

Mimo że brak informacji powoduje jeszcze większą niepewność, Szwajcarski Urząd Nadzoru Rynku Finansowego (FINMA) również odmawia udostępniania informacji: „Z zasady nie komentujemy szczegółów naszych działań nadzorczych ani poszczególnych przypadków” – mówi rzeczniczka FINMA.