Nu en voor altijd - Wonen

Er is (weer) een geboorte aangekondigd, van een Europees programma voor woningbouwpromotie. Zoals gebruikelijk belooft het een pijnloze en snelle bevalling te worden, een mooie tijd zoals ze hier zeggen. Zoals altijd is de eenheid een miljoen, of meerdere, vele. Ieder denkt op zijn eigen manier na over hoe hij een deel van dit hemelse manna kan bemachtigen. Zoals we weten, worden problemen niet (alleen) met geld opgelost; kijk maar naar de gezondheidszorg, waar mensen meer uitgeven en minder hebben. Een idee is belangrijk, een bepaald idee zoals De Gaulle zou zeggen over huisvesting, of beter gezegd, een juist idee.

Mensen hebben morgen huisvesting nodig. Een openbaar "programma" garandeert ons huisvesting over 4 tot 7 jaar (één jaar om te beslissen waar, nog een jaar om de projecten te ontwikkelen, nog een jaar voor de openbare aanbesteding van de bouw en nog een jaar voor de bouw zelf, met andere woorden, 4 jaar in een optimistisch perspectief. Het is belangrijk om niet te haasten, overhaaste bitches, zeggen ze, baren blinde kinderen. In dit geval is dit wat er gebeurt met projecten wanneer ze "overhaast" en met slecht doordachte programma's worden uitgevoerd. Bovendien, als de locatie archeologisch onderzoek moet ondergaan, kunnen we nog een jaar rekenen, als een aannemer of ontwerper in de haast een bevelschrift indient, moeten we misschien ook nog een paar jaar rekenen. Maar, ervan uitgaande dat de staat alleen zijn eigen grond en gebouwen zal gebruiken, hoeveel woningen zal hij dan in die tijd kunnen bouwen? En voor wie zullen die zijn?

Ik zeg dat er mensen (velen) zijn die morgen, of zelfs gisteren, een huis nodig hebben. Maar ik weet het niet, en erger nog, de staat weet het ook niet, wie ze zijn, hoeveel er zijn, waar ze willen wonen, wat de gezinsgrootte is, hun inkomen, hun culturele achtergrond, hun leeftijdsgroep en hun werkstatus. Zonder deze basisgegevens is het niet mogelijk om een ​​woonbeleid te ontwikkelen. Er staan ​​veel huizen leeg in Beira-Bbaixa, of in Alto Alentejo, maar daar is geen vraag.

Het is onrealistisch om woonbeleid uitsluitend vanuit de publieke hoek te bekijken. Het is belangrijk om alle potentiële "spelers" te betrekken. De "private" spelers, klein en groot, liefdadigheidsinstellingen en vergelijkbare organisaties. Voor iedereen moet de winstgevendheid van de onderneming gegarandeerd zijn, zonder dogma's.

AL's waren in hun ontstaan ​​niet bedoeld om huizen van de huurmarkt te halen. AL's waren in feite verantwoordelijk voor het herstel van de stadscentra, de 'historische buurten', met investeringen die met traditionele huurwoningen nooit rendabel zouden zijn.

Ik begrijp uit deze regels dat ik mij alleen richt op het probleem van (het gebrek aan) huurwoningen, omdat er een andere logica is voor de reactie op koopwoningen en ik geloof niet dat het zinvol is dat de staat zich op de vastgoedmarkt voor verkoop begeeft.

Ik zou kunnen zeggen dat ik niet weet of de gevraagde huren hoog zijn, maar ik weet wel dat een groot deel van de bevolking ze niet kan betalen. In een ander artikel betoogde ik dat de huur niet hoger mag zijn dan 20% van het netto-inkomen van de huurders. Dit bedrag kan stijgen naarmate de inkomensklasse van de huurders stijgt.

Het aandeel kandidaten met een lager inkomen zou gedekt moeten worden door de staat, door huurwoningen die door lokale overheden worden gebouwd of door fondsen die hiervoor zijn ontwikkeld. Ook zonder dogma's, met zuinigere bouwoplossingen, met meer spartaanse ruimtes en afwerkingen. De fondsen zijn niet elastisch; alle factoren die besparingen mogelijk maken, zijn welkom.

Voor een gemiddeld inkomen moet de investering interessant zijn. De investering is interessant bij een rendement tussen 4 en 8%. Onder de 4% is het momenteel niet rendabel, boven de 8% beginnen we de speculatieve sector te betreden. Binnen dit bereik moeten belastingvoordelen worden overwogen, van btw op de uitvoering tot IRS- of IRC-tarieven.

Maar het is ook belangrijk om ervoor te zorgen dat het "product" de minimale kwaliteit heeft, waarvoor in Europese landen al geoptimaliseerde matrixen bestaan, waarbij punten worden toegekend op basis van verschillende kenmerken (leeftijd, oppervlakte, aanwezigheid van een lift, badkamer en uitgeruste keuken, energielabel en, ik zou eraan toe willen voegen, locatie). Indicatoren, indicatoren, zijn nodig.

Stel je voor dat een woning met een goede kredietwaardigheid op de markt wordt gebracht binnen het bereik van 4-8%, dan zou er op de lange termijn een belastingvoordeel moeten zijn – laten we zeggen een huurprijs van € 1.000, om het te vereenvoudigen, met een tarief van 20%, oftewel € 2.400 aan jaarlijkse belasting voor de staatskas. Om een ​​huis van 100 m² te bouwen, zou het... 83 jaar aan belastingen kosten. Met andere woorden, de staat (en wij allemaal) profiteren alleen maar van de deelname van private partijen aan het proces. Bovendien genereert een woning, alleen al door te bestaan, naast de IMI, talloze indirecte inkomsten voor de staatskas.

Met de instabiliteit die de nieuwe norm is geworden, de oorlogen in Europa en het Midden-Oosten, en de verplaatsing van besluitvormingscentra buiten Europa, zoeken markten naar een veilige plek om hun geld te stallen, al is het maar tijdelijk. Dit kapitaal kan worden aangewend voor investeringen in dit gebied, zolang de basisveiligheidsregels worden nageleefd. Als de huurovereenkomst wordt verbroken, zal de uitzetting snel plaatsvinden, zullen er een aantal jaren geen wetswijzigingen plaatsvinden en zal er geen vervolging plaatsvinden.

Overheidsaanbestedingen zijn complex en traag, te traag om in te spelen op urgente behoeften zoals deze. Opnieuw is het dringend noodzakelijk om indicatoren te definiëren. Zo is het aanbesteden van een project, voor uitvoering, voor 3% van de bouwwaarde een goede deal. Ook het aanbesteden van de bouw van woningen voor minder dan € 1.500/m² is een goede deal. Deze indicatoren zijn belangrijker dan alle complexe multifactorformules die in de Codex Overheidsaanbestedingen zijn vastgelegd.