Explosieve fusieplannen: UBS zet vastgoedbeleggers tegen zichzelf op

Na de overname van de fondsen van Credit Suisse door UBS Fund Management is de eerste van een reeks geplande fusies van vastgoedfondsen mislukt. Beleggers zijn van mening dat hun belangen zijn geschaad en hebben formeel bezwaar aangetekend. Deze zaak is ongekend in een marktsegment dat overigens als voorspelbaar en stabiel wordt beschouwd. De krant "NZZ am Sonntag" heeft de zaak openbaar gemaakt.

UBS is van plan om wat sommige beleggers als een taboedoorbrekende stap beschouwen, succesvolle, duidelijk gepositioneerde fondsen samen te voegen met problematische producten. De zaak ligt nu bij de Zwitserse toezichthouder op de financiële markten (FINMA).

Waar gaat het juridische geschil over? UBS was van plan om drie van zijn Zwitserse vastgoedfondsen – Living Plus, Hospitality en Residentia – per 30 juni 2025 samen te voegen. Het resulterende fonds blijft Living Plus heten en zal zich richten op alternatieve woonvormen zoals seniorencomplexen, micro-appartementen en studentenhuisvesting.

De oorzaak van het conflict zijn de zorgen van beleggers in het Living Plus-fonds. Zij vrezen dat hun succesvolle beleggingsvehikel door de fusie met twee problematische fondsen zal "verwateren" – en daarmee aan profiel, stabiliteit en waarde zal inboeten.

Het geval van Franz M. (naam bekend bij de redactie) illustreert de reden achter deze zorgen: het Living Plus fonds leek hem precies de juiste keuze: Zwitsers residentieel vastgoed, solide waardegroei, een veilige haven in onzekere tijden.

Toen las hij in de pers over de geplande fusie – en daarmee het vooruitzicht op een geheel nieuwe strategie.

Zelfs vanuit economisch perspectief zou de fusie voor de investeerder weinig zinvol zijn geweest: zijn fonds was op de beurs 30 procent hoger gewaardeerd dan de andere twee. Dit weerspiegelde de sterk wisselende kwaliteit van de aanwezige panden.

Het Hospitality-fonds belegt in hotels, onderwijsinstellingen en specialistische panden – risicovolle investeringen die niets te maken hebben met de oorspronkelijke focus. Franz M. ziet ook een probleem met het Residentia-fonds, dat vrijwel uitsluitend in Ticino investeert: hoge leegstand, zwakke groei en geen vooruitzichten.

Hij bekritiseert de fusie als een poging om hem twee slecht gefinancierde fondsen op te dringen. Belangrijke beslissingen zijn moeilijk te begrijpen. Sterker nog, een ander woningfonds, UBS' Direct Residential, werd uit het fusiepakket geschrapt, in strijd met de oorspronkelijke plannen – vermoedelijk onder druk van belangrijke UBS-investeerders, vermoedt Franz M.

Dit specifieke fonds zou echter, vanwege zijn beleggingsbeleid en risicoprofiel, veel beter hebben gepast dan de voorgestelde partners. Vrijwel geen enkele investeerder zou tegen de fusie van deze vehikels zijn geweest, legt hij uit. Hij heeft dit afgelopen najaar al aan FINMA gemeld.

Voor Franz M. lijkt de hele manoeuvre ondoorzichtig en onwaarschijnlijk. UBS schrijft dat het de fusieplannen voor de komende drie jaar heeft aangekondigd "om beleggers transparantie en zekerheid te bieden."

Een andere investeerder die zich heeft uitgesproken is Christian F. Met nuchtere cijfers laat hij zien waarom de fusie een risico kan vormen voor investeerders in Living Plus.

Living Plus ontwikkelt zich gestaag, terwijl Hospitality en Residentia kampen met hogere leegstand, lagere crisisbestendigheid en zwakkere prestaties.

Maar het gaat niet alleen om strategieën; het gaat ook om juridische toelaatbaarheid. Volgens de verordening op de Wet Collectieve Beleggingsinstellingen mogen alleen fondsen met hetzelfde beleggingsbeleid en risicoprofiel worden samengevoegd – gelijkenis is niet voldoende. Critici zoals Christian F. zien juist dit als het probleem: bij de drie fondsen is dit niet het geval.

Volgens Christian F. spreken de cijfers voor zich: door de fusie zouden de risico's niet kleiner, maar juist groter worden.

Wat bedoelt hij daarmee? Een belangrijke maatstaf hierbij is de zogenaamde intrinsieke waarde van de fondsbeleggingen, de intrinsieke waarde (NAV). Terwijl beleggers in Living Plus een zeer positief rendement behaalden, faalden de anderen volledig. De Hospitality-portefeuille was de afgelopen zes jaar aanzienlijk negatief met -18 procent, wat de kwetsbaarheid van deze portefeuille aantoont (zie onderstaande grafiek).

Ook de vastgoedwaarden van Residentia daalden (-6 procent). Vanuit beleggersperspectief is dit alleen al een bewijs dat er geen sprake kan zijn van een consistent beleggingsbeleid en risicoprofiel.

Verschillende fondsbeheerders en experts die eerdere fusies hebben begeleid, vertelden de "NZZ am Sonntag" dat zelfs kleinere fusies met enorme obstakels te kampen hebben – de regelgeving en de goedkeuring van alle investeerders alleen al zijn vrijwel onmogelijk te verenigen. Dit maakt het des te verrassender dat FINMA aanvankelijk groen licht gaf. Na de bezwaren gaat het proces nu een nieuwe fase in – met een openstaande uitkomst.

"Bij zo'n bankfusie wil men het vermogen onder eigen beheer zoveel mogelijk onder eigen vlag houden", zegt Andreas Loepfe, vastgoedeconoom in Zürich. Maar dit is een evenwichtsoefening – tussen het veiligstellen van investeringsvolume en het risico investeerders te vervreemden met dubieuze fusies. Deze evenwichtsoefening is kenmerkend voor de sector. Alles wat niet goed ontvangen is door investeerders, probeert men te redden – desnoods door middel van fusies.

Noch FINMA, noch UBS wil commentaar geven op specifieke vragen, verwijzend naar de lopende procedures. De grote bank houdt vast aan haar plannen en schrijft: "Wij zijn ervan overtuigd dat het samenvoegen van fondsen met vergelijkbare beleggingsstrategieën de diversificatie en veerkracht van de respectievelijke fondsen zal versterken, met een focus op de behoeften van beleggers op de lange termijn."

Een artikel uit de « NZZ am Sonntag »