I mutui faranno uscire i russi dall'ombra e li faranno pagare le tasse
Mutui per l'élite: la Banca centrale ha imposto nuove restrizioni all'erogazione di prestiti. Chi potrà acquistare un appartamento adesso?
La Banca di Russia ha a cuore i cittadini e fa tutto il possibile per evitare che le persone finiscano nei debiti fino al collo. Il 1° aprile 2025, l'autorità di regolamentazione ha ricevuto il diritto di stabilire restrizioni dirette all'erogazione di prestiti ipotecari a persone con un elevato indebitamento. Tali restrizioni (limiti macroprudenziali) sono state stabilite e entreranno in vigore a partire dal terzo trimestre del 2025, ovvero dal 1° luglio.
I problemi più grandi li affronteranno le persone il cui acconto su un mutuo non supera il 20% e il cui rapporto tra debito e reddito (DBR), ovvero il rapporto tra le rate mensili di tutti i prestiti e il reddito, è superiore al 50%. La quota di tali clienti, secondo le regole della Banca Centrale, non dovrebbe superare il 2% nel terzo trimestre del 2025.
Coloro le cui rate mensili di tutti i prestiti superano il 50% del loro reddito non potranno accendere un mutuo. Foto: 1MI
Immagina: hai uno stipendio di 130 mila rubli, il che non è male per la provincia, hai avuto un figlio e ora vuoi comprare un appartamento di tua proprietà per 7,5 milioni di rubli. Per fare ciò, prendi il massimo possibile di sei milioni di rubli di un mutuo familiare al 6% annuo e aggiungi altri 1,5 milioni di rubli dai tuoi fondi (il 20% del costo dell'appartamento). E per non impantanarsi nella schiavitù del credito, si prevede di accendere un mutuo per dieci anni: la rata in eccesso per questo periodo ammonterà a 2 milioni di rubli.
Le nuove regole della Banca centrale potrebbero portare a un aumento dei pagamenti in eccesso sugli interessi sui mutui. Foto: 1MI
Tuttavia, in questo caso, la banca rifiuterà quasi sicuramente di concederti un mutuo, perché la rata mensile sarà di 66,6 mila rubli, ovvero più della metà del tuo reddito!
Per ridurre la rata mensile, dovrai estendere la durata del mutuo. Se lo si sottoscrive per 15 anni, la rata mensile scenderà a 50,6 mila rubli. Ciò non contraddice più le regole della Banca centrale. Allo stesso tempo, dovrai aumentare almeno leggermente il pagamento iniziale in modo che superi la soglia del 20%.
Ciò si traduce in una situazione paradossale: è impossibile pagare in eccesso 2 milioni di rubli in dieci anni: è pericoloso, ma pagare in eccesso 3,1 milioni di rubli in 15 anni è, dal punto di vista dell'autorità di regolamentazione, normale.
Ora anche a chi ha uno stipendio elevato potrebbe essere negato il mutuo. Foto: 1MI
Importante! L'entità del tuo reddito non ha importanza. Se guadagni 500 mila rubli, di cui 251 mila rubli vuoi spendere per estinguere il mutuo e vivere comodamente con i restanti 249 mila rubli, la banca si rifiuterà comunque di concederti un prestito. A loro interessa solo il rapporto tra pagamenti e reddito, non la cifra specifica con cui puoi vivere.
Quando decide se concedere un mutuo, la banca considera innanzitutto non il reddito, ma l'onere del debito. Foto: 1MI
La quota dei prestiti, se il pagamento iniziale è inferiore al 20% e il DTI è inferiore al 50%, e se il pagamento iniziale è superiore al 20% e il DTI è superiore all'80%, non deve superare il 5%. Cioè, di fatto, anche tali emissioni sono proibite.
Tuttavia, da diversi giorni la Banca Centrale sta lottando con ogni mezzo possibile contro l'erogazione di prestiti, compresi i mutui, il tutto in nome della lotta all'inflazione. Anche oggi ottenere un mutuo non è un compito banale.
Quasi la metà delle richieste di mutuo vengono respinte dalle banche. Foto: 1MI
Secondo il National Bureau of Credit Histories, nel febbraio 2025 le banche hanno respinto il 56,2% delle domande di mutuo. E questa cifra è in crescita: a gennaio il 55,4% dei clienti è stato respinto, a dicembre 2024 il 49,9%.
Innanzitutto, le persone con un elevato debito hanno iniziato a ricevere rifiuti. Se nel terzo trimestre del 2023 il 47% dei mutuatari ha speso più dell'80% del proprio reddito per i rimborsi, nel primo trimestre del 2025 ne è rimasto solo il 6%.
Un elevato indebitamento pone fine al mutuo. Foto: 1MI
L’azione della Banca centrale ha portato a questi risultati: l’autorità di regolamentazione ha stabilito dei sovrapprezzi per i clienti con un rischio elevato di ritardi nei pagamenti: per le banche semplicemente non è redditizio erogare loro mutui.
In precedenza, tuttavia, le banche potevano compensare i costi aggiuntivi derivanti dalla creazione delle riserve con commissioni aggiuntive. In entrambi i casi, una persona con un elevato debito aveva la possibilità di ottenere un mutuo. Dal 1° luglio 2025 non esisterà più.
La Banca centrale ha inasprito i controlli sulle banche: concedere mutui a clienti con un rischio elevato di ritardi nei pagamenti è ormai estremamente poco redditizio. Foto: 1MI
È una buona cosa preoccuparsi della salute finanziaria dei cittadini poco accorti. Ma una restrizione così rigida all'emissione di mutui non tiene conto di un fatto: in Russia, una larga parte della popolazione è ancora impiegata nel settore informale dell'economia. In parole povere, coloro che ricevono gli stipendi in busta o nascondono i loro redditi, essendo imprenditori. Ci sono soldi, ma nessun certificato per la banca.
Uno stipendio fisso elimina le possibilità di ottenere un mutuo. Foto: 1MI
Il Ministero del Lavoro stima che il numero di questi immigrati clandestini sia di 6,5 milioni, mentre secondo Rosstat sono 15,8 milioni i russi, ovvero il 21,3% della popolazione occupata, che nascondono il proprio reddito. Si tratta del valore più alto dal 2016. E tutte queste persone rischiano di rimanere senza accesso a un mutuo.
Le autorità vogliono utilizzare i mutui per combattere il reddito ombra. Foto: 1MI
Tuttavia, tali decisioni della Banca Centrale sono in linea con la nuova politica delle autorità volta a legalizzare i lavoratori dipendenti. Il Ministero del Lavoro ha già elaborato un piano di misure per contrastare il lavoro nero in Russia per il periodo 2025-2027.
Un mutuo può essere un potente incentivo: se vuoi un appartamento, mostra tutti i tuoi redditi. Ma ci vorrà del tempo per trasformare l'intera economia, e le nuove restrizioni entreranno in vigore il 1° luglio 2025. Mancano due mesi all'ora X.
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