Controllo degli affitti, una falsa soluzione

Per affrontare il problema della scarsità di alloggi e degli elevati prezzi delle abitazioni nelle società occidentali con democrazia politica e un'economia più o meno liberalizzata, l'azione dello Stato si basa su quattro principali linee di politica pubblica: l'offerta pubblica di alloggi, i sussidi per l'acquisto e l'affitto, la tassazione su costruzioni e transazioni e la regolamentazione, che spazia dalle normative urbanistiche e di concessione di licenze all'intervento amministrativo sul mercato.

Tutte queste questioni sono complesse e meritano una discussione a cui ho cercato di contribuire in queste pagine. Attualmente, dato l'aggravarsi della crisi immobiliare, alcuni invocano la necessità di una regolamentazione amministrativa degli affitti per renderli accessibili alla maggioranza della popolazione. Questa idea, che sembra una soluzione semplice al problema, è, a mio avviso, una delle peggiori opzioni di politica pubblica, con conseguenze che cercherò di evidenziare più avanti.

Vorrei solo sottolineare brevemente le prime tre linee politiche, che includono molte delle “soluzioni impossibili” di cui ho parlato in precedenza qui e qui .

L'offerta di edilizia residenziale pubblica sarebbe certamente una delle chiavi del problema. Anche per chi, come me, difende una prospettiva liberale, è innegabile che lo Stato, in quanto principale – se non il maggiore – proprietario immobiliare del Paese, abbia non solo responsabilità, ma anche risorse che, strategicamente mobilitate, potrebbero influenzare positivamente il mercato. Un'offerta significativa di edilizia residenziale pubblica – basata su un modello di partnership con soggetti privati – focalizzata sulla locazione, a costi contenuti e rivolta alla classe media, avrebbe un significativo effetto di riequilibrio dei prezzi. Inoltre, esiste la possibilità di destinare fondi comunitari a queste operazioni.

È nota la bassissima percentuale di edilizia popolare in Portogallo rispetto agli altri paesi europei, caratterizzata da una storia di cattiva gestione e, sostanzialmente, destinata a fasce di popolazione altamente dipendenti.

In una società impoverita come la nostra e confrontata ai fallimenti del mercato, i sussidi – all’acquisto e soprattutto all’affitto – applicati in modo limitato, possono essere considerati efficaci e socialmente equi, se indirizzati solo a chi ne ha realmente bisogno, in particolare alle giovani famiglie.

Ma i sussidi comportano dei rischi. Si diffusero negli anni '80, attraverso i sussidi ai tassi di interesse, per incoraggiare un'intera generazione di persone che non riuscivano a trovare un alloggio nell'inesistente mercato degli affitti ad acquistare nuove abitazioni. Il risultato a lungo termine non fu solo un modello abitativo insostenibile, ma anche una grave crisi di bilancio. Più di recente, i sussidi, insieme ai tassi di interesse più bassi sui prestiti, hanno contribuito all'aumento dei prezzi delle case, alimentando la domanda a fronte di un'offerta molto limitata.

Una tassa immobiliare meno onerosa sta ora muovendo i primi passi, dopo essere stata a lungo inserita nel menu degli incentivi per la riqualificazione urbana. I risultati non si vedono ancora sul lato dell'offerta, e alcuni – me compreso – sostengono che andrebbe spinta ben oltre, con un vero e proprio shock fiscale che impatterebbe sull'intero ciclo di produzione e transazione immobiliare.

Gli operatori del settore sottolineano che le tasse rappresenteranno quasi il 40% del prezzo finale di costruzione, evidenziandone la potenziale portata e i potenziali impatti. Tuttavia, la riluttanza di uno Stato dipendente dalle tasse a perdere entrate fiscali ha impedito azioni coraggiose in questo settore.

Infine, la regolamentazione, che, a differenza delle precedenti, non implica investimenti pubblici né perdite di gettito fiscale ed è quindi stata la linea d'azione preferita dai governi, sia di sinistra che di destra. Dopotutto, legiferare per affrontare i problemi e creare oneri per i singoli cittadini è una delle nostre aree di competenza.

Riconosco che un minimo di regolamentazione è necessario per il funzionamento delle società civili. Innegabilmente, la regolamentazione in Portogallo ha ampi margini di semplificazione e maggiore efficacia, in particolare per quanto riguarda le norme tecniche che disciplinano l'edilizia, le norme urbanistiche e l'intero processo amministrativo che porta al rilascio delle licenze edilizie.

Ma è un altro aspetto della regolamentazione, ovvero la tentazione di condizionare amministrativamente il valore degli affitti delle abitazioni, su cui voglio soffermarmi ora.

Dopo il 1974, il mercato degli affitti residenziali è diventato meno significativo in Portogallo rispetto al nostro contesto geopolitico. Questa lacuna è un aspetto centrale dell'attuale problema abitativo e dovrebbe pertanto essere considerata prioritaria nelle politiche pubbliche. Cito il 1974 perché lo sconvolgimento politico, sociale ed economico del PREC ha messo in luce ed esacerbato le disfunzioni esistenti nel mercato degli affitti e ha quasi completamente disperso gli investimenti privati in questo settore.

In realtà, il problema deriva da oltre un secolo di successive variazioni del cosiddetto regime di locazione urbana "vincolante", entrato in vigore nel 1910. Questo regime è caratterizzato da un'eccessiva tutela degli interessi degli inquilini, da canoni condizionati e da proroghe automatiche dei contratti di locazione, penalizzando così i proprietari e limitandone gravemente l'autonomia. In altre parole, i proprietari hanno a lungo svolto, a proprie spese, un ruolo di sostegno sociale generalizzato, sussidiando gli inquilini – un ruolo che non avrebbero dovuto svolgere.

Nei 50 anni di democrazia, sono stati compiuti diversi tentativi di districare i nodi di questo regime, tentando di avvicinarlo al mercato senza causare grandi sconvolgimenti sociali. Questi tentativi di liberalizzazione provenivano, date le condizioni politiche disponibili, dal centro-destra. A sinistra, il carattere vincolante della locazione continua a essere visto favorevolmente, attribuendole meriti di giustizia sociale, in quanto realizza un diritto astratto, promuove la ridistribuzione della ricchezza e protegge le popolazioni locali dall'espulsione. Tutto ciò è ancorato allo storico odio della sinistra per la proprietà e il mercato.

I risultati scarsi e le revisioni incoerenti del sistema di locazione urbana continuano a spingere le famiglie all'acquisto, poiché l'onere finanziario dell'acquisto è in genere inferiore al pagamento dell'affitto. Questo, a sua volta, riduce ulteriormente il settore degli affitti.

Pertanto, la ragione principale dell'aumento degli affitti – e, naturalmente, anche dell'aumento dei prezzi di vendita, ma non è questo il punto – è la scarsità di offerta. C'è uno squilibrio tra la pressione della domanda immobiliare e la disponibilità di immobili in affitto sul mercato. Questo, oltre a portare a un aumento naturale dei prezzi di mercato, ha anche effetti più perversi, come la speculazione e il commercio parassitario sugli immobili disponibili.

Ma uno sguardo più attento porta a individuare segmenti in cui questo squilibrio è molto marcato (abitazioni accessibili alle classi medie e basse) e altri in cui il mercato, pur in piena espansione, funziona in modo più dinamico ed efficiente (abitazioni destinate alle classi abbienti, compresi gli stranieri).

Ciò deriva dalla mancanza di interesse degli sviluppatori per i segmenti di mercato di fascia bassa e media, principalmente per due motivi facilmente identificabili: l'impossibilità di ottenere rendimenti interessanti, dati i costi associati alla costruzione (terreno, materiali, manodopera, conformità normativa, procedure amministrative e imposte), e il maggiore rischio di insolvenza degli inquilini, un rischio aggravato dalla lentezza del sistema giudiziario. A queste due ragioni si potrebbe aggiungere l'incertezza del contesto politico e del quadro legislativo, sebbene tale incertezza sia diffusa in tutto il mercato.

Naturalmente, ci sono altre ragioni per l'aumento degli affitti, soprattutto nelle grandi città. La notorietà della zona, l'attività economica che vi si svolge, l'arrivo di nuovi residenti più abbienti, la percezione del valore, il mercato immobiliare come bene rifugio, tra gli altri, sono tutti fattori virtuosi che stimolano la domanda e contribuiscono a spiegare l'aumento dei prezzi.

Considerato ciò, la regolamentazione amministrativa degli affitti è una soluzione per immettere più case sul mercato degli affitti? Mi sembra chiaro che non lo sia. Tuttavia, mi interessa evidenziare le conseguenze economiche, sociali e urbane osservabili di questa forma di regolamentazione.

L'esperienza portoghese dimostra chiaramente come il controllo degli affitti sia un meccanismo per distruggere valore, esemplificando la famosa espressione di Lindbeck: "Il controllo degli affitti sembra essere la tecnica più efficiente attualmente conosciuta per distruggere una città, esclusi i bombardamenti".

In una società libera, il condizionamento compromette il mercato degli affitti e scoraggia gli investimenti, limitando le azioni degli agenti e le loro aspettative di redditività. L'imposizione di prezzi amministrativi inferiori al valore di mercato favorisce di per sé la scarsità, con conseguente aumento della domanda a fronte di una ridotta offerta di alloggi disponibili.

La naturale riluttanza a mettere sul mercato case a prezzi considerati bassi e che non remunerano adeguatamente l'investimento nella produzione immobiliare porta anche alla permanenza delle abitazioni e all'informalità, con il mercato parallelo e altri espedienti che sfruttano la scarsità dell'offerta.

Il condizionamento dei prezzi svaluta e degrada il patrimonio edilizio, decapitalizza i proprietari e deprezza il valore delle abitazioni, riducendo la qualità della costruzione e della manutenzione. Riducendo gli incentivi alla manutenzione, o rendendola inaccessibile a causa della mancanza di risorse, gli edifici si deteriorano in condizioni estreme e sono condannati a un mercato marginale, innescando la cosiddetta "spirale dell'insolvenza".

Dal punto di vista sociale, il condizionamento promuove l'ingiustizia, poiché equipara inquilini poveri e ricchi. Se sussidiare i poveri è necessario, date le riserve che ho espresso in precedenza su questa linea di politica pubblica, l'intera comunità (ovvero lo Stato) dovrebbe sostenerne l'onere, non pochi proprietari. Analogamente, la distribuzione spaziale della scarsità porta a un altro tipo di ingiustizia: mentre alcuni inquilini beneficiano di affitti più bassi in posizioni comode, altri dovranno trasferirsi o addirittura trovare un alloggio impossibile.

La mobilità della popolazione è la libertà di fare scelte di vita, ed è influenzata dalla mancanza di alloggi in affitto e dalla scarsità di case vuote. Limitare la mobilità influisce sull'occupazione, aggrava il pendolarismo e vincola le persone agli alloggi a basso affitto che sono riuscite a ottenere o le spinge ad acquistarli, il che influisce anche sul loro futuro. Gli anziani rimarranno in case grandi di cui non hanno più bisogno per beneficiare di affitti bassi, oppure subaffitteranno informalmente per generare reddito, all'insaputa dei proprietari.

In termini di dinamiche urbane, queste problematiche trascendono la crisi abitativa. La disfunzionalità del mercato degli affitti è la causa principale dello spopolamento e della desertificazione funzionale nelle aree centrali delle nostre città. Ciò ha creato un vuoto immenso che ha compromesso la resilienza del sistema urbano e ha portato a un'occupazione preponderante da parte di fattori esogeni.

Naturalmente, gli aspetti negativi evidenziati sono effetti perversi, non voluti dall'istituzione benintenzionata del controllo degli affitti. Ma, come ha giustamente affermato Milton Friedman, le politiche pubbliche si giudicano in base ai risultati, non alle intenzioni.