Acquistare e affittare una casa è ancora un lusso per molte famiglie

Il Portogallo sta attraversando una delle più grandi crisi immobiliari della sua storia recente. I prezzi delle case e gli affitti stanno aumentando a un ritmo incontrollato , trasformando il sogno di possedere una casa in un incubo per migliaia di famiglie portoghesi. La combinazione esplosiva di prezzi in aumento, redditi che non riescono a tenere il passo, un'offerta cronicamente insufficiente e uno degli oneri fiscali più pesanti d'Europa ha creato un mercato che è praticamente inaccessibile a molti.

Alla vigilia delle elezioni legislative anticipate, previste per il 18 maggio, la questione abitativa è uno dei temi centrali della campagna. E non c'è da stupirsi: con i prezzi degli immobili destinati ad aumentare del 9,1% solo nel 2024, ben al di sopra del 2% nell'Eurozona, acquistare o addirittura affittare una casa è diventato un lusso inaccessibile per gran parte della popolazione. Nonostante i costi finanziari per l'acquisto di una casa siano scesi al minimo degli ultimi due anni , a causa del calo dei tassi Euribor e degli spread sempre più competitivi, la barriera all'ingresso resta insormontabile per molte famiglie.

Negli ultimi quattro anni, i prezzi delle case e gli affitti sono aumentati a un ritmo 1,2 volte più veloce della crescita dei redditi portoghesi, ampliando progressivamente il divario tra quanto le famiglie guadagnano e quanto devono pagare per l'alloggio.

I numeri sono innegabili e dipingono una realtà sempre più preoccupante. Negli ultimi quattro anni, il valore mediano dei nuovi contratti di locazione in Portogallo è aumentato a un tasso medio annuo del 9,1% , passando da 5,61 euro al metro quadro (euro/ ^m2 ) nel 2020 a 7,97 euro/ ^m2 alla fine del 2024, secondo i dati dell'Istituto nazionale di statistica (INE). Solo negli ultimi due anni questo incremento è stato ancora più pronunciato, raggiungendo il 10,5% annuo.

La stessa tendenza si riscontra nei prezzi delle abitazioni. Tra il 2020 e il 2024, il prezzo medio delle case in Portogallo è aumentato a un tasso medio annuo del 10%, circa 2,5 volte in più rispetto alla crescita annuale del 3,9% registrata nell'Eurozona nello stesso periodo.

Al contrario, il reddito disponibile portoghese è cresciuto a un ritmo più modesto, registrando un incremento annualizzato dell'8,13% a prezzi correnti negli ultimi quattro anni, secondo i dati della Banca del Portogallo, e addirittura guidando l'aumento del potere d'acquisto nell'Eurozona negli ultimi tre anni.

Ciò significa che, tra il 2020 e il 2024, i prezzi delle case e gli affitti sono aumentati a un tasso 1,2 volte superiore alla crescita dei redditi portoghesi , ampliando progressivamente il divario tra ciò che le famiglie guadagnano e ciò che devono pagare per l'alloggio.

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Secondo i dati più recenti dell'INE, l'indice dei prezzi delle abitazioni ha registrato una variazione annua dell'11,6% nell'ultimo trimestre del 2024, ovvero 1,8 punti percentuali in più rispetto al trimestre precedente. Questo aumento è stato più significativo nel settore degli alloggi esistenti (12,4%) rispetto a quello degli alloggi nuovi (9,6%), riflettendo la crescente pressione sul patrimonio edilizio .

Nel mercato degli affitti la situazione non è più incoraggiante. Nel quarto trimestre dell'anno scorso, il canone mediano per i nuovi contratti di locazione ha raggiunto gli 8,43 euro/ ^m2 , con una crescita annua del 9,3%. Gli affitti più elevati sono stati registrati nella Grande Lisbona (13,49 euro/ ^m2 ), nell'Algarve (10,39 euro/ ^m2 ) e nella penisola di Setúbal (10,35 euro/ ^m2 ), dove è concentrata gran parte della popolazione.

Questo scenario solleva interrogativi sulla convenienza degli alloggi in Portogallo. Nonostante il costo finanziario dell'acquisto di una casa tramite mutuo sia ai minimi dal 2022 , grazie al calo dei tassi Euribor e all'offerta di spread più competitivi da parte delle banche, comprare casa continua a essere un lusso per gran parte della popolazione. Il problema non sono più tanto le condizioni di finanziamento, quanto piuttosto il valore di base degli alloggi, che continua a crescere a un ritmo incompatibile con la crescita del reddito.

L’offerta è ancora insufficiente a soddisfare la domanda

Uno dei fattori determinanti dell'aumento dei prezzi delle abitazioni in Portogallo è la cronica insufficienza dell'offerta rispetto alla domanda. Nonostante il numero di nuove abitazioni per famiglie immesse sul mercato sia in aumento da nove anni consecutivi, l'offerta disponibile resta ben al di sotto delle esigenze.

Negli ultimi cinque anni, ad esempio, sono state messe sul mercato meno di 106.000 nuove case, un numero inferiore alla media di 110.000 case immesse sul mercato ogni anno tra il 1999 e il 2003. Questa cifra è particolarmente indicativa dello squilibrio tra domanda e offerta che si è sviluppato negli ultimi due decenni. Inoltre, il 2024 ha visto la crescita annuale più bassa delle nuove case sul mercato dal 2017, con solo 24.639 case disponibili, pari a un aumento di appena il 4,17% rispetto al 2023.

La crisi dell'offerta non è un fenomeno recente, ma una tendenza che si è particolarmente accentuata durante la crisi finanziaria del 2008 fino al 2015 , quando il mercato ha toccato il punto più basso, con poco più di 7.000 nuove case messe sul mercato.

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Il problema si riflette anche nell'evoluzione delle licenze edilizie. Sebbene i dati INE mostrino un aumento costante del numero di nuove abitazioni autorizzate per l'edilizia residenziale familiare per 10 anni consecutivi, tali cifre restano ben al di sotto di quelle registrate all'inizio del secolo. Nel 2024 sono stati concessi in licenza 34.476 immobili residenziali, il 6% in più rispetto al 2023, ma comunque meno della metà dei 77.115 immobili concessi in licenza nel 2003.

Queste cifre, sebbene positive se analizzate singolarmente, non sono sufficienti a rispondere alla pressione della domanda, soprattutto nelle aree metropolitane di Lisbona e Porto, dove la carenza di alloggi si fa sentire più intensamente e dove la pressione sui prezzi è maggiore.

Inoltre, è importante non dimenticare l'impatto dei ritardi nelle licenze, che incidono inevitabilmente sul prezzo finale. "Nell'area metropolitana di Lisbona e Porto, per ogni anno aggiuntivo di ritardo nella licenza (più di un anno) bloccato da un Consiglio comunale, ci sono 500 euro aggiuntivi al metro quadro all'anno di questo ritardo" , ha affermato Hugo Santos Ferreira, presidente dell'Associazione portoghese degli sviluppatori e investitori immobiliari (APPII), in un'intervista a ECO.

Nonostante ciò, il mercato immobiliare rimane piuttosto dinamico . I dati più recenti dell'INE mostrano che l'anno scorso sono state effettuate transazioni immobiliari per 156.325 abitazioni, con un aumento del 14,5% rispetto al 2023 . In termini di valore, tutte le transazioni hanno raggiunto i 33,8 miliardi di euro, il 20,8% in più rispetto all'anno precedente. Questo dinamismo del mercato, con più transazioni e prezzi più elevati, riflette una domanda robusta che continua a esercitare pressione su un'offerta limitata.

I due principali ostacoli all'edilizia abitativa

Oltre all'offerta insufficiente, altri fattori esercitano una pressione sui prezzi delle case in Portogallo e alimentano la crisi immobiliare. Uno di questi è il notevole aumento dei costi di costruzione registrato negli ultimi anni, causato dall'inflazione.

Nel 2024, secondo i dati dell'INE, l'indice dei costi di costruzione di nuove abitazioni ha mostrato una variazione media del 3,3%, dopo aumenti del 3,9% nel 2023, del 12,2% nel 2022 (un anno di inflazione straordinaria) e del 6,5% nel 2021. Solo a dicembre dello scorso anno, questo indice ha registrato una variazione annua del 4,3%, con aumenti sia della manodopera (8,6%) che dei materiali (0,9%).

Questi valori riflettono la pressione inflazionistica che si è fatta sentire nel settore delle costruzioni e che inevitabilmente si ripercuote sul prezzo finale delle abitazioni.

Il Paese sta attraversando una grave crisi nell'accesso agli alloggi, concretizzatasi con una crescita accelerata dei prezzi e degli affitti almeno a partire dal 2017, senza che vi sia stata una risposta tempestiva ed efficace da parte delle politiche pubbliche.

Un altro fattore determinante nel condizionare l'accesso all'alloggio è l'elevato carico fiscale legato alla costruzione e alla vendita di immobili, riconosciuto come uno dei più pesanti nell'Eurozona. Questo onere non riguarda solo le imposte dirette, ma anche una moltitudine di tasse e contributi che incidono sulla costruzione e sulla vendita di immobili.

Uno dei casi più emblematici in ambito fiscale riguarda l'applicazione dell'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) al 23% sui costi di costruzione , senza possibilità di detrazione nella contabilità del costruttore. In Portogallo la vendita di immobili residenziali è esente da IVA, impedendo così il recupero delle imposte sostenute in fase di costruzione. Questa situazione fa sì che l'aumento delle imposte si rifletta inevitabilmente sul prezzo finale degli immobili, pari al 23% del costo di costruzione fatturato, o al 6% nel caso di immobili ristrutturati e situati in zone di riqualificazione urbana.

"In Portogallo, quando si compra una casa si paga il 50% di tasse. In Spagna si paga il 10%", ha dichiarato a ECO Hugo Santos Ferreira, presidente di APPII. Questa discrepanza contribuisce a spiegare perché, anche in un contesto di tassi di interesse più bassi e spread più interessanti, l'accesso all'alloggio continua a rappresentare una barriera insormontabile per così tanti portoghesi.

Per aggirare questa situazione e ridurre il carico fiscale sulle abitazioni, diversi partiti hanno inserito nelle loro proposte elettorali la riduzione dell'IVA sulle costruzioni all'aliquota minima del 6%. Si tratta, infatti, di uno dei rari punti di convergenza tra le diverse forze politiche, seppur con contorni diversi tra i partiti.

Gli esperti del settore ritengono che la riduzione dell'IVA sull'edilizia potrebbe avere un impatto significativo sul mercato, consentendo di costruire più abitazioni, sia da acquistare che da affittare, e potenzialmente a prezzi più accessibili, compatibili con i redditi familiari. Tuttavia, l'attuazione di questa misura è stata ritardata e l'attuale Governo si è impegnato a renderla effettiva solo entro la fine della legislatura. Una proposta è stata inserita nel Bilancio dello Stato per il 2025, ma l'opposizione non l'ha resa fattibile.

Le tante proposte per risolvere la crisi

Con le elezioni legislative anticipate previste per il 18 maggio 2025, l'edilizia abitativa è diventata uno dei temi centrali della campagna elettorale. Un recente sondaggio indica che, insieme alla salute e all'istruzione, l'alloggio è una delle principali preoccupazioni dei portoghesi in vista di queste elezioni.

"Il Paese sta attraversando una grave crisi di accesso all'alloggio, materializzata dalla crescita accelerata di prezzi e affitti almeno dal 2017, senza una risposta tempestiva ed efficace da parte delle politiche pubbliche", ha riconosciuto il governo PSD/CDS, guidato da Luís Montenegro, nella relazione sul Bilancio dello Stato per il 2025. Il problema è stato individuato, ma le soluzioni differiscono radicalmente tra gli schieramenti politici.

I partiti di destra (Alleanza Democratica, Chega e Iniziativa Liberale) presentano proposte incentrate sulla riduzione del carico fiscale, sugli incentivi ai proprietari immobiliari e sullo stimolo del settore privato, senza un importante intervento diretto dello Stato sul mercato. AD, ad esempio, sostiene che “l’intervento pubblico volto alla stabilizzazione dovrebbe avvenire attraverso sussidi agli inquilini che ne hanno bisogno e non attraverso una punizione generalizzata dei proprietari”.

I partiti di sinistra (PCP, PS, Bloco de Esquerda e Livre) chiedono un maggiore intervento dello Stato nella costruzione e nella regolamentazione degli alloggi , il controllo dei prezzi, la limitazione della speculazione immobiliare e un ruolo forte dello Stato come promotore diretto. Il PCP propone, ad esempio, “un investimento forte e permanente nell’edilizia popolare, realizzato attraverso la mobilitazione di fondi pubblici, per un valore annuo pari all’1% del PIL”.

La crisi immobiliare in Portogallo sta assumendo proporzioni sempre più drammatiche: prezzi e affitti crescono a un ritmo più veloce dei redditi, un'offerta cronicamente insufficiente, costi di costruzione in aumento e una pressione fiscale che continua a essere tra le più pesanti in Europa. Non si tratta solo di un problema economico o sociale, ma di una minaccia per il tessuto sociale del Paese, con profonde ripercussioni sulle prospettive di vita di intere generazioni.

Le elezioni legislative del 18 maggio rappresentano l'occasione per definire l'orientamento delle politiche abitative nei prossimi anni. La vera domanda, però, è se le soluzioni proposte dai partiti politici riusciranno a invertire, nel breve o medio termine, una tendenza che si è consolidata nel corso dei decenni.