Una guida pratica per vendere un immobile a Barcellona nel 2025 senza conflitti familiari.

Un'eredità è spesso accompagnata da conflitti. Questo è ancora più vero se si tratta di un immobile nella città di Barcellona, ​​cosa che accade quasi esclusivamente nelle grandi successioni. Ma se l'eredità è condivisa, possono sorgere difficoltà. Denaro, ricordi ed emozioni si intrecciano in un processo che può riattivare tensioni familiari latenti.

Secondo i dati dell'Ordine dei Notai della Catalogna, nel primo semestre del 2025 in Catalogna sono state trattate 30.505 eredità. Di queste, secondo Fotocasa Research, il 14% è stato immesso sul mercato immobiliare, ovvero l'1% in più rispetto all'anno precedente.

Perché la vendita di edifici ereditati può causare conflitti familiari?

«Le differenze finanziarie tra gli eredi possono portare a posizioni contrapposte: alcuni non possono permettersi le tasse o le spese di manutenzione, mentre altri vogliono preservare il patrimonio, creando tensioni tra chi ha bisogno di liquidità e chi vuole preservarla», afferma Natàlia Manzana, architetto e mediatrice presso Concilians, una società che risolve situazioni complesse attraverso la mediazione e la conciliazione.

Questi problemi possono rallentare o ritardare una transazione in un momento molto favorevole per il settore. Secondo i dati CBRE, gli investimenti immobiliari a Barcellona hanno raggiunto un volume superiore a 2,5 miliardi di euro nel 2024 (con un aumento del 30% rispetto all'anno precedente) e si prevede una chiusura ottimistica per il 2025.

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Il notaio María Armas spiega che, prima di iniziare qualsiasi procedura o procedimento, è consigliabile procedere alla divisione orizzontale dell'immobile, ovvero alla suddivisione dell'immobile in più unità immobiliari indipendenti, facilitandone così la distribuzione tra gli eredi.

Cosa succede se uno degli eredi non vuole vendere?

Renta Corporación , società specializzata nella vendita di immobili, spiega che se uno degli eredi non vuole vendere, ci sono tre possibili opzioni:

1. Negoziazione e accordo amichevole: raggiungere un accordo con il fratello che non vuole vendere, pagandogli la quota corrispondente o acquistando direttamente la sua parte di proprietà.
2. Estinzione della comproprietà: si ricorre a questa soluzione quando più eredi hanno ereditato congiuntamente un bene e uno o più di loro desiderano mantenerlo, mentre gli altri preferiscono la propria quota in denaro. Viene formalizzata in un atto pubblico davanti a un notaio ed evita il processo di divisione dei beni comuni, più lento, costoso e contenzioso.
3. Azione giudiziaria per la divisione dei beni comuni: in mancanza di accordo, qualsiasi erede può rivolgersi al tribunale e avviare un'azione giudiziaria per la divisione dei beni comuni, affinché il giudice possa ordinare la vendita all'asta dell'immobile.

I costi economici ed emotivi delle vendite ritardate

In una causa di successione, il tempo è prezioso, perché più giorni, settimane e mesi passano senza raggiungere un accordo, più il problema non scompare; al contrario, si aggrava. A questo punto, la controversia finisce spesso nelle mani di avvocati e tribunali, con lo stress e le spese che ciò comporta.

"Si tratta di oneri che ricadono sugli eredi che, paradossalmente, spesso non possono nemmeno godere dei beni, quindi più tempo ci vuole per risolvere la questione, maggiore è lo stress personale e finanziario", osserva l'esperta di mediazione Natàlia Manzana.

Sono previste maggiorazioni se le relative imposte, sulle successioni e sulle plusvalenze, non vengono pagate entro un periodo di sei mesi.

La buona notizia è che esistono alternative. In Catalogna e in Spagna, le Leggi 15/2009, 5/2012 e la Legge Organica 1/2025 rafforzano l'uso della conciliazione e della mediazione per ridurre i conflitti, preservare i rapporti ed evitare lunghi e costosi procedimenti legali. Il notaio María Armas stima una maggiorazione tra il 5% e il 20% per il mancato pagamento delle imposte corrispondenti, sulle successioni e sulle plusvalenze, entro il termine stabilito di sei mesi e la necessità di proroghe.

Al momento della vendita, è dovuta una seconda imposta sulle plusvalenze, che copre il periodo compreso tra il decesso del precedente proprietario e la vendita da parte dei suoi eredi. "Per questo è consigliabile vendere rapidamente, per ridurre l'onere finanziario", consiglia il notaio.

Diritto di acquisizione preferenziale del Consiglio Comunale

Nel caso di Barcellona, ​​in materia di immobili, il Comune ha il diritto di prelazione. Questa disposizione di legge consente al Comune di Barcellona di avere la precedenza su qualsiasi terzo nell'acquisto di immobili, alle stesse condizioni economiche offerte.

Inoltre, a partire dal 27 giugno 2025, è stata introdotta una modifica all'imposta sui trasferimenti di beni onerosi, per cui l'acquirente di un immobile in Catalogna, sia esso una persona fisica o giuridica, dovrà ora pagare un'imposta del 20%, e non più del 10% come in precedenza.

VOGLIO CONSULTARE UN ESPERTO Passaggi chiave per vendere un immobile a Barcellona nel 2025

Gli esperti di vendita di immobili di Renta Corporación illustrano dettagliatamente i passaggi da considerare quando si vende un immobile:

1. Revisione legale e stato di registrazione

Devono essere accertati la titolarità e la comproprietà, nonché la completa identificazione dei comproprietari e la loro corretta iscrizione nei Registri Immobiliari. Inoltre, deve essere verificato che l'accettazione e l'assegnazione dell'eredità siano state formalizzate con atto pubblico e regolarmente trascritte.

Per quanto riguarda l'individuazione di oneri e privilegi, i passaggi legali e di registro specifici nei casi di successione sono:

• Formalizzare l'accettazione dell'eredità davanti a un notaio, assegnare i beni e pagare la relativa imposta di successione.
• Rilascio di un atto pubblico di divisione tra gli eredi, che specifichi come viene distribuita la proprietà.
• Iscrizione nel Registro Immobiliare per aggiornare la proprietà a nome degli eredi o dei beneficiari, consentendo così il successivo trasferimento.
• La comproprietà può essere sciolta se un erede desidera conservare la proprietà. In tal caso, deve risarcire gli altri comproprietari. Questa procedura offre vantaggi fiscali e legali.

2. Mediazione e accordi familiari

Il mediatore è una figura neutrale e imparziale che garantisce che tutte le parti possano esprimersi in un clima ordinato e rispettoso. Il suo compito è ridurre le tensioni, chiarire i malintesi e garantire che le diverse prospettive siano ascoltate senza conflitti.

"In generale, gli accordi combinano la divisione proporzionale, la compensazione finanziaria e il consenso sui beni sentimentali. In questi casi, il successo è maggiore quando i rapporti familiari hanno la priorità sul guadagno economico", afferma l'esperta mediatrice Natàlia Manzana.

A questo proposito, spiccano le opzioni ibride, come la comproprietà temporanea, gli affitti condivisi o le vendite graduali, poiché preservano il valore dei beni, facilitano una distribuzione equa e impediscono vendite affrettate.

Renta Corporación, leader nell'acquisto di immobili nei centri urbani di Barcellona e Madrid, esamina qualsiasi offerta in meno di 24 ore: edifici residenziali, uffici, residenze per anziani, hotel, locali commerciali, magazzini e terreni industriali.

Renta Corporación, esperta in questo tipo di transazioni di vendita di immobili, spiega che è fondamentale ascoltare tutte le parti e chiarire la situazione legale e finanziaria: "Forniamo informazioni chiare e oggettive sullo stato di registrazione, fiscale e dei privilegi dell'immobile, nonché sulle opzioni legali per procedere, in modo che tutti i partecipanti abbiano una visione completa e realistica", spiegano.

Se non si riesce a raggiungere un accordo, Renta Corporación sottolinea che le soluzioni più comuni sono la risoluzione volontaria della comproprietà, la vendita congiunta dell'immobile a terzi e la distribuzione del ricavato in base alle quote di ciascun erede.

L'ultima risorsa è la divisione giudiziale dei beni comuni, chiedendo al giudice di ordinare la divisione o la messa all'asta dei beni.

3. Valutazione professionale

La stima deve tenere conto di fattori specifici quali l'ubicazione esatta in città, lo stato di manutenzione dell'edificio, le possibilità di ristrutturazione o riqualificazione e l'andamento del mercato immobiliare di Barcellona per l'anno in corso.

È essenziale condurre almeno due perizie indipendenti per stabilire un intervallo di valore obiettivo ed evitare controversie tra gli eredi sul prezzo di vendita. Manzana sottolinea che "stabilire il prezzo di mercato di un immobile ereditato può essere una sfida, soprattutto quando c'è sfiducia riguardo alle perizie proposte da entrambe le parti".

4. Aspetti fiscali

La tassazione sulla vendita di immobili ereditati a Barcellona comprende diverse imposte che devono essere pianificate correttamente:

• Imposta sulle successioni e sulle donazioni: in Catalogna, questa imposta può variare notevolmente a seconda del grado di parentela e del valore del bene ereditato.
• Imposta comunale sulle plusvalenze : il Comune di Barcellona applica questa imposta all'aumento del valore dei terreni urbani.
• Imposta sul reddito: le plusvalenze derivanti dalla vendita saranno tassate nella dichiarazione dei redditi di ciascun venditore, con dettagli specifici per i beni ereditati.

Per ottimizzare l'onere fiscale su queste transazioni nella loro fase iniziale, Renta Corporación chiarisce lo status fiscale dell'immobile per identificare potenziali passività e come regolarle con le varie autorità.

Nella fase di vendita spiegano che è necessario effettuare un'analisi delle implicazioni fiscali delle diverse opzioni, in modo che tutti i partecipanti abbiano una panoramica completa ed evitino qualsiasi sovratassazione.

5. Formalizzazione della vendita

Vendere un immobile a Barcellona nel 2025 è possibile senza conflitti familiari se si seguono passaggi chiari, si hanno informazioni accurate e si cerca un'adeguata consulenza professionale.

Il supporto di esperti garantisce che ogni fase del processo venga svolta con certezza giuridica e fiscale, riducendo al minimo i rischi e massimizzando le possibilità di successo.

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