La casa che ho acquistato è infestata dai topi: posso prendere provvedimenti contro il venditore?

Ho comprato una nuova casa qualche mese fa e di recente ho sentito un rumore in soffitta. Dopo averla ispezionata, ho notato degli escrementi di topo.

Ho chiesto ai miei vicini se avessero sentito o visto qualcosa a riguardo, ma non è stato così.

Tuttavia, uno ha detto che un precedente occupante della mia casa aveva posto una domanda simile alla mia.

Durante la vendita non ho mai chiesto nulla al venditore riguardo ai parassiti.

Non ne hanno mai parlato nel modulo TA6 e non è emerso nella perizia immobiliare .

Posso chiedere un risarcimento al precedente proprietario per i costi sostenuti per risolvere questo problema, oppure si tratta di un caso di "acquirente attento"? Se posso fare un reclamo, quale sarebbe la procedura?

Jane Denton, di This is Money, risponde: Le stime sul numero di ratti in Gran Bretagna variano, ma si può affermare con certezza che ce ne sono milioni.

I ratti bruni sono comuni e si trovano spesso nelle vicinanze di case, giardini e aree urbane. Possono raggiungere una lunghezza compresa tra 15 e 27 centimetri, con code quasi altrettanto lunghe.

I roditori sono prolifici riproduttori e, secondo la RSPCA, possono partorire dai 15 ai 100 piccoli all'anno. I ratti grigi si riproducono tutto l'anno.

I venditori sono tenuti per legge a fornire agli acquirenti informazioni accurate sulla loro proprietà.

Documenti come il modulo TA6 vengono compilati dal venditore e hanno lo scopo di fornire all'acquirente informazioni importanti sulla proprietà.

Se il venditore fornisce informazioni errate o incomplete, l'acquirente può, in alcuni casi, avanzare una richiesta di risarcimento nei confronti del venditore o, se l'ha fatto in una fase precedente, rifiutarsi di completare l'acquisto.

Quando si compila il modulo TA6, non è richiesto ai venditori di avere conoscenze legali o tecniche, né di fatti accaduti prima che diventassero proprietari dell'immobile.

Hai affermato che il venditore non ha menzionato la presenza di topi durante la procedura di trasferimento immobiliare, eppure ora li hai trovati nella tua soffitta. Non hai effettuato indagini precontrattuali sulla presenza di parassiti nell'immobile.

Non è chiaro se il venditore fosse a conoscenza o meno dell'esistenza dei topi, e questa distinzione è significativa.

Ho chiesto a due avvocati di dirmi se, secondo loro, è possibile o meno agire nei confronti del venditore.

James Naylor, socio dello studio legale Naylor Solicitors, afferma: La scoperta di escrementi in una proprietà appena acquistata è preoccupante.

Ma la scoperta di parassiti dopo il completamento del progetto dà luogo a un'azione legale? Una recente sentenza dell'Alta Corte fornisce alcune indicazioni.

In un caso del 2025, gli acquirenti di una villa da 32,5 milioni di sterline a Notting Hill pensavano di ottenere un palazzo e non un paradiso per gli amanti dei lepidotteri.

Dopo il completamento, scoprirono un'infestazione di tarme.

Sospettando che il venditore avesse nascosto il problema sotto il tappeto presumibilmente tarlato, gli acquirenti esaminarono attentamente le risposte del venditore alle richieste di informazioni precontrattuali.

Il venditore aveva espressamente dichiarato che non vi erano problemi di parassiti.

Pertanto, il tribunale ha deciso che gli acquirenti avevano il diritto di fare affidamento sulle dichiarazioni del venditore e ha accertato che quest'ultimo aveva travisato fatti sostanziali. Di conseguenza, gli acquirenti avevano il diritto di rescindere il contratto.

Anche se i fatti del caso dell'infestazione da tarme sono superficialmente simili, vi sono importanti distinzioni.

Nel caso delle tarme, gli acquirenti hanno fatto domande dirette e specifiche sui parassiti e le risposte del venditore si sono rivelate false, considerando la loro effettiva conoscenza.

Nello scenario attuale, non è stata effettuata alcuna indagine specifica in merito ai parassiti e non vi è alcuna prova che le risposte del venditore al modulo informativo sulla proprietà TA6 fossero false.

Inoltre, nel caso delle tarme, la decisione del tribunale si è basata sull'effettiva conoscenza da parte del venditore di una grave infestazione e sulla falsità delle sue risposte alle indagini precontrattuali.

Nel caso in esame, non vi è alcuna prova che il venditore fosse a conoscenza del problema dei topi o che abbia risposto falsamente.

Per saperne di più

Se fosse stata posta una domanda diretta sui parassiti e il venditore avesse negato di esserne a conoscenza, pur essendone a conoscenza, si sarebbe potuto presentare un reclamo per falsa dichiarazione, anche se l'infestazione non era immediatamente evidente.

Inoltre, nello scenario attuale, l'indagine pre-acquisto non ha individuato alcuna prova della presenza di parassiti e non vi è alcun indizio di mancanze da parte dei periti.

Il ricordo di un problema storico da parte del vicino è, nella migliore delle ipotesi, sentito dire e non costituisce necessariamente la prova di un problema attuale o della conoscenza da parte del venditore.

Il caso delle tarme serve a ricordare che, sebbene i tribunali non tollerino risposte false o fuorvianti, in particolare quando il venditore è a conoscenza di un problema, in assenza di una richiesta specifica e di prove di false dichiarazioni, come nei fatti in questione, il principio "acquirente attento" potrebbe effettivamente prevalere.

Inoltre, a meno che non emergano ulteriori prove della conoscenza e della disonestà del venditore, è improbabile che una richiesta di risarcimento dei costi abbia successo.

Manjinder Kaur Atwal, direttore del dipartimento di diritto immobiliare di Duncan Lewis Solicitors, afferma: Purtroppo, la tua è una situazione in cui si ritrovano molti acquirenti: scoprire un problema spiacevole con una proprietà solo dopo il completamento, senza alcuna apparente soluzione.

In termini legali, il principio del "caveat emptor", ovvero "acquirente attento", si applica alla maggior parte degli acquisti di immobili residenziali in Inghilterra e Galles. L'onere di verificare le condizioni dell'immobile prima di concludere l'acquisto ricade generalmente sull'acquirente.

Tuttavia, non è la fine della storia. Ci sono diverse prospettive da esplorare a seconda dei fatti del caso.

Il modulo informativo sulla proprietà TA6, compilato dal venditore, pone domande sulle condizioni dell'immobile, tra cui l'eventuale presenza di parassiti o infestazioni.

Se il venditore rispondesse "no" a questa domanda e sapesse che c'era o c'era stato un problema di roditori nella soffitta, ciò potrebbe costituire una falsa dichiarazione.

Per presentare un reclamo, dovresti dimostrare che il venditore era a conoscenza di un'infestazione di roditori e ha intenzionalmente omesso di segnalarlo, che ti sei affidato al suo inganno quando hai deciso di acquistare la proprietà e che hai subito una perdita finanziaria, come i costi di disinfestazione o la perdita del valore della proprietà.

La difficoltà sta nel dimostrare cosa il venditore sapesse e quando. I vicini potrebbero essere in grado di ricordare se i precedenti occupanti hanno menzionato il problema e potrebbero aiutare a stabilire se il problema sia di vecchia data, sebbene ciò non dimostri necessariamente che il venditore più recente ne fosse a conoscenza.

Se la perizia non menzionasse tracce di parassiti, sarebbe improbabile poter presentare ricorso contro il perito, a meno che i segni non fossero così evidenti che un professionista competente avrebbe dovuto individuarli. Ovviamente, i roditori possono entrare in una proprietà anche dopo la vendita, quindi la tempistica è fondamentale.

Per presentare un reclamo per falsa dichiarazione, è meglio iniziare scrivendo una lettera formale al venditore prima di agire, in cui si descrive il reclamo e le eventuali perdite.

In tal caso potresti voler richiedere la divulgazione preventiva delle informazioni rilevanti, come fatture o comunicazioni relative al controllo dei parassiti.

Se il venditore nega di essere a conoscenza del fatto o di essere responsabile, è possibile presentare un reclamo presso il tribunale per le controversie di modesta entità, il tribunale di contea o l'Alta corte per somme più elevate.

In questo caso, la chiave del successo è fornire prove concrete che il venditore abbia consapevolmente nascosto un problema di parassiti, il che non è facile.

Conserva le ricevute e, se ritieni di avere prove che il venditore fosse a conoscenza del problema, valuta l'idea di parlare con un avvocato.

Sebbene frustrante, il costo della gestione dei problemi con i roditori solitamente ricade sull'acquirente, a meno che non venga dimostrata una chiara dichiarazione falsa.