I proprietari immobiliari della Hudson's Bay non vogliono che Ruby Liu si trasferisca, ma il rivenditore ha ancora una possibilità

Un gruppo di proprietari immobiliari della Hudson's Bay non vuole trasferire più di due dozzine di contratti di locazione al miliardario della Columbia Britannica Weihong (Ruby) Liu, ma il grande magazzino ha ancora una possibilità di ottenere ciò che vuole.

The Bay, che ha presentato istanza di tutela dei creditori a marzo, ha avviato una procedura negli ultimi mesi per trovare acquirenti per i contratti di locazione di sua proprietà e di Saks Canada. Ha accettato di vendere fino a 28 spazi a Liu.

Tre contratti di locazione le sono stati trasferiti senza intoppi perché si trovano in centri commerciali della Columbia Britannica di sua proprietà, ma altri 25 si trovano in proprietà di alcune delle più importanti società immobiliari commerciali canadesi.

I proprietari di 23 di questi siti si oppongono al trasferimento. Molti hanno dichiarato in tribunale di essere "molto turbati" dalle loro interazioni con Liu e di non aver avuto "alcuna discussione produttiva, nessuna comunicazione significativa". Liu insiste sul fatto che se il tribunale le consegnerà i contratti di locazione, i proprietari saranno più favorevoli a lei e al suo progetto di aprire un nuovo grande magazzino nelle loro proprietà.

Sebbene il disaccordo potrebbe rappresentare un ostacolo alla conclusione dell'accordo tra la Bay e Liu, gli avvocati non coinvolti nel caso affermano che il rivenditore ha un'altra strada da percorrere per concludere un accordo.

Questa strada si snoda attraverso le modifiche apportate nel 2009 al Companies' Creditors Arrangement Act (CCAA), la principale legge canadese in materia di insolvenza, ha affermato Jeff Lee, partner di MLT Aikins LLP con sede a Saskatoon.

Le modifiche stabiliscono tre criteri che i tribunali devono prendere in considerazione quando viene chiesto loro di assegnare i contratti di locazione a un nuovo inquilino.

Il primo è se la vendita abbia o meno il supporto del supervisore, una terza parte indipendente nominata dal tribunale che aiuta le aziende a proteggersi dai creditori.

Nel caso della Bay, il monitor è Alvarez & Marsal. Non ha ancora rivelato se sostiene l'accordo con Liu e non ha risposto alle richieste di commento.

"Prima di presentare qualsiasi richiesta in tribunale, in genere l'azienda effettua un test con loro", ha detto Lee. "Non si limiteranno a procedere alla cieca sperando nel meglio."

Il secondo aspetto che il tribunale dovrà valutare è se il nuovo inquilino proposto sia idoneo. Lee ha affermato che questo si determina verificando se è in grado di svolgere le mansioni dell'inquilino e di pagare l'affitto.

Liu, che ha fatto fortuna nel settore immobiliare cinese, sembra avere un portafoglio ricco, ma la sua esperienza deriva dal fatto di essere una proprietaria piuttosto che un'affittuaria.

L'ultimo aspetto che il tribunale prenderà in considerazione è se il trasferimento di un contratto di locazione a Liu sia "appropriato".

Lee ha affermato che le persone dovrebbero porsi questa domanda: "Ciò che viene proposto per questo rapporto di locazione post-cessione è ciò per cui le persone hanno sottoscritto, oppure stanno cercando di riscrivere il contratto di locazione o di cambiare le regole del gioco in modo così radicale da non essere più appropriato?"

È qui che potrebbe risiedere gran parte della tensione nel caso Bay.

"Non puoi entrare nel CCAA come inquilino e poi costringere i tuoi proprietari a rinegoziare i loro contratti di locazione", ha affermato Peter Tolensky, partner di Lawson Lundell LLP con sede a Vancouver.

La Canadian Press ha ottenuto la scorsa settimana un documento che l'avvocato di Liu ha inviato ai proprietari, illustrando i suoi piani. Il documento afferma che Liu accetterà i contratti di locazione "così come sono, dove si trovano", ma non menziona le esperienze di ristorazione, intrattenimento, bambini e fitness che, secondo quanto dichiarato ai media, vorrebbe includere nei suoi grandi magazzini.

Non è chiaro se i contratti di locazione prevedano usi diversi da quelli di un grande magazzino tipo Bay.

Alcuni creditori dovevano più di 100 milioni di dollari

Un tribunale che si trovi a dover affrontare una richiesta di riassegnazione dei contratti di locazione valuterà questo contesto e rifletterà se "il mondo del proprietario venga stravolto dall'avere questo nuovo inquilino", ha affermato Geoffrey Dabbs, socio fondatore di Gehlen Dabbs Cash con sede nella Columbia Britannica.

"Quanto più si tratta di un piccolo inconveniente per il proprietario, tanto più è probabile che il giudice lo ordini", ha affermato.

Sebbene la Bay non abbia ancora dichiarato se richiederà una cessione, è probabile che ciò accada perché qualsiasi società che si trovi in ​​una posizione di tutela dei creditori ha il dovere di dimostrare al tribunale di fare del suo meglio per rimborsare le aziende e le persone a cui deve dei soldi, ha affermato Dabbs. La Bay ha un elenco di creditori di 26 pagine, con alcuni istituti di credito che vantano crediti superiori a 100 milioni di dollari ciascuno.

Le vendite di liquidazione e un accordo per vendere i marchi Bay alla Canadian Tire per 30 milioni di dollari hanno inciso negativamente sui debiti, ma anche la vendita dei contratti di locazione a Liu potrebbe essere d'aiuto.

Chiunque presentasse un'offerta per i contratti di locazione doveva versare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto stimato. I documenti del tribunale mostrano che Liu ha versato un acconto di 9,4 milioni di dollari, oltre ai 6 milioni di dollari per i tre contratti di locazione approvati, il che equivarrebbe a un prezzo di acquisto di 100 milioni di dollari per 28 contratti di locazione.

Quando si raggiunge un accordo di questo tipo, ha affermato Dabbs, un'azienda in genere chiede il consenso del locatore perché i contratti di locazione commerciale tendono a contenere clausole che impediscono a chiunque di trasferire un contratto di locazione senza il consenso del proprietario dell'immobile.

Non è raro che i proprietari si oppongano, perché i contratti di locazione che non possono essere venduti e non vengono assegnati vengono restituiti ai proprietari degli immobili, che possono scegliere come compilarli e a quali condizioni.

Si tratta di contratti di locazione di ancoraggio, ha osservato Tolensky.

"Quindi sono probabilmente molto favorevoli alla Baia o all'inquilino sotto molti aspetti", ha detto Tolensky, alludendo al fatto che agli inquilini principali vengono spesso offerti affitti o condizioni vantaggiose.

Pertanto, è più vantaggioso per i proprietari riavere indietro i propri immobili, ha affermato Monica Beffa, fondatrice di uno studio legale di Oakville, Ontario. In tal caso, possono applicare affitti più alti, trasformarli in unità abitative o frazionarli in lotti più piccoli che possono essere affittati a una vasta gamma di inquilini.

In caso contrario, e se un tribunale assegnasse i contratti di locazione a Liu, i proprietari probabilmente la terrebbero sotto stretta osservazione per assicurarsi che non violi alcun termine del contratto.

Dabbs ha affermato: "Il proprietario potrebbe irritarsi se l'inquilino viola i termini, ma diciamocelo, non vuole farci affidamento.

"Se non vogliono che questo contratto di locazione venga assegnato, combatteranno subito."