Come essere un locatore accidentale potrebbe farti pagare una bolletta fiscale imprevista quando vendi

Gli inglesi potrebbero dover pagare un prezzo elevato in termini di tasse se decidessero di mantenere una vecchia casa come investimento.

Alcune persone, in particolare quelle che vanno a vivere con il partner o il coniuge, decidono di tenere un immobile anziché venderlo quando si trasferiscono, diventando così dei "proprietari di casa accidentali".

Sebbene possa sembrare un buon investimento, data la prospettiva di un reddito da locazione e il potenziale aumento del prezzo delle case, potrebbe inavvertitamente finire per costare caro alle persone quando in futuro venderanno l'immobile.

Questo perché coloro che vendono la propria abitazione principale, anziché affittarla, hanno diritto al Private Residence Relief (PRR), che li proteggerà dall'imposta sulle plusvalenze (CGT).

Ma una volta affittata la loro proprietà, perdono il diritto al PRR completo al momento della vendita.

"Il PRR è essenzialmente una protezione contro le imposte sulle plusvalenze e, finché vivi nella tua casa come residenza principale, qualsiasi aumento del suo valore è completamente esente da imposte al momento della vendita", afferma Eamon Shahir, fondatore della piattaforma di autovalutazione Taxd.

Ecco la differenza fondamentale: se vendi la tua casa mentre è ancora la tua residenza principale, non paghi l'imposta sulle plusvalenze, indipendentemente da quanto sia aumentato di valore.

Tuttavia, se si decide di iniziare ad affittare a inquilini, non si perde immediatamente tutta questa tutela fiscale.

"L'Agenzia delle Entrate e delle Dogane di Sua Maestà ripartisce i guadagni in base al periodo di tempo in cui si è vissuto lì rispetto al periodo in cui l'immobile è stato affittato".

Per quanto riguarda gli immobili residenziali, l'imposta sulle plusvalenze è attualmente pari al 18% per i contribuenti con aliquota base e al 24% per i contribuenti con aliquota più alta; tuttavia, in caso di plusvalenze significative, è probabile che la maggior parte delle persone paghi l'aliquota più alta.

Questo perché un guadagno in conto capitale viene aggiunto al reddito normale di una persona per determinare l'aliquota fiscale.

"Molti proprietari di casa pensano che la loro abitazione principale sia sempre esente da tasse", ha affermato Andy Wood, consulente internazionale di Tax Natives. "E lo è, finché non ci si trasferisce e si affitta."

"Ciò può comportare una fattura CGT considerevole, a volte di decine di migliaia di sterline, il che spesso rappresenta una brutta sorpresa se non te l'aspettavi."

Secondo Wood, molte persone preferiscono affittare la propria casa per un certo periodo anziché venderla.

"Magari si sono trasferiti con un socio, hanno trovato lavoro altrove o semplicemente pensano che non sia il momento giusto per vendere", aggiunge.

"Spesso sembra una scelta a breve termine e a basso rischio. Ma una volta che ci si trasferisce, la situazione fiscale cambia.

"Si comincia a perdere l'agevolazione fiscale che si ottiene vivendo lì, e più a lungo l'immobile rimane in affitto, più il guadagno diventa tassabile".

Chiedete a un investitore che investe in immobili da affittare cosa gli ha fatto guadagnare di più negli ultimi decenni: l'affitto o la crescita dei prezzi delle case? La risposta sarà invariabilmente: i prezzi delle case.

Prendiamo ad esempio una città come Manchester. I prezzi degli immobili sono quasi raddoppiati negli ultimi 10 anni, passando da 131.000 sterline a maggio 2015 a 257.000 sterline a maggio di quest'anno, secondo i dati del Catasto.

Ciò significa che il valore medio di un immobile a Manchester è aumentato in media di 12.600 sterline all'anno negli ultimi dieci anni.

Nel frattempo, secondo i dati di Zoopla, gli affitti medi, che nel 2015 erano pari a 815 sterline al mese in città, ora ammontano a 1.143 sterline al mese.

Ciò significa che il reddito medio di un immobile è passato da 9.780 £ all'anno a 13.716 £ all'anno di affitto, ma questo prima delle tasse, delle commissioni dell'agente immobiliare e di eventuali costi di manutenzione.

L'imposta sulle plusvalenze può essere applicata su qualsiasi profitto realizzato su un bene il cui valore è aumentato quando qualcuno lo vende.

Ciò che viene tassato è il guadagno, non l'importo totale di denaro ricevuto.

Ad esempio, qualcuno che raddoppia il prezzo della propria casa da £ 131.000 a £ 257.000 pagherà il 24% di CGT sul guadagno di £ 126.000, sebbene vi sia una franchigia annuale esentasse di £ 3.000.

Anche se è improbabile che la legge CGT cancelli tutti i profitti derivanti dagli affitti, ci sono situazioni in cui potrebbe farlo, in particolare se i prezzi delle case in una determinata zona aumentano improvvisamente.

Ad esempio, qualcuno che ha acquistato casa a Londra dopo la crisi del 2008, ma è andato a vivere con il partner e ha tenuto la casa in affitto, potrebbe essersi trovato in questa situazione difficile.

Tra maggio 2009 e maggio 2016, i prezzi medi a Londra sono aumentati da 321.000 a 627.000 sterline. Si tratta di un aumento di 306.000 sterline in un periodo di sette anni, per una media di 43.715 sterline all'anno.

In questa situazione, chi avesse venduto nel maggio 2016 avrebbe dovuto pagare una CGT del 28%, anche se con una franchigia annuale di 11.100 £.

Ciò significa che in un simile scenario avrebbero potuto incorrere in una fattura CGT di 82.572 £ sulla vendita.

Per saperne di più

"Questo coglie di sorpresa più persone di quanto si possa pensare", afferma Andy Wood di Tax Natives. "Se il reddito da locazione è stato piuttosto basso, ma l'immobile è aumentato di valore, si potrebbe comunque dover pagare una tassa sulle plusvalenze (CGT) elevata al momento della vendita."

Abbiamo visto casi in cui i proprietari guadagnavano 3.000 sterline all'anno di affitto, ma pagavano 30.000 sterline o più di tasse al momento della vendita. Questo è sufficiente a cancellare tutti i guadagni derivanti dall'affitto, e anche di più.

In passato, l'agevolazione sugli affitti aiutava in questo senso, ma è stata fortemente ridotta nel 2020. Ora, la maggior parte del guadagno sarà tassata al 18% o al 24%, a seconda del reddito.

"Un grande successo per qualcosa che avrebbe potuto essere inizialmente una soluzione provvisoria".

Tuttavia, vale la pena sottolineare che quando qualcuno si trasferisce dalla propria abitazione principale, non perderà l'intera esenzione CGT.

Perderanno i soldi per gli anni in cui l'immobile è stato affittato, quindi quando venderanno dovranno calcolare la percentuale di tempo in cui hanno vissuto nella casa rispetto agli anni in cui è stata affittata.

Il PRR si applica integralmente anche agli ultimi nove mesi di proprietà, indipendentemente dal fatto che qualcuno viva o meno nell'immobile, a condizione che l'immobile sia stata la residenza principale in un dato momento.

Ad esempio, se qualcuno ha acquistato una proprietà nel 2010 e l'ha venduta nel 2025, in totale ci vorranno 15 anni o 180 mesi.

Se vivessero lì per 10 anni (120 mesi), otterrebbero l'esenzione PRR per 129 mesi (i 120 mesi di residenza più nove mesi di bonus). Ciò significa che il 71% di qualsiasi guadagno sarebbe completamente esentasse.

Se decidessero di non vendere l'immobile e di affittarlo, solo il restante 29 percento della plusvalenza, corrispondente al periodo di affitto, sarebbe soggetto all'imposta sulle plusvalenze.

In definitiva, evitare una potenziale fattura CGT non dovrebbe essere il motivo principale per decidere se tenere un immobile piuttosto che venderlo.

Se qualcuno potrebbe trarre profitto dal reddito da locazione e ritiene che il valore della casa aumenterà in futuro, allora si può sostenere che ci siano valide ragioni per tenerla come investimento.

"La CGT non è necessariamente un fattore decisivo", afferma Shahir di Taxd. "Dipende molto dalla situazione specifica di ogni persona e, una volta capito come funziona la CGT, mantenere un immobile in affitto può comunque rivelarsi una scelta finanziariamente vantaggiosa.

"E con la CGT, si pagano le tasse solo sull'aumento di valore dell'immobile, quindi non si subisce mai un danno per essere stati i proprietari.

'La questione è se il reddito da locazione sommato alla crescita del capitale residuo rendano l'investimento conveniente.

Aggiunge: "Spesso conviene affittare la propria proprietà se si prevede una continua crescita del prezzo degli immobili, se il rendimento da locazione al netto delle imposte sembra interessante o se si è acquistata la proprietà anni fa e si sono già realizzati significativi guadagni esentasse avendoci vissuto.

D'altro canto, potrebbe non funzionare se la maggior parte dei guadagni della tua proprietà sono già stati realizzati e i valori sono ormai stagnanti o i rendimenti da locazione sono bassi.

Secondo Shahir, ci sono anche alcune particolarità delle regole che possono avvantaggiare alcune persone più di altre.

"Gli espatriati hanno un grande vantaggio, poiché la CGT viene calcolata solo sugli incrementi conseguiti a partire dal 2015, il che può comportare enormi risparmi", afferma. "E se ci si trasferisce all'estero per lavoro e poi si torna a vivere nella propria proprietà, si avrà comunque diritto al PRR.

Per la maggior parte delle persone, dipende dall'obiettivo a lungo termine. Mantenere l'immobile e affittarlo può rappresentare un'ottima fonte di reddito da locazione, e sono possibili agevolazioni fiscali (CGT o PRR). Ogni individuo dovrebbe analizzare, valutare o richiedere un supporto fiscale.